商业地产在中国已经蓬勃发展了10年，博策堂从1999年开始进入商业地产领域，征战8年，感触颇多；尽管我们在商业地产上从没有失手过，但是我们仍要面对的是自己销售完的物业租赁惨淡的状况。

    商业地产，截至到今天开发商说应该是地产占80%商业占20%，部分经营公司认为商业应该占80%而地产只能占20%；我是一家房地产咨询公司，只不过经历了数十个商业地产项目之后，变得更现实更冷静了，商业地产就是商业地产，就像面粉和酵母一样，面粉为地产，酵母为商业。没有地产就没有馒头，但是如果没有酵母馒头就发不起来，不够大，不够好吃。商业是让地产变得更灿烂。

    如何让商业能够推动地产价格的增值，提升销售速度而不影响地产开发呢？大多数开发商选择的都是，引进主力店；也就是说大多数人认为：主力店能否进入称为现在中国商业地产成败的关键。那么什么叫主力店呢？

    我们认为主力店是指：对于零售业是指5000平米以上的物业；对于餐饮娱乐业是指2000平米以上的物业；当然部分向星巴克、必胜客等尽管面积小但具备很强影响力的国际品牌，也被称为主力店。

    可是尽管大家都知道招到主力店就会降低项目难度，但是为什么还是有很多商业地产项目壮烈牺牲呢？我们从重庆到南昌，从北京到大连，大家突然发现主力店，不是你招就来的，就是招来了也不见得就不死，万达广场的主力店还少吗？不也死的一片一片的。

    大家突然发现，主力店具备如下要命因素：要求租金极低，基本不购买物业；选址的要求很高，在中国要更接近中心城区和大型居住区，城市规模和经济指标必须达标；如果你的项目招商，他肯定要项目上最好位置，给最低租金；主力店往往称为谈判最早，开业最晚，能够让你致命的业态，等到最后其他业态都就为等待开业的时候，我们往往发现主力店不仅开不了还有很多要求。

    主力店日益称为开发商想要爱你还要说声很难的物业形态，也成为影响商业地产成功的瓶颈物业类型。博策堂认为在未来的一段时间里，开发商能够让主力店的影响降到最低的方法是：商业主题概念设计超前，同时产品设计创新；将娱乐经济与商业购物相结合，弱化大卖场对物业的影响力；同时在规划大卖场的时候一定要量体裁衣，量力而行。