房价是似乎成为这一段时间的主题，今天一上班就被一个朋友的电话质问：“我说，房价什么时候会跌啊，你别光写房价上涨啊，弄得哥们一点曙光也看不见。”

     我只好从心爱的壶被摔坏的痛苦的走出来，来挽救一下一个比我更痛苦的人，由于我从来没写过房价下跌，突然要考虑这个问题，对我来说还是一种考验，但是为了哥们，我也只好努把力，也算自己站在自己的反面思考一下问题。

     首先我们确定什么决定价格：经济学说价值决定价格，什么决定价值呢？我认为需求决定价值，也就是说价格下降必须是供给大于需求，或者说开发商短期内供给大于需求。根据以上两种假设，我们可以推出以下几种情况会造成房价下降。

一、开发商被动降价，此时开发商没有选择，决定价格的是市场，而不是成本。被动的原因是开发产品销售速度缓慢，而销售速度缓慢的原因可能是

l        市场中大量低价房入市，大家选择机会较大。

l        购房刚性需求降低，基本购买需求已经满足；

l        房价已经涨到极限，购房者已经无力承担，彻底死心。

l        开发商由于银行的压力必须快速销售才能满足现金流的需要。

l        购买门槛提高，大多数客户买不起房，造成供给相对过剩。

二、开发商主动降价，此时开发商希望通过低价格，获取市场占有率，进而形成市场的垄断式优势，积压对手。这种情况要求开发商具备大量的土地存量。

三、政府宏观调节促进降价：

l        加大市场中经济适用房比例，比如达到年需求的50%左右。

l        土地限地价，现售价销售；换句话说，就是政府在一块地拍卖之前，根据通用成本，设计好每块地的利润率，在此利润率下的价格就是这块地未来房屋的销售价格，可以适当给与5%左右的调整空间。

l        政府推动新技术使用，大幅度降低成本。

l        政府推动国家规范改编，降低规范要求，如北京地区的抗震设计就浪费很多，河北的人防要求更夸张，这些都大幅度提高了房屋成本。

说了这么多，说实话不是打击朋友，房价在短期内下降的可能性基本没有，从长期角度（2年后）看，以下三种情况最有可能：

l        房价已经涨到极限，购房者已经无力承担，彻底死心。

l        开发商由于银行的压力必须快速销售才能满足现金流的需要。

l        购买门槛提高，大多数客户买不起房，造成供给相对过剩。