富泉花园小区位于北京中关园科技园区昌平园区，是一家高档外销别墅园区（内有独栋别墅、连体别墅、TOWNHOUSE、公寓等多种户型）。该小区建设单位是北京国华富泉房地产开发有限公司，前期物业服务企业是建设单位出资成立的北京国华富泉物业管理有限公司（后改名北京国华物业管理有限公司），自2000年起在本小区提供物业服务。

2005年7月，首次富泉花园小区业主大会会议成功召开。除通过本小区《业主公约》和《业主大会议事规则》外，还选举产生了由宋涤（主任）、杨玉圣（常务副主任）、白三三（副主任）、吴世德（副主任）、王焰、陆莉莉、王珏、邵鲁克、杜庆华九位委员组成的首届富泉花园小区业主委员会。业委会聘请昌平区人民法院原副院长沈桂荣为法律顾问。9月，业委会在昌平区建委小区办顺利备案，在昌平区公安局刻制公章，由此开始了依法理性维权、小区自治试验的艰难历程。

在广泛征求广大业主的意见与建议的基础上，业委会成立后的首要工作是督促原物业服务企业即北京国华物业公司，切实改进物业管理和物业服务，要求物业公司及时公布物业费收支账目等。单以后者而论，为了依法维护本小区的整体利益和广大业主的合法权利，业主委员会先后在2005年10月7日《就改进小区物业工作给物业公司的书面意见》、2005年10月30日《业主委员会就公布物业费收支情况等问题给物业公司的通知》、2005年11月19日《关于公开物业费收支情况给物业公司的第二次通知》、2006年3月19日《敦促物业公司公布物业费函》等四份书面致函中，明确要求该公司向广大业主公布2002年1月-2005年12月的物业费的详细收入、支出以及其他收费情况，其中还应单列上述期限内楼宇维修基金的收、支明细表以及上述期限内未交或拖欠物业费者的详细清单。但遗憾的是，该公司以公司“财务部暂无会计”为由，一再无端拖延。在昌平区建委小区办、业委会和广大业主的督促下，该公司于2006年3月29日公布了一份不到200字的所谓的《2005年物业费收支情况》，但既没有按要求公布2002年1月-2005年12月的物业费的详细收支以及其他收费情况，也没有提供上述期限内楼宇维修基金的收、支明细表和未交或拖欠物业费者的详细清单。这种做法完全违背了国务院《物业管理条例》的有关精神以及建设部《物业服务收费管理办法》的有关规定，严重侵犯了业委会的监督权以及广大业主的知情权和质询权。 

北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（京建物〔2006〕23号）已明确指出：究竟是以协议方式还是以招投标方式选聘物业管理企业，由业主大会表决。（“前期物业服务合同期间，业主拟选聘新的物业管理企业的，应当召开业主大会会议对以下事项逐一表决：（1）是否以协议方式选聘新的物业管理企业；（2）是否以招投标方式选聘物业管理企业，并委托业主委员会依法与中标企业签定物业服务合同。”）为此，富泉花园业委会于2006年3月25日至4月9日组织召开了2006年度富泉花园小区业主大会第一次会议，根据法律规定，严格按照法定程序，依法、民主进行投票表决，经全体业主所持投票权三分之二以上（277票），通过以协议方式选聘新的物业服务企业的决议。  
    
根据上述《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》之规定：“通过协议方式选聘物业管理企业的，业主大会应当对业主委员会以协议方式选聘的物业管理企业，在签订物业服务合同前再次进行表决。”为此，根据有关规定和本小区《业主大会议事规则》，2006年4月23日至5月7日，2006年度富泉花园小区业主大会第二次会议顺利召开。会议期间，广大业主就是否同意选聘北京华特物业管理发展有限公司事宜，严格按照法定程序，依法、民主进行投票表决，经全体业主所持投票权三分之二以上（302票，占总投票权数的83%），通过选聘北京华特物业管理发展有限公司为本小区新物业服务企业的决议。

根据业主大会决议，2006年5月8日，业主委员会与北京华特物业管理发展有限公司签订了新《物业服务合同》。 

以上事实说明，富泉花园小区业主大会之最终以协议方式选聘北京华特物业管理发展有限公司，是严格按照有关法律法规、坚持程序公正、充分发扬民主、由广大业主自主投票选择的结果。

有必要补充说明的是，为了选聘新物业服务企业，业主委员会曾多方征求业主意见，广泛调查相关物业公司情况。比如，业委会曾于4月15日下午在商务会馆第三会议室主持召开业委会（扩大）会议，邀请经多方调查、洽谈后初步遴选的五家新物业服务企业的代表，向业委会和近百位与会业主代表汇报其物业服务方案。按照会议程序，拟选聘的五家新物业服务企业（候选）分别作了口头陈述，并现场回答了业主的提问。这五家新物业服务企业分别是（按抽签决定的答辩顺序为序）：北京鼎轩物业管理有限公司（三级资质）、北京华特物业管理发展有限公司（一级资质）、北京北辰信诚物业管理有限责任公司（一级资质）、北京金泰富通物业管理有限公司（三级资质）、北京博宇嘉物业管理有限公司（二级资质）。此前，根据业委会关于选聘新物业服务企业的《通告》，上述新物业服务企业分别提供了其资质证明以及针对本小区的详细方案。这些方案均曾公开陈列于业委会专用橱窗，以供业主查阅。业委会在广泛听取、充分尊重广大业主的意见与建议的基础上，继续对拟聘物业服务企业多方调研、谈判，最终选取一家以协议方式、拟签订物业服务合同的新物业服务企业，提交给本小区2006年度业主大会第二次会议，经由全体业主三分之二以上投票表决同意，最终决定选聘北京华特物业管理发展有限公司为本小区新的物业服务企业。  
    
根据《物业管理条例》第26条和开发商与原物业管理公司签订的《物业服务委托合同》第14条之约定，在业委会与业主大会选聘的新物业服务企业签订的新物业服务合同生效后，其《委托合同》自行终止。为了维护本小区的公共利益、保障广大业主的安全、改善生活环境、提升物业服务质量，根据业主大会决议和新《物业服务合同》，北京华特物业管理发展有限公司自5月21日起入驻本小区，为全体业主提供物业服务。  
    
为了依法依规完成新旧物业的交接工作，业主委员会曾先后于2006年4月9日、5月8日、5月21日、6月4日分别致函原物业服务企业，要求其积极做好物业交接准备，依法向业主委员会移交《物业管理条例》第29条第一款规定的资料，履行其物业交接的法定义务。2006年5月24日下午，作为行业主管部门，北京市昌平区建委主持召开由区建委、小区办、城南街道办、松园派出所、北京国华富泉房地产开发有限公司、北京华特物业管理发展有限公司、北京国华物业管理有限公司、业主委员会参加的多方协调会，会议达成的《关于富泉花园小区物业交接等相关问题协调会议纪要》，不仅“确认2006年度富泉花园小区业主大会协议选聘华特物业会议决议合法有效，应受法律保护”，而且还明确规定：被告应立即做好物业交接准备，“从2006年5月26日上午9：00开始交接（保安、保洁等服务性工作），至2006年5月31日前完成”。

遗憾的是，北京国华物业公司出尔反尔，言而无信，只是移交了部分保安工作（未交接中控室）、保洁工作（未交接垃圾处理站）和绿化工作，拒不履行其法定义务，严重违反了国务院《物业管理条例》和有关法律法规。为此，业委会依法将其诉至昌平区人民法院。昌平区人民法院先后五次公开开庭审理本案。2007年1月9日，北京市昌平区人民法院下达《民事判决书》[（2006）昌民初字第7386号]，判决业委会胜诉。5月10日，北京市第一中级人民法院下达本案的终审判决——《民事判决书》[（2007）一中民终字第2717号]，维持原判。

昌平区人民法院认为：在富泉花园业委会与北京华特物业管理发展有限公司签订北京市昌平区富泉花园物业服务合同及昌平区建委主持召开富泉花园小区物业交接等相关问题协调会后，北京国华物业公司对富泉花园小区的保安工作、绿化工作、消防设施设备、楼宇钥匙等项物业已经进行了交接。上述交接行为应视为对2006年度富泉花园小区业主大会第一次会议、第二次会议及原告与北京华特物业管理发展有限公司签订的北京市昌平区富泉花园物业管理合同的事实认可。富泉花园业委会起诉要求被告向原告移交实际存在的物业配套服务设施及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料的诉讼请求，理由正当。国华物业公司不同意富泉花园业委会合理诉讼请求的辩解不能成立。故判决北京国华物业管理有限公司于本判决生效后十日内，向富泉花园小区业主委员会移交该小区内的变配电设施设备、照明系统设施设备、安防监控中心控制室包括该系统的机械设备、供热的设施设备、电梯、化粪池、网球场、篮球场等物业配套服务设施，以及该小区内实际存在的其他物业配套服务设施。北京国华物业管理有限公司于本判决生效后十日内，向富泉花园小区业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。

北京国华物业公司不服昌平区人民法院（2006）昌民初字第7386号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业，属于前期物业管理。业主有权依法更换。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，根据业主大会的决议，富泉花园业主委员会与北京华特物业管理发展有限公司签订了物业服务合同，还合同已经生效，故国华物业公司与建设单位签订的富泉花园物业管理委托合同终止。国华物业公司应当移交实际存在的物业配套服务设施及相关资料。该院认为：业主委员会是业主为对所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织。业主委员会经业主大会或业主代表大会民主选举产生。经小区办批准成立的业主委员会，是全体业主合法权益的代表，有权行使相应的业主委员会职责。富泉花园业主委员会已在北京市昌平区小区办备案，是富泉花园小区全体业主的合法代表。现既没有富泉花园业主通过法律程序主张富泉花园业主委员会侵犯其作为业主的合法权益，国华物业公司亦没有充分证据证明富泉花园业主委员会提起诉讼的行为违反法律法规的强制性规定，故富泉花园业主委员会具备诉讼主体资格。该院认为：《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等业主大会赋予的职责。选聘新物业服务企业的决议通过业主大会开会形成。富泉花园业主委员会与新物业公司签订物业服务合同，是依据业主大会公示的决议。现国华物业公司未能提交充足证据对抗和否决业主大会的决议，主张合同无效亦无事实及法律依据。该院认为：现富泉花园小区的保安工作、绿化工作、消防设施设备、楼宇钥匙等项物业工作已交接完毕。依据《物业管理条例》第三条的规定，国家提倡业主归国公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。国华物业公司同样应遵循上述市场竞争机制原则，在业主委员会与新物业公司签订物业服务合同后，向新物业公司交接其他物业配套服务设施，保障物业管理活动规范实施。富泉花园业主委员会起诉，要求国华物业公司向富泉花园业主委员会移交实际存在的物业配套设施及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料的诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。北京市第一中级人民法院认为：一审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，故驳回北京国华物业公司的上诉，维持原判。该判决为终审判决。

应当强调指出的是，正是因为国华物业公司拒绝履行其物业交接义务，所以给本小区广大业主的生活造成了极大的困难和不便。鉴于国华物业公司欠交昌平区供电局近50万元电费（其中含公寓区业主预购电费十万余元），供电局已将其告上了法庭。鉴于国华物业公司欠交昌平区自来水公司20余万元水费，自来水公司也已将其诉至法院。还要指出的是，国华物业公司不仅拒绝移交供电等设备设施，而且还拒绝向小区业主售电，这给部分业主的生活造成了直接威胁。为此，业委会已向政府有关部门及时反映，要求尽快解决这些关系广大业主日常生活的紧迫问题。 
    
自从2006年5月26日北京华特物业管理发展有限公司依法进驻本小区以来，面临物业交接期间没有办公用房（因开发商和国华物业公司拒绝移交物业办公用房并将其卖掉）、缺乏中央监控设施（直至今年6月国华物业公司才被迫将中控交给华特物业公司）、物业费收缴不理想（目前约有40%业主及时交费）等情况下，华特物业公司不仅使小区绿化、卫生与环境焕然一新，而且基本维持了小区秩序的稳定、安全和广大业主的生活需要。对于广大业主反映强烈的小区内严重存在的私搭乱建等问题，华特物业公司也已及时向有关部门进行了举报。 
    
由于各种原因，目前小区的物业管理与服务仍有不理想的地方。为此，业委会先后五次与北京华特物业管理发展有限公司座谈，向其提出改进意见与建议。今后，业委会将继续对华特物业的管理与服务进行监督。如果广大业主对本小区的物业管理与服务有何宝贵意见与建议，也请随时向业委会或物业服务企业及时提出。这既是广大业主的权利，也是广大业主的义务。

鉴于国华物业公司无视法院判决、拒不履行其完全交接物业的法定义务，业委会已于2007年5月25日向昌平区人民法院递交了《申请执行书》，申请强制执行本案判决。目前，已进入执行程序。据悉，昌平区人民法院将于7月27日下午强制执行该判决。

通过业主大会选聘新的物业服务企业，是业主权利的根本体现，也是小区自治的关键所在。业主自主选聘华特物业公司为新的物业服务企业，这是本小区广大业主第一次实现自己当家作主的权利的体现。业委会根据业主大会的决议，依法协议选聘新物业服务企业，这是自2006年2月起北京市建委《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》开始实施以来，在整个北京市，本小区尚属破天荒第一例。业委会诉前期物业服务企业完全履行其物业交接义务案、并最终胜诉，这在整个北京市，本小区也是第一家。本次诉讼及其胜诉，是业委会和广大业主依法维护全体业主权益和本小区公共利益的新起点。这说明，只要广大业主齐心协力，只要广大业主依法理性维权，那么我们就完全可以成为自己的小区的真正主人。 
    
小区自治，业主维权，是关乎我们每一个业主的权益和整个小区公共利益的根本大计。每一个业主都应积极参与其中，在小区自治、业主维权这一大局方面，我们广大业主都是志同道合者。因此，广大业主应该联合起来，而且也必须联合起来。只有每一个业主都意识到、并坚决维护其业主权利，那么那种任意侵犯业主权利和小区公共利益的非法行为，才有可能最终被制止。也只有这样，富泉花园才有可能成为全体业主休养生息、安居乐业的幸福家园。

（杨玉圣：富泉花园小区业主委员会常务副主任，中国政法大学法学院教授、社区自治研究中心主任，《中国政法大学学报》副主编）


社区自治研究网（www.cnshequ.com）首发 2007年7月27日