这里所说的新形势，主要是指基于“十一五”规划的政策背景。中国的每一次五年规划都是对未来五年的国民经济和社会发展的全面指导。是每一个行业和企业制定发展战略的重要依据。

    中国的房地产行业从1990年记史，今年已经进入到了第16个年头。与前两个五年相比，房地产行业进入到第三个五年规划即十一五时，其所面临的内外环境均发生了巨大的变化。首先房地产行业从无到有，取得了长足发展。随着这几年国外资本的长驱直入，房地产行业的市场竞争高度激烈。许多中小开发商被迫退出了一线城市。其次，进入2004年之后，房地产市场在蓬勃发展的同时，国家对房地产市场的宏观调控几乎成了一以贯之的主旋律。土地获取方式的变化可以看成是房地产市场的一场真正意义的革命。在一级土地市场，二级房屋市场，房地产金融市场，开发商面临着与过去完全不一样的市场环境，究竟该如何应对？面对着汹涌而来的中国城镇化浪潮，开发商又该如何应对？是硬着头皮寻求突破，还是见机识变及时退场？这些都是开发商无法回避但又不能不回答的问题。因此，结合十一五规划所带来的政策背景，认真思考一下开发方向与开发模式，对开发商而言就成为极有意义的事情。

    传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。由于过去土地没有真正的市场化，因此并不存在真正意义上的一级土地开发商。所以在中国，土地市场与房屋市场长时间被笼统地合称为房地产市场。2004年8月31日之后，土地走向了市场化。过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。由于有了这一关键环节的出现，一、二级市场开始出现分野。同时，由于国家限制一、二级市场的联动，开发商开始了第一次商业模式的选择。是做一级土地开发商还是做二级房屋开发商？如果是做一级土地开发商，那么又去什么区域寻求待开发的土地？如果是做二级房屋开发商，那么又以什么物业类型为自己的开发重点？土地获得方式的变革导致土地成本的大幅度提高。过去那种倚靠银行资金通吃各种物业类型的日子一去不复返了。房地产市场的精细化分工要求开发商必须向专业化发展。

仔细研读十一五规划纲要，我认为有以下几点值得引起开发商重视：1、促进区域协调发展。2、促进城镇化健康发展。3、建设资源节约型、环境友好型社会。4、发展房地产业。

    了解国家的区域发展政策，对于开发商选择开发区域至关重要。十一五规划在提到区域协调发展战略时着重指出：坚持实施推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略，健全区域协调互动机制，形成合理的区域发展格局。这一点提醒我们，未来五年乃至更长一个阶段，中西部、东北地区将成为国家发展的重点。国家将会加快这些地区产业结构、经济结构的调整，与此同时将会带来社会结构的调整。社会结构的调整将会带来人力资源结构的调整，紧接着就会带来居住需求的调整。因此，这些区域的房地产市场将会具有持久的发展动力。同时，由于这些区域城市化与城镇化的程度均不充分，因此可以预测将会出现大规模的开发地块，对于有志于进行一级土地市场开发的房地产企业，这些区域将会提供良好的发展空间。

    但是，这些区域仍然属于巨大的空间范畴。在这些宏阔的区域中具体该选择什么样的区域？这就要与我国的城镇化发展政策相联系。

    目前，我国正面临着城镇化高速发展的迫切要求。但是城镇化是需要有步骤有部署地进行的。十一五规划中在提到城镇化时指出：要把城市群作为推进城镇化的主体形态，逐步形成以沿海及京广京哈线为纵轴，长江及陇海线为横轴，若干城市群为主体，其他城市和小城镇点状分布，永久耕地和生态功能区相间隔，高效协调可持续的城镇化空间格局。 已形成城市群发展格局的京津冀、长江三角洲和珠江三角洲等区域，要继续发挥带动和辐射作用，加强城市群内各城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。 具备城市群发展条件的区域，要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，形成若干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的新城市群。人口分散、资源条件较差、不具备城市群发展条件的区域，要重点发展现有城市、县城及有条件的建制镇，成为本地区集聚经济、人口和提供公共服务的中心。

    结合上述两部分政策，我们可以得出结论：未来五年我国东北、中西部地区的已经纳入到城镇化范畴的区域将会有众多的房地产开发机会。并且越是接近城市群、大型城市、重点城市的区域，其开发前景越加看好。对于一级土地开发商，应着重于东北、中西部地区的城市群、大型城市、重点城市的城乡结合部，这些地方往往是这个城市正在全力城市化和城镇化的区域。其发展速度远超过其他区域。

    根据十一五规划，国家将重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。这与国家的城镇化政策是相吻合的。对于有志于全国化发展的房屋市场开发商，如果其开发的产品主流是居住类物业，就应该紧紧跟随着上述区域土地开发商的动向。如果开发商选择做商用类物业，如酒店、写字楼等，由于这些物业的城市属性非常明显，开发商就要选择城市化程度高的城市来开发，同时对上述区域的城市中心地带要进行跟踪与关注。

    由于获得土地和资金的难度及成本都在不断增加，有资金实力以及金融手段丰富的开发商会逐步向投资商转变。原有的数个开发商会通过控股、参股的形式将资金集合起来，委托专业化程度高的开发商专职开发。

    面对竞争激烈的房地产市场，开发商必须认清形势，判断好道路，选择好细分市场，提高自己的专业化水平，才能在市场中拥有自己的一席之地。