房价的统计数据是房地产市场的温度计和晴雨表，但从最近几个月的房价统计数据看，这个温度计可能出现了故障，房价统计数据已经不能真实反映房地产市场的运行状况。

从刚刚公布的70个城市2018年10月份房价数据看，总体趋势依然是上涨的。与9月相比，70个大中城市中，价格下降的城市只有4个，上涨的城市有65个，持平的城市有1个。但从多地调研和考察看，大多数城市的房价从今年第三季度以来已经转跌，市场预期已经发生了逆转。

导致统计局数据不能真实反映市场情况的原因是限价政策所致。因为各地要完成规定的房价控制目标，普遍干预住宅的网签，限制或拖延价格高于平均价的楼盘网签行为，对价格低于平均价的项目优先进行网签。例如，某城市的平均房价是8000元/平方米，如果一个楼盘的销售价格是10000元/平方米，则该楼盘已经销售的房子就难以正常网签，一般会限定每周只能网签一套或几套。因此，年初已经销售的房子可能在11月份还没有被网签的现象。

部分开发商为了迎合限价的需要，在销售时实行“阴阳合同”（把住房装修另立一份合同）。还以上述10000元/平方米的楼盘为例，开发商表面上以8000元/平方米的价格销售，但需要买房者另外支付2000元/平方米的装修费用，一套房子签两个销售合同。10000元/平方米的房子网签价格变成了8000元/平方米，这样就可以正常网签了。有些楼盘的装修价格甚至比房子价格还高，令人啼笑皆非。

统计局的数据来源主要是网签的数据，上述行为无疑严重地扭曲了房价统计数据（对房价数据及成交量数据都形成了干扰）。准确地说，在房价上涨过程中，房价的实际涨幅应该比统计数据高，即房价涨幅数据被低估了。但在房价已经出现下滑的时候，因为要处理之前积压的网签住宅，房价的下跌走势被掩盖了。总之，在实行限价政策之后，看似平稳的房价数据背后却经历着较大的波动，从房价统计数据中已经难以看出市场的真实状况。这是当前对房地产宏观决策过程中特别需要关注的问题。

我们试图通过以下三种途径来更准确反映当前的房地产市场运行趋势：一是以二手房中介机构的成交数据来反映房地产市场的真实状态；二是以土地市场的数据来替代和反映房地产市场运行状态，土地市场反映的是开发商对市场的预期，能准确反映市场的状态；三是用上市公司公布的数据来补充印证。

1、二手房成交数据从6月份开始放缓

根据链家地产（是最大的房地产中介机构）旗下的贝壳研究院监测的数据，重点关注的13个城市成交量从6月份开始下行趋势，7月重点城市二手房成交量在6月的基础上继续回落，8月份，13城中仅成都成交环比小幅增加（成都成交的回升是在5月中旬调控导致的成交大幅下滑基础上的小幅修复），其余12个城市的成交量均不同程度回落，其中有7个城市的成交降幅环比扩大。

在8月份成交量环比下降的城市中，深圳的降幅最大，其成交量环比为-41.1%，绝对水平是2017年以来（除春节月之外）的最低值。杭州房地产成交量的环比数为-33.4%，降幅排在深圳之后，且近4月杭州成交降幅持续扩大。大连、济南成交环比降幅也都在30%左右，分别为-29.8%和-28.8%，且两城成交量已连续五个月回落。北京成交量环比下滑20.9%，成交略好于2017年末水平。上海成交降幅收窄，环比基本持平，前8月成交表现略好于去年同期。

从价格来看，重点城市的二手房均价以下跌为主。大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市均由涨转跌，这也是重点城市市场全面下跌的标志之一。

中介机构的一线工作人员对市场的动态感知往往比较敏锐，贝壳研究院在第二季度末和三季度末进行了全国职业经纪人预期调研。问卷调查结果看，三季度全国经纪人市场预期指数均值为-23.9，四季度进一步下降为-35.8。（预期指数值介于-100到100之间，预期值越为正则预期升温，反之则预期降温，越高说明升温预期越强，反之则越弱）。可见，第四季度的市场预期进一步下滑。

2、土地成交数据在第三季度开始下滑

从市场传导的逻辑看，房地产市场的销售状况决定了土地市场的成交状况，因此，可以从土地市场的情况来准确反映房地产销售市场状况。我们将9月份的土地数据与8月份进行比较可以明显看出市场预期的较大变化。

土地供应量方面，8月百城土地单月供应建筑面积13,068.2万平方米，同比上升2.8%；土地成交量方面，8月百城土地单月成交建筑面积7,887.8万平方米，同比下降13%，土地成交总价方面，8月百城土地单月成交总价2404.9亿元，同比下降15.2%。

9月份百城土地单月供应建筑面积10,402.6万平方米，同比下降34.9%，环比8月份下降了20.4%；土地成交量方面，9月百城土地单月成交建筑面积7,488.1，同比下降30.7%，环比8月份下降5.1%；土地成交总价，9月份百城土地单月成交总价1,766.3亿元，同比下降50.8%，环比8月份下降26.5%。

3、房地产开发类上市公司的10月份销售数据下滑幅度较大

房地产开发类企业，尤其是大型房企的楼盘分布很广泛，它们对市场的变化十分敏感。进入今年第三季度以后，恒大、碧桂园、万科先后实施降价促销行动，说明市场的运行状况已经发生了较大变化。从数据看，在笔者统计的13个上市公司中，有8家公司的10月份销售量比9月份出现205左右的下降，只有5家公司的销售环比是上涨的，在销售环比的公司中，典型代表是碧桂园和万科，均是采取降价促销手段实现的。

上述三种不同来源的数据互相印证，可以清楚看出第三季度的房地产市场运行状况与今年上半年相比已经出现了明显变化，市场预期已经由乐观逐渐转为悲观。