2014年前两个月，各地都有楼市销售放缓的报道，于是，关于楼市拐点的分析越来越多。在众多的分析中，很多都认为北京的楼市应该是个例外，即使中国大多数城市的楼市都出现价格下跌，但北京的楼市会持续上涨。之所以能得出如此结论，最重要的原因是北京是首都，北京有最好的医疗和教育资源，北京还是权利中心，各地要跑“部”“钱”进，钱多了，楼市当然是最大的收益者。北京楼市价格涨幅在过去十年遥遥领先全国，2013年国家统计局公布的北京房价涨幅都达到了20%（实际涨幅应该超过此数），这些都进一步强化了北京楼市必涨的预期。

     今年1、2月份北京楼市销售出现相当幅度的下跌，市场解释为受春节因素影响。在房子销售出现放缓的情况下，土地价格拍卖价格却不断创新高，于是，价格上涨的预期依然存在。

    但3月份的数据出来后，市场的分歧开始加大。今年3月北京二手房成交量为8943套，是2009年全面网签的最低值。市场有个经验数据，北京二手楼市月均成交量8000套是市场的一个临界点，一旦跌入8000套以内，说明楼市已经不景气，房价下跌的可能性增加。  

不仅北京的二手房市场出现了“异常”，新房市场的表现同样差强人意。今年3月的新房市场尽管有一批平价入市项目，但市场却依然偏冷，3月北京市新建商品房成交量为5077套。其实自今年以来，土地市场的走高并没有引起房市的响应，今年一季度北京新建商品房住宅签约套数为13571套，总成交面积为194.47万平方米；成交均价27497元/平方米，累计签约总额为534.7亿元。这一成交量同比2013年一季度的783.3亿元下调了31.7%，这也是近八个季度以来新建商品房季度成交量首次跌破700亿元。

市场为什么会出现转折？笔者认为，决定楼市短期涨跌的因素是信贷与货币，而决定楼市的长期走势的是汇率因素。

我们首先从影响楼市的短期因素来看看为什么去年的楼市特别火爆？2013年是新一届政府的开局之年，按照新总理的说法，不会使用货币政策来刺激经济。但从数据看，去年的社会融资总量近18万亿元人民币，创历史新高。尤其是去年第一季度，社会融资总量的增长一度超过50%，甚至超过了最有争议的2009年上半年。从客观原因看，2012年下半年经济明显增长乏力，为了防止二次衰退，从2012年第四季度有针对性地增加了投资刺激力度，即所谓的“四万亿投资”的2.0版本。但投资刺激有一个滞后期，并没有马上让GDP上去，去年第一季度经济增长速度仍然下滑，财政收入一度出现负增长，于是，货币刺激手段也用上了，2013年第一季度的社会融资总量的扩张速度与2009年上半年相当。

从上述分析就可以清楚地看出，去年楼市火爆的原因是2012年第四季度开始的投资刺激与货币刺激的结果，并非所谓的“刚性需求”，其本质上是一个货币现象。

从2013年第二季度开始，货币刺激力度减减弱。于是，楼市的价格涨幅从2013年下半年开始放缓。

从上面的分析思路可以清晰看出，只要政府开始扩张货币与信贷，则楼市就会涨价，反之，政府减小货币刺激的力度，楼市的涨幅也会收窄。按照该思路，2014年的楼市可能会再次繁荣，因为当前的投资、消费、出口都处在不景气的状态，经济缺乏亮点，政府为了确保经济增长的底线（大约是7%），已经采取措施（增加棚户区改造力度、增加铁路建设投资、给小企业减税力度），如果这些措施仍然不能让经济增长保持在底线之上，市场预期政府必须采取措施刺激房地产投资（如：放开限购政策等）。3月初以来，股票市场的房地产板块指数已经上涨10%，说明市场普遍认同政府会重新刺激房地产投资的逻辑思路。

如果仅仅把眼光停留在短期的涨跌上，则理应看好今年的房地产市场，就像当下的股票市场投资者那样。笔者认为，影响中国楼市长线趋势的主要因素是汇率，该因素如何因素中国楼市？请听下回分解。