最近几天，很多记者就限制外资投资中国房地产问题采访我，在公开媒体上也有关于六部委将出台政策限制外资炒房的报道。笔者自“国八条”实施以来，力举限制外资投资我国房地产的建议，如果六部委的政策属实，将有利于我国房地产和宏观经济的健康发展。理由如下：

首先，外资助推了房地产价格的上涨。有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占的比例很小，因此，它不可能对房价产生大的影响。外资在我国每年购房的资金总量中所占的比例不大是事实，大它的影响是不容忽视的。原因有以下两点：

一是，这些进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等少数城市，在这些城市中，外资所占的比例较大。因为统计资料的缺乏，我只能引用人民银行的公开资料来分析，从2005年人民银行的《2004年中国房地产金融报告》中的数据看， 2002年-2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20%左右的份额。可见，2002年之后的房价的大幅度飚升，外资“功不可没”。

二是外资的示范效应很大。在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。这一点在股票市场中已经得到成分的验证。2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者（即QFII），到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占股票市场的流通市值的比重只有4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。例如，QFII看好的行业和公司会立即被国内的投资者所追捧。再如，在股市人气最弱的时候，正是QFII的积极买进才带动国内投资者恢复投资信心的。

2005年国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对北京、上海等中心城市的投资数量。2005年,外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。这些外资的行为在很大程度抵消了国家对房地产调控的效果。

其次，外资影响国内信贷政策的有效性。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年月份6之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则。2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制，房地产基金可以投资于全球各地的房地产。在目前国内法律政策不完善，建立REITs条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。

第三，大量的资金流入我国的房地产市场加大了人民币升值的压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本即我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量的外资的流入又进一步强化了本国货币的升值预期。

2001年后，我们已经看到了上述趋势。从全国的情况看，2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2001年的交易数量是765亿美元。2004年上升为2067亿美元。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来，在1980年至2001年的长达20多年的时间里，中国的外汇平衡表的误差与漏损项目一直是负数，意味着在这段时间里，一直有人通过非正常的手段将国家的外汇流出国外。但统计资料显示，2001年以后，该项目突然从负数变为正数，而且数量逐渐增加。这意味着2001年以后，越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入中国。

如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚区双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是我国政府必须警惕的。

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