常听到这样的埋怨，香港的楼价高，香港人的收入大部分都拿去供楼，没有余资去消费，导致香港人的生活难以改善，而零售业也因此无法兴旺起来。今次公布2006年中期人口统计数字，显示以上的埋怨完全不能成立。

原来，香港一百一十七万个拥有自置居所的家庭中，52%已供完楼，再没有每月还款的需要，他们的收入已全部可以自由处置，可以拿来改善生活，亦可以作其他投资。即使是余下来的还需供楼的住户，每月供款占收入的比率的中位数也只是29%，比全球性的30%还要低。因此，说香港人供楼比别处辛苦，完全不符合客观的统计。

九七年楼市泡沫爆破之前，我已多次提醒香港人，楼市已存在危机。因为，当时香港人迷信楼市可以长升长有，有一点余资的都拿来作地产投资，大家手上已是有楼无钱，如果突然有人急需钱要卖楼，他的楼找谁来买？

因此，判断楼市趋势的一项有效方法，是看人们手上究竟是钱多，还是楼多？如果人们手上是钱多楼少，楼市当然还有潜力再升。如果人们手上是楼多钱少，后市的升幅已相当有限。

现时，香港已有52%的业主供完了楼，其他还在供的，相信也有不少已供得七七八八，这批人都是未来楼市的潜在买家，因为他们卖出现有的物业后，收入大部分都可自行处置，无需退回给银行，如果拿来作新楼的首期，大有条件可以住好点、住大点。

香港在七、八十年代兴建的楼宇，大部分都属四、五百呎的细单位，只适宜用作首次置业的踏脚石，大部分人对居住环境都不太满意。因此，很多这样细单位的业主都有换楼的需要。

九七金融风暴之后，加上八万五的错误政策，令楼价暴跌了接近七成，不少业主都尝过负资产的滋味，至今仍心有余悸。所以这十年来，很多人都一心一意的供楼，不敢换楼，希望免受银行逼仓之苦。这才导致香港有这么多的业主现在都变成了「全资产」。

然而，这种只想供楼不敢换楼的心态不会永不改变。当工作稳定，收入上升的时候，人们就会有较大的勇气去作新的承担，觉得自己每月拿多一点钱去供楼也理应有能力。香港的经济已好转了两年，有这种信心的人正逐步增加。如果再加上投资升值的吸引，细楼换大楼的活动将会增加，市场上将有更多人倾向要楼不要钱。现在人们手上仍是钱多楼少，故后市上升的潜力依然很大。

(中原地产集团主席施永青，转载自 2007年2月27日am730C观点)