文/ 博友： 海边大卫看热点

倡议建立一个合理、多赢的房地产游戏新规则

    首先，我们必须明白一个最根本的道理：

    1、不能让房地产开发商、地方政府没钱赚、饿死，否则没人积极开发，地方政府也没钱搞市政建设、发展城市，但也不能造成对于房地产的过分依赖；

    2、不能让多数老百姓买不起房，否则继续下去，房地产早晚会崩盘、银行会陷入困境、社会会动荡，国家会面临经济危机。许多国家的地产泡沫破裂我们都了解，香港房地产萧条时期跳楼者不在少数。

    这两个基本点我们都清楚，因此，必须建立的是一种健康、合理的房地产发展制度体系，或者说就是一种公平的游戏规则。

    第二，我们必须牢记一个制约经济发展的最大的困难和问题：

    那就是，中国是个超级人口大国，拥有世界5分之一的人口和并不富裕的土地资源。

    明白这一点就好，如果任凭房地产中存在的炒作现象发展下去，和人口相比，中国的房屋以后几十年都是稀有短缺的商品，价格一直都会上涨下去。

    “安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜？”能不能让每家每户都有一套房子住呢？这是最大的社会问题。一个人可以少吃一点、少穿一点、少用一点，但一家大人孩子必须有房子住才行。对于一个双职工家庭来说，每年几万元的收入，面对动辄数十万元的房子，还要吃饭穿衣、看病、孩子上学，恐怕干到退休还是难以买得起。许多年轻人为了结婚建立家庭不得不买房，只能倾尽双方父母的所有积蓄。

    第三，能不能建立一个合理的、多赢的房地产游戏规则？

    1、让房地产开发商和地方政府有钱赚；

    2、让每个家庭都有房可住。

    这样的规则如何制定呢？那就首先要从妥善解决上面所说的制约经济发展的最大的困难和问题着手。

    一个超级人口大国，土地资源短缺，13亿人口还在不断增长，直至几十年以后达到15、16亿后才可能下降，打个比方，中国的土地就像一块大饼，本来13个人分着吃，以后要15、16个人分着吃了，那么每个人能吃到的越来越少了，怎么办呢？大家都可能吃不饱了，如果再有其中的几个人通过某些手段占有了好几份别人的，那么别人就更没得吃了，不得不挨饿了，或者不得不高价买回本来应该属于自己的那一份。这就是我们已经和即将面临的现实问题。

    作为一种产业，房地产确实应该得到大力发展，而且，前途还很光明还可以做得较为久远，但是，如果任凭某些问题长期存在下去，那么最终结出的果将是一颗恶果。房地产行业也必须早日完成整个行业的规范和成熟。建立一个合理的房地产游戏规则是必要和必须的，也是应该可以实现的。

    第四，合理、多赢的房地产新游戏规则探索：

    1、地方政府可以通过土地开发牟利，但土地销售获利增长不应该超过国家GDP增长速度的一定百分比，或者直接由国家统一定价、审计管理；

    2、房地产开发商可以长期通过开发住宅区获利，但净利润应该控制在10-15%之间，或者制定上限，例如，不得超过12%，实施国家审计；一个长期保证10%以上利润空间的行业应该还是不错的行业；另外，国家可以通过调整这个利润率来激励或者控制其发展，低谷时可以提高，过剩时可以调低，类似对于银行利率的调整；

    3、实施1户1宅制度，如同农民的宅基地，1个家庭不允许拥有2处以上住宅。和国家的计划生育制度类似，实施禁止和限制占有短缺住房资源的制度，住宅房不得用于炒买炒卖。具体来说，例如：

    1户即夫妻双方和子女可以共同拥有1套住宅商品房，子女年满18周岁后，可以各自拥有1套，但社会上2个年满18岁的男女结婚后，如果这2个人每人都各自拥有1套，那么必须限期卖出其中1套，2人婚后只能拥有1套。1个家庭可以拥有1套别墅豪宅，可以不断更换更好的住宅，但只能拥有1套，处于结婚或更换新旧住宅的，必须限期卖掉先前的那一套，考虑到装修时间，例如可以设定为1年到1年半之内，否则，国家可以征收高额房屋空置税，超过3年，可以由国家强制收回，投放到二手房市场。

    这样以来，大量的空置房源将不断涌出，2手房交易将活跃起来，新房、大户房销售也将增加，一个家庭如果经济条件改善后，可以不断购买和更换更好的房子，把退出的房子给后面的人，形成良性循环，而开发商、地方政府也都可以获得长期稳定持久的利益，形成多赢共赢的好局面。

    提高商品房首付比例，对于炒房者的庞大资金来说是基本没用的，他们不缺钱，而对于普通百姓购房者就反而更买不起房、更难了，反而成为购房者的沉重负担，另外，研究空置率、讨论房价到底是高是低、限制开发商这个那个等，笔者认为它们并没有抓住问题的根本和实质，而1户1房制度将从根本上使得炒房者难以大量炒作从而退出炒房市场。

    相辅助的是，国家应该建立完善房地产资源全国联网的数据库，对房产信息进行实时监控，按照户籍，对于每户居民的房产信息进行监控，1户只能看到有1套或者短期的2套住宅，对于2套的自动列入国家征收高额空置税的监控对象。另外，政府可以采取主动申报制度，对于一旦发现违反上述规定的，国家可以强制无偿征收超过期限的多占用的房屋，并处以等值或以上的罚款，促使多占社会紧缺资源的人被迫主动售出多余住宅，对于举报者可以给与房屋市值20-30%的奖励，促进公众监督。

    总结：

    以上3个方面，对于地方政府、开发商、买房者都设定了根本的制约性的游戏规则，大家在这个统一的新规则下，都可以获得较为满意和平衡、合理的利益。

    游戏规则框架制定好了，增加一些配套辅助措施，相信还是可以“大庇天下寒士尽欢颜”的，先人杜甫老先生的千年遗憾和愿望，也许在我们的新社会能够最终实现，功在千秋、利国利民。期待吧。

   面对中国稀少宝贵的土地资源，建立一种长期健康发展的、多赢的国家房地产宏观管理政策是非常有必要的。

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