中国房地产市场投资物业市值首次超过1万亿美元，与日本比肩，同时在亚太区房地产投资市值中三分天下有其一，在欧美房地产市场杠杆化率十年来首次下降的背景下，中国房地产的杠杆化率却在上升，中国房地产市场的投资“热”度已经引起各方关注。日前发布的戴德梁行《亚太区2011：全球增长的引擎》报告的中国部分为我们描绘了这样一副景象。

该报告显示，2010年全球房地产投资物业市值以固定汇率衡量增幅为3.4%，比上年上升0.4个百分点，如以浮动汇率计算，亚太区在2009年增长10%的基础上，又强势增长了14%，而美国和欧洲未见实际增长。由此，亚太区投资物业市值达到了3.5万亿美元，创下了以美元计价的增幅新高。这一增长使得亚太区投资物业市值与美国相比只差2000亿美元，规模跃居全球第二。而在亚太区，中国投资物业市值增幅达到了24%，带动以美元计价的全球市值翻了一番，中国已经成为全球房地产投资市场的发动机，而在亚太区3.5万亿美元市值中，中国就占了1万多亿美元。

在交易量上，2010年全球投资规模出现了76%的强劲反弹，目前的交易总额达到3420亿美元，是自2007年来的新高，今年有望继续增长17%（加权平均数）。亚太区的交易量已占全球交易量的将近一半（46%），首次超过欧洲，比2007年创下的高峰还要超出近60%，中国占了亚太区交易总量的57%，由此可以认为，全球投资交易主要靠亚太，亚太主要靠中国。今年受政策因素影响，有可能减弱，但成交量仍可维持与去年持平。

在私募股权，公共股权，公债以及私债四个投资领域，亚太区的增长都远远高于全球水平，其中私债增幅最大，达17%，公债也是逆全球走势增长4%，私募股权增长13%，公共股权增长10%，继2009年增长35%之后，中国2010年私债再度增长26%，公债几乎翻了一番。尽管目前亚太区的资本负债比（LTV）仍然是全球最低，考虑到欧洲正在不断降低杠杆比率及其对举债的依赖，亚太区特别是中国，由于银根紧缩，公私债成为募集资金的重要渠道，如果这种趋势持续下去，不出几年，亚太区的LTV将会和欧洲相当，中国房地产市场的高杠杆率值得关注。

戴德梁行公平价值指数在2010年持续下滑，目前仅为50，表示价位对投资者有吸引力的地方和无吸引力的地方数量已经相当。投资机会的高峰出现在2010年的第一季度，目前，全球房地产市场投资最佳时机已经过去。在各类市场上，美国依然是最有吸引力的市场，其次就是亚太区，亚太区资本价值的强势增长，已经抬高了投资回报预期，即便是风险调节后的必需报酬水平也已经比较高了。按照戴德梁行的公平价值指数，今年一季度，北京、大连、青岛、上海、沈阳、天津等地的写字楼，以及成都的商铺等市场已处于“热”的类型，而成都、广州的写字楼以及北京、广州的商铺和上海的工业地产已处于“温”类型。据悉，大多数伺机在亚太投放资金的投资者都把目光集中在2011年和2012年的零售物业和住宅市场上，投资者对中国正在开发的包括商铺和住宅的综合体兴趣最浓。