（记者陈雪根1月13日北京报道）今天发布的仲量联行报告一如最近同类报告，并未给处于寒冬中的楼市带来更好的消息，该行预计今年北京楼市写字楼空置率将创历史新高，各类物业租售价格均将下降两成左右。

仲量联行认为，全球信贷危机影响在2008年第四季度已逐步变得显著。需求的疲软以及空置率的不断上涨导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%，整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比去年同期下降了1%。在此期间，商铺市场也经历了类似的上下波动的情形，尽管市场空置率仍保持在10.1%的相对较低的水平上，但受奥运会后租赁活动放缓的影响，2008年第三季度平均租金较其历史高位下跌了3.4%，使其同比增长幅度缩减至0.6%。

2008年第四季度，受413,380平方米新增供应竣工导致空置率的不断攀升以及本季度需求继续疲软的影响，写字楼业主开始更加关注如何保留现有租户。全球和本地经济发展的不稳定性，使得收缩规模或者推迟扩租计划的租户数量日益增长。部分甲级写字楼的租金全面下调。一些现有写字楼的业主正在加大让利力度、极力维持其租赁水平，应对即将或新近竣工的写字楼供给。2008年第四季度，在北京的主要写字楼市场中，中央商务区（CBD）的租金跌幅最大，较上季度下降6.2%。展望2009年，业主方的新增供给预计会加剧相互竞争的态势，空置率将会高位运行，整个市场的平均租金有望下调15％－20％。 受此影响，公司租户出现了向CBD回流的现象。另有部分租户放缓了向近郊企业园搬迁的步伐。

尽管2008年下半年写字楼市场新增供应量达到133万平方米，增长18%，但吸纳量仍达到554,490平方米。该行北京董事总经理张莹认为：“此举突显了北京作为中国乃至亚太地区领先商业中心地位的重要性。尽管全球经济放缓使众多跨国企业在扩租方面仍将持谨慎态度，但中国政府庞大的经济刺激计划以及向私营企业开放更多的商业市场，将推动本地企业在2009年期间对写字楼空间的需求。”

在过去两年间，随着甲级写字楼空间的不断增加，北京写字楼市场进入了一个全新的发展阶段。2008年，北京共有11栋（当时总共有16栋在建）甲级优质写字楼竣工，为对写字楼质量要求较高的租户提供了更多适宜的选择，促进了其扩张的需求。预计2009年这种发展趋势仍将持续下去，今年将有其它15栋甲级写字楼完工。

2008年，北京商铺市场的新增供应创历史新高，市场存量飙升45%，由于零售商意欲利用奥运会筹办过程中所出现的巨大商机，使得当年高达925,000平方米的新增商铺空间被零售商租赁一空，接近2007年的三倍，是1998年前一历史高位的两倍多。尽管需求在奥运会后显著下降，然而市场需求的强劲，尤其是对新竣工购物中心的需求，使得2008年全年的市场空置率并未受到新增供应大幅增长的影响，仍保持在相对平稳的水平，整个北京商铺市场的平均租金攀升至7,238元/平方米/年，创历史新高。

尽管经济放缓尚未对市场零售额造成影响，但众多经济学家预计2009年零售额的增长势头将会大幅降低。旨在刺激国内消费的政策可能有助于缓解这种下跌的势头，但这种政策的真正作用可能要等到2009年年中才会在市场中得以显现。鉴于对零售额增长势头可能放慢的预期，现有的零售商可能仍将继续推迟其扩张计划，未来商铺租赁市场可能由这些新零售商所主导。减弱的需求以及另一个年度供给高峰将促使商铺平均租金下调15%至20%。

2008年第四季度，北京高档住宅市场最终以其售价的回落而黯然收场。其中，高档公寓的平均售价较上季度下降6.3%，降至19,711元/平方米；豪华公寓的平均售价下降5.9%，降至23,791元/平方米；别墅的平均售价下降3.9%，降至20,285元/平方米。尽管2008年全年的市场成交量同比下跌25%，但住宅售价以及住房贷款利率（中国人民银行将住房基准贷款利率调低至5.94%）的双双降低，使得市场成交量在过去的两个月中仍相对走强。仲量联行北京研究部主管马安平先生指出：“尽管如此，但预计高档住宅的市场售价在2009年初仍将上行乏力。购房者对开发商进一步降价的预期以及政府可能出台更多的激励措施，加之租赁市场的大幅暴跌，将给住宅销售市场继续带来下跌压力。”

奥运会前一度需求强劲的仓储物业目前开始走软，取而代之的是需求疲软以及高空置率的现状。近几个月来，受全球经济持续放缓的影响，仓储物业的需求大幅下降。平均租金环比下跌了8%，同比下降5%。预计在2009年，需求仍将下降，结合即将进入市场的巨大供给，租金将会下跌15%至20%。