社区商业是一个鸡肋，相对于回收快、规模扩张迅速的住宅产业来说，它不受开发商亲睐；相对于其他商业业态和商业企业来说，它是一个可有可无的存在，甚至还是一个威胁；相对于股票、住宅投资来说，他来钱没有那么快，而且极不稳定。因此，目前的现状是：一群不懂商业的开发商，盖了一批不太适合商业的建筑，卖给一些毫无商业经验的投资者。
　　无从认识社区商铺的价值所在，也无更多的实战经验，商铺前面的招牌像走马灯一样。如何选择社区商业，如何经营社区商业，投资社区商业是否真的能够“一铺养三代”，投资者更是一头雾水。在万科紫台项目现场，国内商业地产界的活跃人士与投资者日前就此展开了一场财与智的比拼。
　　社区商业租金回报不理想
　　中国人民大学竞争力研究中心受北京市政府委托，曾在北京27个小区做过调查，其中，69．6％的受访者对社区健身场所感兴趣，38．2％的人需要娱乐场所，10．45％的人青睐花店，8．77％的人喜欢影像店，41．1％和38．5％的人要求配套大众餐厅和提供早餐服务，31．2的人希望有茶室、蛋糕店、面包房，64．53％和69．84％的居民有理发美容和废旧物品回收的服务需求。这个调查，多少折射出北京社区商业的尴尬：处在拾遗补缺的地位，都是一些鸡零狗碎的生意。靠这些业态很难支撑投资者所希望的巨额回报。
　　北京易初莲花连锁超市有限公司经理田晓光认为，北京目前是投资商铺的好时机，像万科紫台这样的项目，目前商铺的价格几乎与住宅价格持平。未来几年随着周边区域的开发和大型商业的进驻，社区商业会有很大的赢利空间。但他也提醒商铺投资者，区域环境好不好不是主要的，关键要看引进的项目好不好。
　　在场的投资者提出疑问，底商年租金在20万元到30万元，而一个小区只有一千多户，做什么样的生意可以把一年的租金赚回来，而且还有盈利呢？
　　北京华厚商业投资管理有限公司总经理龚安华回答，就长期而言，田晓光的说法是有道理的，但对短期投资来说，投资者一定要把持住风险，同时对投资收益要有个安排：究竟是通过租金，还是加盟，还是自营，还是一种纯粹的投资。如果投资人想通过租金来得到回报，这个收益是很难达到理想状态的。他建议投资者不妨充分利用中介公司、物业公司的资源。
　　运作模式不同于区域商业
　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎则从另一个方面为投资者出了个主意。他认为，如果底商是集中经营、集中管理，依赖于大商家的经营能力、推广能力，依赖于前期开发商“养”商气的能力，成功的可能会更大些。对商铺经营者或者投资人来说，社区商业最大的特点就是自主性与自由。与投资集中商场里面的铺位不同，它有很广的市场空间可以选择。公衍奎也提醒投资者，底商的商业价值跟住宅客户的层次相关性非常大，跟住宅的价值也是相关的，但不是正相关。投资者不能以为住宅价格涨了3万，底商也要同比例的上涨。而且，社区商业的成长规律、运作模式跟区域商业也是不同的。一个区域商业往往要好几年才能建成，必须依托原来的商圈，或者做一个特别的商业中心，而社区商业靠的就是周边的人，所以社区商业的成长往往要依托于住宅的成长，而且是滞后的。因此，投资者尤其要了解这个社区住户什么时候入住，人口密度什么时候可以上来，周边哪个项目的人可能过来，等到人口密度上来之前，商铺肯定会处在爬坡的状态中。投资商铺主要是投资未来的趋势，这里有需求增加的趋势，也有资产增值的趋势，因此，投资商业要从多个角度考虑的。如果实力比较弱，想以租养房是比较难
的。
　　如何选址选商家
　　屈臣氏华北区政府关系经理白宇提供了屈臣氏选址的经验与大家分享：首先要计算好投资这个项目三年、五年的目标是什么，在制定这个目标的时候一定要考虑目前的现状。屈臣氏大概可以吸纳周边3公里范围内的住户，因此要考虑周边人流情况。很多中介公司的定量数据可以作为选址的参考。白宇认为，考虑短期或者长期利益固然重要，但稳定性更为重要。
　　我爱我家的石东慧经理举例说，屈臣氏都选择人口非常集中，交通方便，最好是白领出没的地方。但我爱我家，还有像链家这样的二手房门店则不同，社区商业是最好的选择。因为我们需要客源，但更主要的是要有房源。为此，她建议投资者与一些二手房中介公司联合应该是不错的选择。
　　如何经营商铺
　　投资者应该选择成熟的社区商业，还是选择相对刚开发的社区商业，对此，龚安华和公衍奎各执一词。龚安华主张最好选择已经比较成熟的区域去投资。因为，对于投资人来讲，获得收益是比较现实和比较紧迫的事情，不可能投资一个商铺等5年、10年之后再来回收收益。而公衍奎认为，实际上，成熟商业的价值已经在房价里面实现了，要想在租金上有太多回报是不太可能的，当然它的风险也较小。郊区化的社区商业可能不成熟，风险会大一点，但是未来前景不错，收益会高一点。
　　田晓光建议，投资者还要避免单打独斗，要跟其他投资者跟开发商有一个沟通，了解开发商对这个商业有什么规划，他会不会跟一些很好的项目合作，会不会挤压今后的利润。另外，一个单元不同楼层的业主也可以沟通一下，可以通过空间分割，降低前期的投资风险。公衍奎认为，投资者除了在空间上、业态上合作外，还可以在联合推广上做文章，这样效果会更明显些。投资商铺要了解它的发展过程、它的未来，要考虑到人在变，周边环境也在变。白宇主张，投资商铺既要从定性出发，也要定量分析；应该是一个长期而不是短期的行为；要制定一个投资规划、投资损益计划；要对周边有所了解，包括整个项目的情况。