在圣诞假期间我到澳门一行，顺便答应了朋友，去看看他三年前在澳门订购的楼宇。这层楼宇尚欠最后一期付款，他的心情显然是「食之无味，弃之可惜」。这个朋友在三年前以订价六十七万元买了一层楼花，目前地产公司本身的订价大约是三十四万，而私人卖出的市价是在三十一、二万之间。跌幅之巨，与香港不相伯仲。

单以住宅用地的地价而论，下降的百分率澳门比香港大。我朋友的这层楼宇，据说在澳门算是一流的建筑（在香港亦算是中上）。以建筑面积计，这种楼宇在香港的建筑费用——包括工程、利息、设计及除地价以外的其它费用——大约是每呎二百六十元。虽然澳门的人工可能较便宜，但材料及建筑器械方面应比香港昂贵。现在该楼宇的市价每呎不到二百元，比建筑费用还要低。那就是说，如果澳门的住宅用地规定要立刻兴建，是一文不值的。难怪澳门有些正在兴建中的大厦要停工，半途而废。这与香港在六十年代中期的情形相似。

有人认为澳门地产市价下降，是因为中国在年多前加强管制中国人移居澳门。但这个推论不能解释为什么澳门的高级住宅的市价跌幅要远比低级住宅的大，这情况是跟香港相似的。地产商对高级住宅需求的估计显然是犯了很大的错误。购买澳门的高级楼宇者多是香港人，所以澳门的地价下降是香港人的需求下降所致。城门失火，殃及池鱼。

在经济学上有趣的问题是，为什么澳门地产市道下降的百分率要比香港大？英国经济学大师李嘉图（David Ricardo, 1772-1823）所创的租值原理（Differential Rent），若用边际分析加以修改，可以给我们一个很明确的答案。

假如有三个金矿。在第一个金矿里，每花一元工资就可生产市值五元的金沙；第二个花三元工资可得五元金沙；第三个要花四元工资才可得五元金沙。在这三个金矿中，第三个最接近边际。若金市因需求变动而有所变动，第三个金矿的资产净值会有最大的百分比转变。以如上的数字为例，若金沙市值上升一元，则第一个金矿的盈利上升百分之二十五，第二个上升百分之五十，而第三个的盈利却上升百分之一百。若金沙下跌一元，盈利下降的百分率也一样——第三个金矿下跌百分之一百。若金价下跌一元以上，这个边际金矿会首先关闭。

因为需求转变而引起的市价波动，边际资产价值的变幅一定较大。另一方面，正如一般经济学课本所指出的边际公司一样，若需求下降，在边际的倒闭机会较大。无论是农田、油井、地产，甚至工厂或商业，这个定律不变。困难的所在，就是若要鉴定什么是边际资产，很多时是没有我们所用的金矿例子那么容易的。例如在美国的地产投资，要鉴定城市的发展是向东还是向西，并不容易。

港岛及九龙是这一地区的经济发展中心。在地产而言，新界及离岛较近边际，所以近两年来地价的下跌的百分比也较大。澳门的地产性质跟新界及离岛相似，跌幅较大是不难理解的。

按这个推理，深圳及蛇口的经济特区因香港所受的影响，在性质上应与澳门相同。虽然我们所知的特区楼宇报价并没有大幅度下降，但那里没有自由市场，价格不一定能确实地反映经济的情况。撇开中国政府向经济特区大量投资或大量放宽管制的可能性，这些特区所受的池鱼之灾是会渐趋明显的。