上海的楼价每月上升二至三个百分点，有一段日子了。不是罕有的现象。美国某些城市出现过一连几年楼价每月上升近三个百分点的情况。

问题是上海政府对人云亦云的泡沫经济有恐惧感。大上大落，上时业主欢喜，落时惨不堪言，未雨绸缪，有关当于是推出了几项压制楼价上升的措施。前些时他们发明了怪招：土地招标价高者不得！最近提出的是增加利率，买家收楼后一年出售要交增值税，减低买楼按揭比率等。这些不是新发明，盘古初开之后的二十世纪有之。是从外间学回来的了。向谁学得的呢？主要是学香港：数十年来，楼价急升，压制楼价的「治法」在香港必然出现。胡涂得很：这边厢政府为了收入推出高地价政策，按照他们猜测的需求弹性系数限制土地供应；那边厢见楼价速升就急谋对策，官员大叫大嚷，再不成就来一招八万五。弄得楼价跌得焦头烂额时，却又大叫救市。

是简单的经济分析，让我在这里分点说说吧。

（一）期待有稳定收入回报的下注是投资；希望价格变动而获利的下注是投机——投机者，炒也。困难是，观察上二者分不开来。因此，政府要杜绝炒买炒卖很容易误中副车，损害了经济的整体发展。举个例，以提升利率的方法来压制楼价，够高一定有效，但工商业的发展会受到池鱼之殃。只提升买楼的利率可以吗？不成，因为不少人是按楼借贷作其它投资的。

（二）市场的自由炒买炒卖会导致泡沫经济吗？有可能，机会不大，而如果政府不插手，为祸不深。数百年前荷兰炒郁金香球茎（tulip crisis）的狂升暴跌是最有名的例子。我的老师W. Scoville曾经为这个典故作过研究，结论是该「危机」对荷兰的经济影响不大。

为什么像郁金香危机那种现象可以发生呢？一个答案是人是动物，可能出现牛群直觉（herd instinct）的效果。据说牛要喝水，不知西东，一些牛向某方向走，其它的会跟着去，其实那方向不一定有水。好比你找几个朋友一起在街头看一间大厦，胡说八道地指着大厦议论纷纷，过不多时总有些好事之徒会跟着你们向大厦看，其实是没有什么值得看的。

郁金香危机可能是牛群直觉引起的好例子，我无从考究。但有时股市有点莫名奇妙的大升大跌，森穆逊、佛利民等高人也认为可能是牛群直觉触发的现象。可以这样说吧，就是有明确经济因素引起的股市大上大落，一般升得过高，或跌得过低，牛群直觉的协助应该有点作用。

（三）讯息永远不足，正如牛群不能肯定哪里有水喝，市场价格的变动可以有牛群直觉的成分。然而，重要的，是讯息不足的市场，怎样看还是传达资源使用讯息最高明的地方。这方面政府的任何干预，都会扰乱讯息的传达。官方跑出来大叫压市，或高呼楼价太高，一般会有广东俗语说的「阿崩叫狗」的效果。如果推出价格管制（提升利率是间接的楼价管制），轻的市场感冒，重的市场不起。

（四）牛群直觉引起的抢购、狂沽等不是好东西。但说过了，投资与投机无从分辨，而鉴别牛群直觉的存在也只有天晓得。但有些行为是意图误导，我们有理由相信可能触发牛群的乱闯。这些政府不妨管一下。例如有些地产商刻意造势，安排不尽不实的人龙排队，或其实部分房子没有卖出就说是卖出了，等等，是欺骗的行为，政府不妨插手。我也认为地产商安排抽签、内部认购等，虽然不是欺骗，但可以误导，政府禁止是不会扰乱市场的。

（五）正确地说，如果经济发展增加了房地产的需求，让楼价上升是最有利的处理。这是让市场处理了。政府如果有大量土地在手，应该多放出去，而土地用途的更改——农转工，工转住等——各适其适，政府可以看着地价考虑。需求增加，供应可加而不加，对经济整体利益是没有理论支持的。

（六）与类同的大都会相比，考虑到人口、土地、收入等因素，我认为上海今天的楼价还是略为偏低的。另一方面，上海郊区与市区的楼价差距很大，反映着交通阻塞的困难。三千万人口（包括流动人口）的上海二十年可见。日本的东京四十多年前大事发展交通网络，让人口散开去。这方面上海可拜东京为市，但千万不要学日本那样，紧守农地不放，禁止农产品进口。到了八十年代，日本的市民要住「抽屉床」，吃不饱，水涨船高，我就发表了《日本大势已去》。

说完了这些，要给同学们上一课。如果不是起于牛群直觉或盲目乱炒，楼价上升是经济发展的大好现象。这是因为国民收入的增加是无可避免地反映在房地产的租值上升，而后者折现是楼价的上升了。同学们记得吗？经济本科一年级的所有课本，皆说边际产出曲线，无论是土地或劳力的，会因为生产力的增加而向右上移。虽然一般课本错漏不少，这点可没有错。边际产出曲线向右上移，不管移哪一条，房地产的租值是上升了。压制这上升是间接地压制生产力的增加，愚不可及。

我们今天看不到上海有牛群直觉的乱炒迹象，虽然听说温州的「炒楼团」又再次出动。温州人深明市场之道，身经百战，早就不是牛群了。另一方面，中国目前的通胀绝不严重，而楼房土地的供应虽然受到政府的控制，我还看不出他们是那样傻，仿效香港的高地价政策。只是从不同用途的地价差距看，他们的处理是可以商榷的。

如果有一天中国能发展到不同用途的相同土地有相同地价，而地价冠于天下，那么撇开牛群直觉的误导，我可以不看任何其它数字而断言：中国的经济冠于天下。

千万不要把因为货币量失控而引起的通货膨胀与因为生产力增加而导致的楼价上升混为一谈。