（墨尔本亚拉河上的焰火）  

    1999年底，Steve和Dave买下了5套房产。物业数目不多，他们没有委托给中介，决定自己管理。

   第一栋物业刚买下时，他们很顺利的找到了租客。尽管情况有些特殊，租户是前一任业主。因为前业主即将举家迁往澳洲的另一座城市，但卖出房屋时，在墨尔本还有些事情没有处理完毕，便租住了这套房屋。

    第二套物业在重新整修后，便转手卖掉了。尽管装修确实费了不少人力、物力，但也没打算作为出租之用，只是计划快速回笼部分现金，为下一步投资积累资金。

    考虑到这些因素，Steve和Dave相信自己能根据不同的策略，管理好房产的出租问题。

   事情的发展没有想象中的顺利。6个月后，一个物业中的租户提出，提前终止签定的12个月租赁合同。租户是一对情侣，俗话说：相见容易相处难。几个月的相处，使得之前的如胶似膝，在朝夕相对的摩擦中，互相爱慕已是荡然无存。取而代之的是，三天一大吵，两天一小吵。感情的破裂，两个人自然不能同住一个屋檐下。

    无奈之下，Steve 和Dave只好急急忙忙打广告，寻找租客。他们刚刚新买下第6栋物业，会计师事务所的收益都已经全部投到新的房产中了，这个时候，如果失去物业的固定租金收入，就意味着，他们必须有额外的资金投入来支付银行的贷款利息与本金。

    原本刚买下新的物业，很多事情需要处理，律师费用、合同的准备、银行贷款等等，但似乎没有得到太多“上帝的眷顾”，不顺的事情接踵而来。

    另一栋二手物业，厨房中的水管漏水，租户隔三差五的便打电话催他们修理。请了一位水管工人去修理，但是房屋漏水情况似乎有一段时间了，走道上的地毯全都被水浸泡过，房间弥漫着一股霉味。厨房里的柜角被水泡出了一道道的裂纹，表层的装饰板都起翘……

    接二连三的出现物业管理问题，分身乏术，Steve和Dave意识到，自己管理物业完全是个错误。物业管理并不是表面上看起来，收取租金那么简单。租户对于房地产投资者来说，是极其重要的。租户的满意保证房屋能以比较好的租金出租，也是源源不断租金收入的保障。他们节约下的几千块中介管理费，其实已经让他们损失很多研究新投资计划的时间，或者在关注琐事的时间里，他们已经错过了许多好的房产项目。仅仅节约了几千元，却可能少投资了2-3栋物业，至少损失数十万澳币，甚至更多。

    在我看来，现代社会的专业分工原则是非常重要的。如果我们去做那些本应由专业人士或专业机构去做的工作，而自己又达不到专业的水准，耽误时间的同时也遭受经济损失，那将是一个巨大的错误。

    接下来的投资项目中，Steve和Dave改变了他们的观念，与专业的地产中介管理公司合作，同时，制定了一系列的房屋出租计划，吸引租客。

    比如，一位租户Scott在一家餐馆工作了许多年，一直有计划购买房屋，但是提供的税收单和工资单等无法满足银行要求的额度，很难从银行贷款，而且，银行的还款方式也比较固定，不符合他的个人还款能力和情况。因此他购买房屋的计划也就一直耽搁着。针对这种情况，Steve和Dave尽管是房东，但是他们与Scott 签定了一个购房协议——房屋打包购买计划，允许他通过双方都同意的付款方式在一定的时间内，买下他所居住的房屋。他们从房东摇身变成了“特色银行”。

    还有两个留学生租客，准备移民澳洲。租住Steve他们的房屋已经有两年多了。两人毕业后，都找到了稳定的工作，但一时也没有太多的积蓄购买房子。Steve 和Dave对于老住户推出了一个“租户购房计划”。租户每月支付租金时，可以多交20%的租金或者更多，等于每个月租金中有一部分直接作为购买房屋的金额，房租也会有相对的折扣。“租户购买协议”比“房屋打包购买计划”更为灵活。租户购买协议中，几年后，如果租户突然决定不购买房屋，他们预先多支付的房租可以全部退回。

    2002年底，Steve和Dave已经买下了130套房产，这为他们带来了一年$1,000,000 (100万澳币) 的无息收入。

编者按：

    很多投资者希望通过房地产投资赚钱，然而，如何获取房地产投资的最大化利润？房地产投资到底如何赚钱呢？

   地产投资主要通过两种方式收益：资本增长（Capital Gains）和租金回报（Positive Cashflow return）。资本增长是一个相对来说，长远的投资收益，而租金回报能在短期内回笼资金，保证流畅的资金链。只有两条腿走路，保证稳定租金收入的同时，按照地产增值周期的走势，获得资本增长。两者兼得，才能保证地产投资的有效盈利。

   一．要取得资本增长（Capital Gains），需要选择好的物业位置，如近水（海、湖、河）、近大片绿地、倚靠小山坡、地形好、风水好、靠近商业中心、学校、交通及各种便利设施等.

    二．在澳洲，租金回报是任何一个投资者所追求的。基本不会有投资者将买来的物业闲置，一般情况下都会出租，获取租金收益。而如何通过出租获得更多的租金呢？

1．  支付少量的手续费，由专业的地产中介管理公司系统地管理物业，不仅能为租户提供好的服务，也能让投资者有很多的时间进行新得投资项目，绝对不要因小失大。

2．  房东与租户之间应创造双赢模式。房东要转变观念：并不是你给租户提供了帮助，给了他们安家之所；而是租户在给你提供帮助，解决了投资房屋的出租问题。一切从租户的需求出发，为租户考虑，让租户满意，自己能获得租金回报，达到双赢。

3．  有创意地推出各种房屋出租方式，可以让你成为房产投资中的佼佼者。灵活地将房东身份也转变为银行、房屋出售者的角色，能让你有稳定的现金收入，保证流畅的资金链。