(墨尔本中央火车站-Flinders)

    1999年5月，Steve 和Dave在墨尔本西郊的Ballarat区买下了他们的第一栋投资房（购买价$44,000）后，一切都非常顺利。房屋在购买时，便立刻有租户以每周$120的价格承租。除掉每周应偿还银行的贷款金额$62.82（银行贷款80%，也就是$35,200；贷款年限25年，贷款利率8%-目前贷款利率平均7%左右），以及房屋平均每周的管理费、保险费和房屋维护预算等综合费用约$37.11，每周他们能有$20的盈余，每年能获得约$1043的现金收益，折算现金回报率高达9.3%。

两个月后，他们开始积极地寻觅第二栋房产。这两个月中，他们的会计事务所业务为他们的房产投资积累了一部分流动资金，而第一栋房产的小试牛刀初战告捷，也使他们对房产投资市场增添了更多信心。

他们依然将目标区域定位在Ballarat区。会计师事务所平时比较忙，选了一个星期六的早晨，Steve 和Dave带着太太，相约两家人在镇上碰面，准备随着中介，四处看看房屋。很巧合的是，这次的看房过程与买下第一套房屋时的经历出奇地相似，他们最感兴趣的房屋依然是他们所有房屋参观中的最后一套——一套有着大阁楼的四室两厅房子，占地面积非常大，这也就意味着，除了房屋可以出租之外，大面积的后花园可以进行土地分割，出售给房地产开发商。这套房子地理位置很好，只需步行数分钟便可到Ballarat城中心。当然，并不是每一件事都是如此完美：房屋外表有些残旧，需要整修；花园中杂草丛生；所有的窗户吊绳都已经断裂；地毯上污渍比羊毛都多；整个屋子的电路也需要重新布线……

Steve和Dave决定买下这栋极具“潜力”的房子，没有讨价还价，1999年7月27日，Steve和Dave以$83,000的价格买下了他们的第二套房产。

　　他们预计花$20,000在三个月内翻新房屋，然后短期内以$130,000的价格出售，能快速回笼资金。

在短短两个月内买下两栋房产，对于资金并不雄厚的Steve 与Dave 来说，尽管他们的会计事务所在这两个月内积累了部分流动资金，但是依然没有足够的数额支付庞大的房产与翻新费用。他们需要额外的资金来继续他们的房产投资。Steve做好了一个预算，说服他退休的父亲入股，三人准备凭借着自己的力量来完成整个的装修过程。几个月过后，他们的翻修费用足足超出预算５０％，而项目的时间比原来预计的三个月整整多出一倍，用了六个月的时间才完成整个装修进程。

2000年３月初，Steve 与Dave的第二栋房子以$120,191的价格出售，净利润$8789。然而，如果房屋按照预定三个月的工期完成翻修的话，成本可以节约将近$20,000。而且还不计算这几个月内，有多少更好的房源与交易机会一逝而过。

尽管资金有限，尽管第二栋房产的投资不是很顺利，但是Steve 与Dave并没因此而退却，而是从中吸取教训。翻修房子最重要的是——永远都要严格控制好花费的时间与金钱。如果不是某一个行业的专家，那么花一定的费用，雇请专业人员提供帮助，会事半功倍。

Steve与Dave继续着他们的投资，不断的从每一次投资中吸取教训和经验。他们将会计事务所的收益作为投资资金的主要来源，每购买一套房产，都务求租金收入与银行还贷金额相抵或有盈余。所获得的资金收入完全可用来进行下一轮的投资。

2002年11月，Steve 与Dave在短短三年半的时间里购买了130套房产。他们在朋友中也名声雀起，总会被问到同样的问题：“你们是怎么做到的？”

偶然的机会，Steve在健身房碰到他的高中同学Dean。言谈间，大家就谈到了Dean与他的太太刚刚用他们的住房抵押贷款，在墨尔本市区以60万澳币的价格买下了一套公寓。他们准备将公寓以每周$360的价格出租，年租金1.8万澳币，租金汇报率约为3%。他与太太现在必须更加努力的工作，赚区足够的收入支付贷款。

 根据澳洲统计局的数据显示，大概76%的投资者拥有一套房产；18%的投资者拥有两套房产；仅仅8%的投资者拥有三套或三套以上的房产。这个数据让很多人都觉得惊讶，房屋投资是可以制造财富，为什么如此多的投资者（将近92%）却无力继续他们的投资，仅仅拥有1-2套呢？只有8%的人找到了很好的途径，去扩大他们的投资王国，实现他们的财富梦！

编者按：

为什么92%的投资者都只拥有1-2套房产呢？

1．                大部分的投资者都采取了观望态度，希望等着已经购买的房屋升值，抱着“等等看”的态度，一等就是许多年，而错过了最好的进入市场的机会，错过了获取更多利润的机会。如果要成功，投资者必须与他人采取的投资方式是不一样的，与众不同，才能有所突破。例如投资一栋30万澳币的房产，大部分投资者可能会按兵不动，按照地产市场价格的走势，等待7年房屋价值增长一番后出售，赚到30万澳币。8%的投资者会选择在这7年内，在经济能力允许下，抓住更多的投资机会，买下更多房产。7年后，他赚取的利润是60万、90万、120万、150万、180万…

2．                一般的投资者很难洞悉地产市场到低谷时的最低点与高峰的最高点，也就是说，投资者不要试图在房价最低时入货；也不要试图在房价最高时出售。不少人在等待房价下跌时，浪费了宝贵的时间，失去很多获得财富的机会。我认为，价格相差数千元甚至数万元，在投资的长河中，在获取数十万甚至数百万利润的运动中，可以忽略不计。投资者只需在房价低时买进，保证良好的租金收入前提下，利用租金还贷，保持流畅的资金链，才是投资中的关键。

3.     投资中眼光是至关重要的。眼光要超前，不能只看当前利益，略小看大。要精确计算，但不能斤斤计较。