(主持人与嘉宾合影，左为新浪房产新闻外联主任何巍)

    (续上篇) 转自新浪房产频道http://bj.house.sina.com.cn/chat/2006-06-15/1149132568.html 

    主持人：刚才您提到的市场的基本判断，或者是走向，像未来的三年五年是上升还是下降，包括一些数据，市场的需求、供应量，每年都有预测。这些数据都是向市场公开的。

　　金凯平：澳洲的市场有比较大的特点，它是完全公开、公正这样的，一栋楼的价值不是你拥有的人说这个价值是多少，他是放在市场上，对这个房地产有一个价值，而且要通过评估公司的评估，我们澳洲现在有一个法律，假如你评估公司的评估和市场实际的价格出入超过10%，你可以控告他，他在法律上有责任，澳洲公司房地产的价格或者同期、或者是低一点，保证不出问题，所以我们的价格还是比较公正的。

　　主持人：其实在国内由于房地产的发展，也诞生了很多投资的专业的投资人，像温州的炒房团，他们的投资理念，我相信和我们海外的这些，包括您在内的专业投资人之间有一些共同，从你观察来看，目前国内的投资和国外的投资理念有什么异同，或者是存在什么问题呢？

　　金凯平：投资本身可能都是一样的，投资的目的就是为了赚钱，但是我认为有很大的区别，因为我接触一些温州的炒房团，或者是听到这样的故事，澳洲的房地产投资都是中长期的，很少有投机商建一个楼，在一两年卖出，绝大部分是在五年以上，甚至是十年以上，比较典型的投资理念就是犹太人的投资理念，他基本是有钱买了一栋，保持一栋，所以澳洲的房地产投资是中长期的投资理念。他投资的成分很小，我认为国内，尤其是温州炒房团都是短期的行为，一般是三个月，半年，或者是两年，把这个楼的价格炒到一定的程度然后抛掉，这样对居民有一定的损害，因为他的投入把这个价格拉高了，我认为普通的老百姓就会不高兴，就是想因为他们有意的炒作把这个房子炒起来了，这个情况在澳洲很少有，澳洲一般的人一生可能从大学毕业买一栋房子，到进养老院的四五十年当中，房子的转换是四到五年，这样以后，房地产并不因为这样的投资，对房地产市场的价格有什么样的冲击。

　　你在澳洲买他的二手房是不允许的，所以说澳洲的二手房是最值钱的，因为他的位置是比较好的，所以他们立法保护，任何的外国人是不可以买二手房的，作为国内来说，所有人买房都喜欢新房，因为旧房结构等等问题比较多。但是在澳洲因为这个市场，大家都喜欢买旧房子，还有环境的本身的条件，中国的环境没有澳洲好，所以澳洲的房子50、100年都不坏，所以澳洲保护他们，不让外国人来买。

　　刚才讲的投资理念，中国有一些投资商他投资之后把这个房子都空住在那里，在澳洲比如说我做投资的，我的房子基本做到百分之百的出租，因为银行给你贷款的时候，一定要看你的房子有没有出租，是不是有租金收入，你的收入是多少，他才给你进行贷款，这样以后就让房地产有很健康的市场，不是让很多的房子空放在那里进行炒作，我们在澳洲的房地产是投资，而不是投机，我想中国将来的发展趋势也是这样，作为有钱人来说，不仅是等待升值率，也要考虑到短期的回报。因为国内的时间比较短，可能房地产市场可能还不是很成熟，这是一个区别。

　　主持人：也就是说投资房产不应该是短期的行为，而应该作为长期的考量？

　　金凯平：一般我们说房地产就是中长期的投资。我记得1995年的时候，一些人知道我赚了一些钱，一个股票人就过来找我，他说股票根据过去的经验什么什么，我们的升值是什么什么，但是我看到一个问题，股票的一个问题，在很短的时间内要做出很快的决定，我感觉像我这个情况就不适合，后来我说了，股票不适合我投资，后来我感觉房地产比较好，最主要的是房地产是中长期的投资，而不是短期行为。

　　主持人：金先生在国内考察了很多的地方，也对中国的房地产有一些了解，因为我们中央针对国内的房地产市场出现的问题发布了一个“国六条”，调控房地产市场，价格偏高，户型偏大出现的一些问题进行调控，您觉得中国的房地产如果和澳洲来比大概处在什么样的阶段？能不能对我们国内的房地产经营、发展提出一些建议？

　　金凯平：中国的房地产应该说是初级阶段，就像我们说的中国的市场经济是初级阶段一样。我们房地产市场也一个初级阶段，我们原来中国的体制是分房制度，现在是购房制度，这个前后的过程我想不会超过20年，这么短的时间内，房地产迅速的发展，房地产的开发也迅速发展。我们百姓对房地产的兴趣也在迅速的增长，所以在这种情况下，它不可避免的就会出现一些情况，或者是出现一些问题，我们都要靠政策，最主要的问题是中国和澳洲的房地产相比，土地是最大的区别，在澳洲95%的土地是市场化的，我买一个帝都不是从政府批租买入的，都是从另外一个拥有人的手里买的，而且土地是永久性的产权，买的这个土地之外，没有人可以动用你的土地，包括政府要用你的土地，要跟你谈判，不可以说怎么样怎么样。这样以后，出现了一个情况，就是说澳洲的房地产完全是市场化的，刚才我们说了是用市场的供需这样的矛盾调节。

　　我认为中国的房地产，目前的土地是政府所有，这样以后，土地只是一个批租，或者是30年、50年、70年，所以房地产出现了一个比较特殊的情况，它是市场经济和计划经济相结合的混合体。我们现在房地产的买卖是由市场决定的，但是我们土地的供应量是由政府或者是由地方政府决定的。所以它的房产既受到的计划经济的影响，也受到了市场经济的影响。所以中国目前的情况来说，完全用市场来调解房地产可能也是不现实的，因为土地的供应是由政府控制的。但是从房地产发展的未来方向来说，我想市场条件的功能可能会逐渐的再加强，我想政府未来对市场的调解，现在出现的“国六条”我想肯定是合适的，要是不这样做，可能房地产的泡沫会大量的增加，最后受害的可能还是我们这些普通的老百姓。因为现在的房地产因为股票本身不好，我们的基金的投资现在还不成规模，然后我们期货这方面的投资也没有经验，现在出现了一个问题，国内的资金链特别的粗，这些资金还是流动的，而大部分资金走到了房地产这块，这个矛盾很突出，太多的对房地产的需求非常的旺，一个是本身的旺，还有对房地产投资旺。这样的话，我们房地产出现了一个情况，价格不断的攀升，在这种情况下，可能作为中央政府的调控，它是一种迫不得已的手段，但是从长远的发展情况来看，不能简单的用行政的手段来调解房地产市场。

　　我想他将来主要是要通过法律、预测、定一些游戏规则这样来对房地产市场进行一个宏观的调控。而会比直接的行政干预我认为会更有效，我有一个建议，因为现在中央政府可能考虑到一些问题，普通的市民的收入，因为房地产升值之后，买不起房子，我想中央政府或者是地方政府，用财政补贴的房子，批租平价的地，建造那些中、低收入买的起的房子，这个我想国家有一定的责任和义务，假如说国家拿出很多的地造出平价房和廉价房，这个市场就主动得到满足，而且会把市场的价格得到有效的控制。

　　我看到大概前几年，香港的政府就出台了个政策，这个政策出台了之后，三四年放假都很低靡，很多的房地产希望香港的政府不要批廉价的土地了。我想这个对我们目前这样做会比较好，但是地方政府有一个实际的问题，因为土地的收入是他财政收入非常大的，我想为了社会的和谐和安定，这样做可能会减少地方的财政收入，但是可以从根本上调解供需的矛盾。

　　从中国的中、长期的发展来看，农村的人口大量的涌入城市，小城镇也在不断的建设，城市的规模在不断的扩大，这样以后，我想从中、长期来看，我们国家对房产的需求仍然会比较强劲的，我想我们中央政府不仅要考虑目前的行政手段的调控，可能要对未来的十年、二十年房地产的发展要有宏观的规划，给予房地产市场一个比较宏观的引导。我想只有这样的话，我们国内的房地产市场发展可能会更加的健康、更加的好！

　　主持人：也就是说政府一定要积极的来促进中、低收入家庭，为他们的住房问题拿出一些实际的办法，解决目前供给和需求之间的断层？

　　金凯平：对，比如说在澳洲我们有一个政策，对特别困难的人，我们有政府，只要付一部分钱就可以住这个房子。

　　主持人：相当于我们现在的廉租房。

　　金凯平：对，第二个我们一般的居民买第一栋房政府会有一个津贴，来帮助他买第一栋房子，我想作为开发商他要保证这个市场的发展，作为政府来说，就要从开发商这里获得的税收、利润要有一部分反馈到社会上来，帮忙中低收入买房。这样的政策我想对中国的房地产市场会比较健康的。另外我有一个建议，在中国的房地产市场上，很多的人赚了钱之后没有地方出，就把这个钱放在房地产市场上来，可能在过去的三五年，房地产上投资的钱大量的增加，你问他为什么，他说其他的地方没有钱好赚，就跑到这里来的。

　　我想现在我们澳大利亚，大量的土地开发，或者你买办公楼、商业楼等等有很多的空间，我想我们国内的资金一部分可以转向国外进行投资，我想这是利国、利民，有利于国家发展的形式，我们现在国家的外汇储备已经达到了比较高的一个量，假如外汇的储备继续这样量增长的话，如果有一天大跌的话，外汇的储备我们的损失是非常大的，如果我们不是外汇储备放在美元上，我们会放在土地等等会更好。有一个朋友跟我说了，听说你澳大利亚的超市非常的赚钱，我说你的消息太好了，他是非常安全的投资。澳洲的房地产投资有两个回报，你买入不动产的话，每年的固定回报是8%左右，每年的利润率是10%左右，加起来就有18%左右的升值，但是我们国内的开发商到国外可能缺少一些指南、方向，或者是途径，我想作为我们澳洲房地产协会，作为我们澳洲集团很高兴为我们国内的房地产商到澳洲进行投资牵线搭桥。我自己有一个理念，我们中国人不光要在中国成功，我们要在世界上成功。

　　像欧美这些国家，最有钱的人是犹太人，我们中国人排在第三、第四，我们现在中国达到了这样的阶段，我想将来会有更多的钱去国外投资，增加我们中国人在世界经济舞台上的表现，我想未来三五年，我们中国人是在世界的舞台上接近犹太人，甚至超过犹太人，我觉得澳洲投资两大块最有潜力，一个是矿资源，现在中国需要的矿，各种矿石在我们澳大利亚都有，而且储备非常高，现在我们是进口的；第二个是澳洲的土地森林资源也是非常丰富的，最可观的就是回报相当高的，我想如果有一部分人到国外投资，我想对国内的房地产市场桥有国外的房地产市场都是好的，作为澳洲的政府来说，也是非常高兴他们到那里投资，为了帮助国内和国外的房地产开发商进行交流，我们每年都有交流论坛，帮助国内的商人和澳洲的商人进行交流，我们也会把一些澳洲的好的经验和我们国内的商人进行交流。