文章来源: 转自新浪房产频道:

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   近年来，大量的房产投资客把目光投向了海外，澳洲、美洲和非洲成了他们新的“战场”。6月15日上午，新浪房产特邀请澳中房地产协会会长、澳大利亚澳中集团董事局主席金凯平先生做客新浪嘉宾聊天室，谈全球化背景下澳洲和中国投资房地产的差异化问题。以下为聊天实录：

语录：

    在澳洲，居民买第一栋房政府会有一个津贴，来帮助他买第一栋房子。作为政府，就要从开发商这里获得的税收、利润要有一部分反馈到社会上来，帮忙中低收入买房。

    澳洲现在个人拥有房产的占到整个居民人数的70%，租房应该是30%的水平。

    澳洲比较典型的地产投资理念就是犹太人的投资理念，基本是有钱买了一栋，保持一栋，所以澳洲的房地产投资是中长期的投资理念。

    一说到奥运会大家都有一个想法，至少在奥运会之前房地产的价格是不会变的，已经形成了一个固定的思维模式。但是我想国内的房地产商也好，国内的房地产研究机构也好，包括我们政府决策部门也好，对房价应该有基本的预测。我认为房地产的价格最终一定要和我们普通人的消费的能力相结合。

　　主持人：各位新浪网友大家上午好！欢迎作客新浪网嘉宾聊天室，我们今天非常有幸的请到了澳大利亚澳中集团董事局主席、澳大利亚维州政府民族企业顾问、澳中贸易促进委员会会长、澳中房地产协会会长、澳洲侨报社社长金凯平先生作客我们新浪网嘉宾聊天室！欢迎您。

　　金凯平：谢谢您，非常感谢。

　　主持人：我们金先生是来自澳洲地区，是中国大陆最大的房地产投资商，先请金先生谈一下您的个人简历，介绍一下您是如何进入房地产这个圈子的？

　　金凯平：我是1987年10月1日到澳大利亚，我在澳大利亚把中国的中医推荐到了那里的社区，在1995年的时候，因为我办中医诊所，我开始把中医诊所的房产买下来了，以后差不多一两年，大概升了一二十万，我感觉这个房地产挺好。后来我在95年左右的时候买了一块地，当时也不是很贵，100万左右，两年以后升到了200万，我感觉到房地产很有投资的潜力，所以我就慢慢的开始关注到房地产这个行业。

　　让我记忆最深的，也是在房地产做的比较有影响力的是我在1996年的时候把澳洲总工会的办公大楼买下来了，我在550万的价格买下来的，现在差不多3000万左右。通过这样的一种房地产的进入，慢慢的我进入了房地产，我们公司现在的房地产主要三种形式：

　　一种是买大批的土地，搞基本建设。以后把它分割出售，一小块、一小块的，它买这个地，房子的设计有六种，然后他自己选，这种大地割小地然后卖出；

　　另外一种是买地造房，主要是花园房，或者是我们说的联体別墅；

　　第三种是我们买澳洲已经有了办公楼、商场，然后出租，这是投资的概念，所以我们目前公司从事的房地产市场就是这三种类型。

　　主持人：金先生在地产的投资业摸爬滚打这么多年，肯定有一些独到的眼光，能否给我们介绍一下投资地产的经验和感悟？

　　金凯平：从澳大利亚来说，房地产最主要的就是位置，我想国内也是一样的，位置对房地产起着根本性的作用，在澳洲的房地产，同样一块地，我们讲一亩或者是400平方米左右的地，在一些区域里面可以买到12万，在另外一些区域可以卖到120万，这个区域的价值比较大，澳洲分为高档区、中档区，这个区域的概念非常的厉害，但是这个有条件的，平常看一下要有绿化、小区，住的居民，走在里面就可以感觉这是什么样的区域，还有参天大树等等，但是在澳洲还有学校、商业网点等等都很重要，我想作为好的投资商，最重要的是区域和这个位置的判断是根本性的秘籍，我1989年买进我自己的第一栋的住宅，我有两个选择，一个是离市中心很近的地方，大概是5公里，它的价格是12万澳币，是三房一厅的，但是这个是很旧的，它占地将近900平方米；前面一个楼是200平方米，但它是新的，另外一个是900平方米，当时我看了这两个楼之后，我没有做任何的选择，就选择了新房。我还很得意的告诉大家，我买了一个很好的房子，又大又新。

　　但是五年以后，那个破房子翻一番，我的新房子跌了20%，当时这是给我上的澳洲房地产的第一堂课，也是这一堂课让我以后再也没有失败过，澳大利亚的房产升值的最主要的原因土地，土地的升值才是房产升值的根本原因，房地产为什么不断的升，就是土地的价格在迫使它升。

　　澳大利亚有一个基本的过去四十年的统计数据，在1960年的时候，我们澳洲平均每栋花园洋房的价格是8000！但是我到那里的时候是12万左右，90年的时候是20、30万左右，现在是平均40万，你可以看到澳洲的房地产在过去的四十年当中是非常好的，稳健的向上发展。

　　在澳洲投资房地产不是看今天，而是看未来，我们澳洲的居民有一个基本的定位，房产并不是居住的不动产，同时也是投资的，非常主要的一种产品。

　　你比如说现在的澳洲的百万富翁有几百万，但是这个概念是每人有一栋房，但是这个百万现在在澳洲来说是很普通的中产阶级的定义，他为什么这样，就是卖不动产，不卖不动产，这个百万富翁相对来说数量就会很少

　　主持人：这个房地产市场同样存在着风险的问题，肯定有升有降，你怎么判断这个房子是低点的时候购入、高点的时候卖出，这个时间点怎么选择？

　　金凯平：我们说六点钟是低谷的话，六点到九点就是逐渐上升的过程，九点到十二点是高潮的时候，然后又往下是一个低谷，在澳洲10、12年就是一个时钟，房地产的一个问题，我想跟股票有一点类似，假如说大家现在都在热炒热卖的时候，你要小心一点，这个时候的房地产可能在高潮、或者是接近顶峰的时候，你一定要小心，我们中国的哲学很有道理，物极必反，当走的太高了，必须往下走一点。

　　但是澳洲有一个好处，他始终是一个针对的过程，我记得有一些新的移民来问我，他说金先生我现在该不该买房子，我说你买房子目的是什么，你是为将来买房子，还是为了现在，他说当然为了将来，我说假如为了将来，现在还可以买。你买进的时候多个一、两万都没有关系，按照澳洲的市场经验，几年就可以翻一番。所以澳洲的情况和国内的情况不完全一样。当你在低谷的时候买你的获利会更大，一般澳洲进入高潮之后，下跌大概20%左右，但是反弹的时候大概有30%，有一定的升幅，换句话说在低谷的时候买房子，一两年可能就升50%，这个要有很好的眼光。我们公司每个星期都有市场的报告，我们公司每周都给我一个基本的评估，也不是我们自己的结论，是根据澳洲各个有关房地产的研究机构、包括银行、媒体，我们对他做一个总结，这个报告对我们非常的重要，我们对澳洲的把脉就是这样进行的。

　　主持人：刚才您谈到，因为它是规律可循的，有一个房地产的周期在里面，我们主要是在周期的低点，或者是没有到高点的时候进行买入，选择高点卖出就有非常好的获利，是不是我们有了这个规律之后就一定能获利呢？

　　金凯平：在澳洲做房地产赚钱的人大有人在，我们这批去的新人他们不是专业的做房地产，我有一些朋友，他一个人七八栋的房子的比例相当高的，他不断的买入房子，但是就在低谷的时候，我有一个问题就是大家在卖房子的时候你买入房子是非常好的时间，假如大家都在拼命买房子的时候，你就要小心一点，卖的时候可能是最好的时间。但是不管怎么说，我很多的朋友都在不断的买入房子，澳洲的房子有一个特点，买入房子的时候是出租的，你一共有8栋房子，一栋自己住之外，其他的都是出租的，澳洲的共住率只有2%左右，这个其实几乎是没有的数字！

　　在这种情况下，我们作为投资人来说，这个房地产投资，就是比较好，相反的话，假如你不断的买入房子，这个房子都是空住的话，这个泡沫就会产生，根据我们澳洲的基本数据是这样的，民用房的回报率是4%，商业用户的回报率是5-8%，基本上你的租金收入就可以还掉你银行的利息，甚至有的还有利可图，谈到一个理念来说，是澳洲的房地产绝大部分都是投资为主，我们中国的房地产是开发为主，在澳洲的房地产商都是投资商的概念，而不是开发商。从基本的层面来说，澳洲现在个人拥有房产的占到整个居民人数的70%，租房应该是30%的水平。

　　主持人：自有率是非常高的。

　　金凯平：对，另外澳洲的市场是非常健康的概念，我们讲经济学它是看不见的手，始终调剂着我们房地产市场。房产的价格完全是受到供需这样来控制的，你比如说最近建房特别多超过了市场的需求，房价就会跌，如果跟不上市场的需求，价格就会升。另外我觉得澳洲的预报系统是非常好他会预测最近两年房地产的基本走势，开发商一看，现在市场的供应量大大的超过了需求量，他自动把建房子的速度就会停下来，甚至申请计划的时候速度有下来了，基本上澳洲的房地产市场处在一个非常良性的循环，基本是健康的，有泡沫有是非常小的，所以我认为澳洲的房地产是非常值得投资的市场。

(未完待续)