这一年，我在墨尔本的唐人街买了幢商业楼。房主又是个犹太人，而且也是因为家庭矛盾，无人管理物业。租户非常不稳定，租金收入很低，楼上暂时有一间公司租用着，楼下竟然是空着的。我为什么买它？便宜！只有150万澳元。
　　买进这幢楼后，我在楼下开了很多窗户（原来几乎没有窗户，像是个大仓库），分成两个店铺，一个租给旅行社，一个租给一家做餐馆。
　　现在值多少？420万澳元。这次是我独资，任凭地产代理天天打电话，问我卖不卖，我坚持不肯出手，我要像犹太人一样买一幢留一幢，一幢都不卖。
　　这一年，我还和山东一家公司合作买了一幢商业楼，这个楼稍贵一些，350万澳元。之所以买这幢楼，是看好了它的地段。这幢楼靠近西墨尔本的Dockland码头，现在正规划成墨尔本新区（就像上海的浦东一样），所以地价看涨。
　　我一连买了好几块地皮，而且刚刚还完霍克大楼的欠款，手头有点紧，再加上350万澳元价格不菲，所以就找了山东一个公司合作。
　　山东方面合作的条件很严格：一，双方各投一半，以表合作诚意；二，如果市道不好，他们就退出，但我必须按不低于买进的价位收购；三，要求回报，即使是市道不好，也要至少保证他们6.5％的回报。这样的条件太苟刻了，可我心里有把握，这幢楼肯定没有问题，便答应了他们。没想到真的出了问题！原以为Dockland新区会五年内初成规模，同时抬高地价，没想到计划放缓，要十五年才能成气候，所以地价依然维持原来的价位。
　　2002年的时候，山东方面的领导要退休，决定退出合作。我按协议，出了175万澳元，同时还多支付了10万澳元，收购了他们那一半的股份，再加上每年的分红（他们要求至少6%的回报），他们公司第一次在海外投资不仅没损失钱，而且赚了钱。
　　山东的退出，我并不介意。在与人合作时，如果中间数是10，我会给人11，而不是给9，这样就会有越来越多的人与我合作。