近期各地房产调控措施出台之绵密，堪称“前所未见”，令人目不暇接！

7月17日广州推出“租购同权”，7月28日无锡更近一步宣布“租房落户”，随即有深圳、南京、杭州、厦门......等城市纷纷响应。

其实并非新生事物

就在舆论犹在热烈探讨“租房落户”各种利弊得失之际，8月3日北京公布＜共有产权住房规划设计宜居建设导则＞公开征求意见；几乎同时，成都宣布＜促进产业发展的住房保障政策措施＞——允许租住在人才公寓的房客未来可以5年前的价格买房！一时之间市场哗然，认为房地产格局将产生质变，并为已经奄奄一息的楼市迎来沉重打击！

真的是这样吗？我看“危言耸听”的成份多些。

且不说北京“共有产权房”只是在征求意见阶段，距离落地尚有时日，就算短期内付诸实施，对房地产整体形势的影响，可以“微乎其微”形容，甚或反其道而行！

令人不解的是“共有产权房”根本不属新生事物，早在2007年江苏省淮安市便已进行试点，2012年上海也开始推进，2014年4月，住建部便召开＜共有产权房试点城市座谈会＞，将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六个城市明订为“全国共有产权住房试点城市”。

主要解决都市夹心层居住困境

因此北京此番出台“共有产权房”相关规定之征求意见稿，并不值得大惊小怪！况且“共有产权房”虽是以低价配售，但并非“免费的午餐”，而是购房者必需与地方政府签订合同，约定双方的产权份额（一般是政府30％、买房者70％）及一旦出售所得价款的分配。也就是说政府以“垫资”形式，与购房者共同持有产权。

事实上，“共有产权房”主要是解决“两头落空”的都市“夹心层”购房难的困境——其收入不符合购置经济适用房的要件，而商品住房价格又远非财力所能承担，于是“共有产权房”应运而生。问题的关键是，既然这类族群资金实力不足以购置商品住房，又如何能冲击商品房价？更何况“共同产权房”的数量与既有存量房相较，直可以“沧海一粟”名之，它又有何能耐影响市场？尤其要注意的是，既然政府以市价“掺股”，相当程度上是对当前房价的认可，等同变相为房价“软着陆”甚至继续坚挺提供背书与保障。

股权与债权的差异

换个角度来看，“共有产权房”与曾经流行一时的购房“零首付”或“首付贷”异曲同工，都是垫资行为，差别在于“共有产权房”是政府以分享增值利益的股权形式，而“首付贷”或“零首付”是开发商或第三方以借贷关系的债权形式存在。其间到底谁占便宜谁吃了亏？恐怕还真是说不清楚！

至于所谓的“成都楼市新政允许以5年前的价格买房”所可能带来的崩盘效应更是无稽之谈，因为它的目的是吸引与留住人才。

此外要注意的是，能够以五年前价格买的房子是由政府所提供，必须符合一定资格才能申请的人才公寓，这样的房子在成都市政府宣称五年内兴建30万套。那么问题来了，多还是少？以成都每年毕业3万大学生来看，多了。是“人才”都可以申请，少了。更何况按入住时的市场价格买房，并没有比较便宜。

降房价的“狼”并没有来

首先，要让租房者愿意购买的先决条件是房价必需要有可观的涨幅，如果五年内周边房价只涨了20%或以内，那便不值得购买，因为五年屋龄的二手房本来跟周边的新房就该有15～20%的价差。这样的举措怎么看也是助涨房价之政策，如何达到压制房价的效果？

其实成都“五年后原价买回”还不如有些国家或地区的开发商之市场化运作模式——当景气欠佳时，房企为促销也会打出“先租后买”的旗号吸引购房者，差别在于若干年后（通常是一～三年），租住者可选择退租或“转租为买”，一旦同意购买，房价与入住时相同，且之前已缴交的租金转为购房款的一部分。如果成都出的是这样的政策，且人才公寓占市场份额30%以上，那才真是“狼来了”！

（本文2017年8月11日刊载于《理财周刊》）

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