2017上半年已然进入尾声，楼市调控正式进入“史上最严厉”状态亦历时9个月矣，回顾去（2016）年房地产的热火朝天，对比眼下的严寒极冻，令人不胜唏嘘。

首套房竟成调控对象

尤其让市场感到惶恐的是，近期连国家一向鼓励、支持的首套房购买都面临利率上浮20％的处境（部分银行），既突显政策持续收紧已非大概率事件，而是“义无反顾”！也足以说明房地产严控进入“宁可错杀也必须稳定楼市”之态势。

既然如此，在指标性城市房屋成交量纷纷陷入胶著、强烈萎缩——北京同比降28％，上海跌44％，深圳尤其“惨烈”，成交量连续8个月节节“败退”，同比竟重挫71％的情况下，楼市是否已经或即将进入“拐点”成为热门话题，便在情理之中。毕竟，量是价的先行指标，交易都冷淡了，价格欲上涨便成“无根之木”与“无源之水”。

“拐点”与“崩盘”非正相关

那么问题来了，到底何谓“拐点”？却是人言言殊。最直观、朴素的说法与观点便是“房地产价量齐跌”。但也有完全不认同“拐点”到来的死多头专家详列了“拐点要素”如：房价直接或直线大跌、房价降价都卖不掉、土地降价都没有房企买、成交量为零或连续半年以上成交冰冻、银行停止房地产贷款半年以上；甚至言之凿凿的提出，当前不少城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆……）的商业银行上浮首套房利率10~20%之举，反而会刺激房价上涨……云云。果真如此吗？显然颇具争议，因为这个观点若是正确的，与之相反的道理难道是“降息将拖累房价下跌”？恐怕也并非事实。而其关于“拐点”之市场特征的论述，“恐怖”程度我看根本是“崩盘”！

凡“市场”并有“拐点”

倘若“房地价大跌、成交量为零”，才可称之为“拐点”，就如同非得“盖棺”方能论定死亡一样，明显是不切实际的。事实上，“拐点”以市场角度观之，就好像人会伤风、感冒一样，没什么大不了，倒是一个从来不生病的人或市场，免疫力便无从谈起，反而有害健康。

更何况“拐点”并不一定是降价，2015年第二季房价在政策扶持下开始上涨，同样是“拐点”表现。因此“拐点”根本不值得大惊小怪更无需视如蛇蝎，毕竟，没有只涨不跌或只跌不涨的房价（政治动荡的国家或城市例外），有升有降才更显现商机及进场窗口期。

此类对“拐点”过激的反应，近期也出现在“北京房价下跌20%”的传闻回应上，稍微对房地产有点概念的人都会知道，以北京的城市地位在楼市调控措施下，瞬间出现房价“暴跌”20%的情况，其机率等于零。那么事情的真相是什么呢？

“拐点”反而是窗口前

据某知名房产中介业负责人解释，“由于目前市场本身交易量少，而有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显，所以……”。在我看来上述这段话是掩饰买气坠落的“欲盖弥彰”，其中有三个关键词值得推敲--交易量少、急于成交、降价明显，说明的其实正是“拐点”特质，因为在景气畅旺时期，由于房屋的买卖双方对房价之预期一致看涨，挂牌之后不动辄加价就不错了，岂有降价之理？因此真实的情况是：的确有部分卖方急于变现，为能尽快脱手于是降价求售。这并非普遍现象，对均价拉陷效果不致太明显，不能以“房价重挫”名之，但称为“拐点”则恰如其份！

综上所述，所谓“拐点”正是“房价或交易量出现向上乃至向下转折之关键点位，且预估此一形势短期内不可逆”谓之（如为“可逆”则为“震荡”），而不论其原本走势的不可持续，是基于市场或行政干预的结果。