加载中…蔡为民楼势说：土拍正在书写传奇
(2017-02-24 12:03:37) 近期多地（以二线热点城市为主）迎来土地市场的鸡年首拍。与楼市明显冷清的处境截然相反的是土拍依旧热火朝天，堪称：一边冰雪交加，一边艳阳天。
二线城市冲刺土拍市场
以南京为例，出让的七幅地块中的六幅（另一幅为商业用地以底价拍出），历经多轮次激烈竞价，结果五幅因已达最高限价，按规定以摇号确定竞得人。其中尤是中华门G98地块最是“传奇”，从起拍价58.6亿元一路追加至98亿最高限价，耗时4小时、395轮喊价，仍难分高下，“迫于无奈”最终转为现场摇号。
此幅地块“实至名归”创“双冠王”——南京土地拍卖轮次及总价之最！
“可议”的是，南京並非孤例，厦门、长沙、杭州、沈阳都出现土拍高溢价状况，甚至“驚传”房价已出现明显下跌的合肥，今年1月份共出让25幅地块，总成交金额241.83亿元，创下近年来单月最高值，部分土地溢价率更超过200%，令人叹为观止。
“房子是用来住的”面对重大阻力
这演的是哪一出？说好的调控去哪了？这些热点二线城市的土拍已迹近疯狂，参与竞逐的开发商比完“限价”比“自持比例”，再难分高下，比“报方案”、“竞配件”，实在不行只好交给上帝做主——摇号了。
何以至此？在我看来，归根结底是“房价只涨不跌”最多“大涨小回”之预期心理未能得到有效扭转，才导致哪怕政策调控愈趋严格，房屋成交量已陷入低迷，但房价却未见明显松动，乃至建造房屋的“原材料”——土地，仍高度受到房企追捧的根本原因。毕竟，土地是用来盖房子，房子是用来住的。在正常情况下，房屋销售遭遇瓶颈，卖方通常会“降价求售”，进而波及开发商购地意愿及土地价位表现，但残酷的现实却是相反！
地方政府难辞其咎
除此之外，发生眼下“畸形”现象的另一层原因，是去（2016）年无论商品住宅成交量（15亿平米）及总价款（11万亿元）均打破历史记录，说明以上市房企为主的开发商非但不缺钱，根本是“盆满钵满”！即使调控压力如影随形，把钱闲置总不是个事儿，更何况通货膨胀是“吃角子老虎”，因此急于购置土地充实库存。况且上市公司出高价拿地考虑的不完全是运营，也为了股价表现与品牌效应。
凡此种种情况是地方政府所充份掌握的，从而顺水推舟以“调控”之名，行“饥饿营销”之实，当市场需要1000亩地，就“永远少20%”供应800亩，这么一来，地价怎么能不“水涨船高”？
令市场感到惊惧的是，随着房企蜂拥抢地，土地成本也呈“三级跳”之势，以20大房企为例，去年平均拿地成本为6946元/平米，仅仅是今（2017）年1月，已快速上蹿至9654元/平米，涨幅达38.6%！
有人怕“史上最严厉”调控吗？
不无讽刺的是，当前还处在号称“史上最严厉”的房地产调控期，一旦政策有变，政府因应需要改采松绑措施时，房地产的价与量会呈现何种“驚天”走势？每思及此，便有不寒而栗之感。
总而言之，正由于“房价总归坚挺论”的预期心理並未得到调整（哪怕是些微），即使房企明知接下来将经过一段买气冰封时期，房地产的价与量都会受挫，但经验告诉市场，只要熬过寒冬，接下来便是晴朗艳阳天，而这正是“预期心理”的可敬与可怕之处。
如此这般，有实（财）力、摒的住的开发商当然会“用尽吃奶的力气”，顽抗“阶段性”艰难岁月。
事实上，也唯有以上解读，才能说明何以调控“急急如律令”，楼市的反应却是“量跌价稳”，乃至土拍市场仍“热情奔放”的根本原因。
本文2017年2月24日刊载于《理财周刊》
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