加载中…蔡为民楼势说：土拍狂热的真相
(2016-12-06 09:50:02) 近期楼市风云变幻而高深莫测。在来自中央与地方之政策强力压制下,一边是有如冰川的房产交易速冻，一边则恰似艳阳高照的土拍市场，堪称“冰火两重天”的完美演绎。
一线城市是政策 “受灾”大户
我们先来看看10月中旬迄今，住宅市场“价量齐跌”的惨状。统计显示，全国54座重点城市共计成交15.37万套，比10月同期降10.7%,较9月同期降16.2%。尤其11月中上旬一线城市的成交降幅达23.5%，远高于二线城市的-7.5%与三线城市的-11.3%。
以上数据充分说明在限购、限贷措施的严格管制下，楼市表现极不理想，其中尤以向来领涨行情的一线城市“受灾”最为明显。
惟与之相对应的，却是土地拍卖市场的失序狂热！即使金融主管单位已明确指示，开发商只能以自有资金购地，公司债、险资、理财产品等在内的各种风险资金不得作为房企购地经费，但一、二线热点城市的土地拍卖仍热火朝天！
面粉在涨价但面包面临降价压力
据悉，截止至11月23日，22座出台调控措施的城市中，拿地金额超过百亿的房企达到37家，总计拿地金额9108亿元、建筑面积8066.7万平米，平均成本达112，910元/平米，与2015年标杆房企在这22城市的拿地成本相较增加了42.8%！
其中，北京连续四幅地块在触及拍卖限价红线之后，触发100%自持地块住宅用地之条款；武汉出让17宗土地中有5幅地块触碰“熔断机制”；广州推出10宗地块，在40家房企的竞抢下，一举创造7个区域“地王”；上海当然也不愿多让，12号线提篮桥站纯商办地块在7家房企的激烈抢拍中由金茂夺得，100%全部自持不可出售...，凡此种种，不一而足。
这到底是怎么回事？按逻辑于政策施压之下，疲软房价在一定期间内转趋坚挺的可能性不高，从而使地价收到株连，也应是萎靡不振走势，然而实际情形则是相反！
房企抢地意在对冲通货膨胀风险
在我看来，之所以出现看似悖背常情之状况，主要肇因于国内外各种经济、金融形势干扰之故。
首当其冲的是人民币汇率持续走贬。数据显示，人民币兑美元突破6.6耗时5个半月、破6.7耗时2个半月、破6.8耗时1个月、破6.9竟只花了一周时间！看来破7指日可待，而“铁底”何在？市场已为之茫然。而当前已在面对的是人民币“内贬外也贬”所引发之通货膨胀压力，及各种渠道逐步封死、愈趋严格的外汇管制，在此情况下，手中握有大量的人民币势必极度惶恐，而房企已历经自去（2015年）年第一季开始至今年第三季计一年半的楼市荣景，早已赚的盆满体满，在此情况下，对开发商而言，相信再也没有人想得出比“购地”更能对冲通胀风险的投资工具，更何况因为拍地“限价”条款，使土地真实价值被低估，如此优质资产，现在不抢更待何时？
打压楼市是因应国际变数的不得已之举
虽然目前楼市看似“病恹恹”，颇有“摇摇欲坠”之势，但实际是中央考虑国际、外部条件之变数仍多，尤其特朗普走马上任美国总统之后，是否果真将中国列为外汇操纵国，並课以45%之惩罚性关税？乃至美元加息所产生之热钱磁吸效应究竟有多么强大？实属未知之天。基于安全施行房价与汇率的“双压”举措，以事前稀释、缓解部分风险，並非房地产供需矛盾所导致之买气与价位下降，因此相信政府会在适当时机“改弦更张”，让市场的回归市场。
终究“土地财政”对多数地方政府来说仍是最主要与重要的收入来源，不至于长期“自废武功”。
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