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蔡为民楼势说：降息“便宜”了谁？
(2015-05-18 13:49:52)
一方面是多数一线城市房地产销售成绩屡创新高，价位跃跃欲涨，另一方面是央行决定自5月11日起，金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%，相当于按此前利率打了个9.58折，不少专家咸认此举将利好房股两市。
开发商不降，央行代位降价
有人帮“房奴”们算了一笔账，按20年期100万元房贷以等额本息的还法，月供将减少143元，20年下来可省下约3.4万元。当然，贷的愈多省得愈多。这就让人不禁怀疑中央是否有意刺激楼市重新进入上升通道，以稳定经济走势？否则何须半年之内连续五度出手——首先于去（2014）年11月22日降0.4%贷款利率，再于今（2015）年2月5日降准0.5%，然后是3月1日降息0.25%。尤其是4月20日大幅下调存款准备金率1%，向市场释放流动性约1.4万亿元。再加上本次的降息0.25%，有专家测算仅仅累计3轮降息，效果相当于房价下降5.6%~7.7%，果真是“开发商不降价，政府代位降价”啊！
更加值得关注的是，市场普遍预期后续无论是降准或降息，均将持续发生，以确保救市效果不致“半途而废”。
上海成交创历史新高
问题是央行货币政策由“稳健”转向“宽松”，是否足以刺激楼市恢复荣景？我是抱持怀疑态度的，毕竟有相当高比例的三、四线城市不但库存量超越15个月警戒线，甚至部分板块已深陷“鬼城现象”而难以自拔，哪是简单的降息或降准便能起死回生！
因此，在我看来一连串利好于楼市的措施，真正得到实惠的主要集中在一、二线城市，尤其是“众望所归”、目前气势如日中天的北上广深等一线城市。
其实一线城市自4月开始销售成绩便“一路长红”，令其他城市艳羡不已。以上海为例，4月全市新房成交量124.25万平方米，创2010年来同期新高！二手房更是不得了，累计成交3.6万套，环比+62.7%，同比大涨109.4%！此一“惊天动地”的去化成绩仅次于2013年3月7.05万套之历史顶峰，创上海二手房市场历史次新高！
消费者已学会“趋利避凶”
众所周知，2013年3月不只是上海，几乎全国各地均改写二手房成交天量记录，因为当时是“国五条”针对非首套房交易将课征20%个人所得税的最后期限，导致买卖双方为避税抢搭政策末班车所携手创造的“奇迹”，与当前状态既不具可比性，也不可同日而语。至少其时是全国大范围畅销，而眼下则局限在少数一线城市。
此外必须注意的是，如前所述，上海四月新房成交近125万平米，供应量虽然也破了2010年以来的月度新高达100.6万平米，但供销相抵，显示上海等一线城市正在快速消化库存。
凡此种种，足以说明消费者并不傻，即使政策诱导资金流向楼市，但多数城市明显的“供过于求”，使除了刚性需求者外，多数的购房目标仍锁定在相对安全的一、二线城市。
中央去库存，地方猛卖地
事实上，在我看来中央亦心知肚明，才会在3月27日由国土部与住建部联合发文，责成“住房供应明显偏多的城市，应减少住宅用地直至暂停供应”，惟“为德不卒”的是，通知中并未明订“明显偏多”的定义为何？其结果必然是基于“土地财政”之需求，没有地方政府会轻易承认自己城市的住宅供应已“明显偏多”，这正是当前“鬼城”遍地，却仍然没有任何一个城市“自首”的原因。
有鉴于此，我认为妥当做法应是根据城市人口与产业规模及类型设计换算公式，以明确测算库存压力及需求能量，让“明显偏多”成为可以公平、公正晒在阳光下的“硬道理”，而非“各说各话”的自由心证。如此方能真正达到“抑新增、去库存”的政策目标，否则一边是中央出新政协助开发商“去库存”，一边是地方拼老命卖地“创新增”，愈“去”愈“库存”。如此周而复始，只能是徒劳无功的恶性循环！
本文05月15日刊载于《理财周刊》
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