香港房价开始进入下降通道！4月延续3月跌势，且降幅由0.1%扩大至0.7%。消息一出，令中国内地市场人士与消费者五味杂陈、感触良多。

香港房价“成长”简史

香港房价从1997年崩盘后，2004年触底反弹，2009年拜国际金融海啸之赐，发达国家带头印钞机全开，各种唯恐财富缩水的避险热钱蜂拥进入，使其在2011年便已追平1997年的房价，紧接着气势如虹的继续向上攀升，迄今已比1997年最高峰还高出38%，2012年的房价涨幅更高达23%，居世界第一，排名其后的，分别为迪拜19%、巴西13.7%、土耳其10.5%、俄罗斯10.2%，而当（2012）年全球平均涨幅仅4.3%。因此可以这么说，香港房价虽然历经“失落的6年”，却绝处逢生的连涨8年！既突显地位独特，亦可表明其房价已有失控之虞。

香港楼市之所以陷入如此窘境，原因错综复杂，与其城市的角色扮演有关，也与国际经济、金融局势密不可分，更与港府初期面对房价之凌厉涨势的矛盾心态，脱离不了干系——一方面心喜房价终于展现地区价值，一方面心存侥幸，试图静观其变，让供需自然调整，结果事与愿违。

港府曾对房价上涨掉以轻心

尤其是在房价走高的初升段，港府自峙曾经历过1997年之东南亚金融风暴，应付楼市危机已相当熟稔，于是明显掉以轻心，认为“房价有涨有跌，总会达到平衡”，不必太多行政干预，以免扭曲既有的市场机制，因此，刚开始时（2010年）仅仅采取一些“非侵入性疗法”，如：收紧住宅按揭贷款、住宅买卖选择性征收印花税（2000万以上楼宇交易印花税率由3.75%提高至4.25%），直至2012年底，眼看房价“无厘头”式直线飙升，当地居民愈来愈只能“望屋兴叹”而怨声载道，港府才认真面对并决定出狠招，惟在时间点上已丧失先机。

或许正是基于这样的考虑，自2012年底起，港府调控楼市手段堪称：快、准、狠！首先，10月 26日针对非港人士购房征收15%买家印花税，并加码额外印花税，由原先的15%升至20%，税率适用期由两年延长至三年。换言之，出售物业是在持有半年内的，需缴交20%额外印花税，半年至一年的征收15%，一至三年的征收10%。

连环出招彻底扭转预期

更鉴于调控效果可能出现反复，于今（2013）年2月22日，继先前的“限外令”之后，再毫无预警的针对本地人购房宣布提高买卖印花税——200万以下港元交易的税率由之前100元，调至交易额1.5%，其他交易额的税率全面提高一倍，最高税率由4.25%升至8.5%，当地业者将之称为“双倍交易印花税”。

依此标准计算，不论大陆内地或本地人，短线炒作香港房产已无利可图，立竿见影之效是非本地买家占比由超过20%，直线下降至1.7%，基本上已完全丧失“兴风见浪”的能量，本地买家当然也只好跟着“偃旗息鼓”，从而使房价逐步回归合理，3月降幅0.1%，4月则达0.7%，预期后续跌幅将逐步扩大，或将使其房价跌回2011年中升段的水平。

同样调控却不同结局

事实上，这样的效果并非在第一季才显现，早在去（2012）年底，受到买家印花税及额外印花税的影响，内地购房客便已从逾一成大减至3.8%，购买千万以上豪宅的比例更由超过3成急挫至6.3%。预期至今（2013）年底，此一比例将降到5%以下，内地客整体购房比例萎缩至2%，而难以再起到任何“推波助澜”的作用，可见港府房地产调控力度之大、成绩之好！

看看香港想想内地，怎不令人唏嘘、感慨，同样是供需失衡的市场，同样是进行房地产调控，内地却始终效果不彰，使政策威信荡然无存！难道仅仅是因为管理土地面积、人口数量的差距所造成的差异吗？这其中难道没有值得内地至少是面临同样问题的一线城市思考、借鉴之处吗？我看是未必的。至于哪些或可参酌借鉴？且待下回分解。

本文于6月24日刊载于「理财周刊」

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