近期舆论、街谈巷议最热门者，非“国五条”实施细则莫属，而其中又以“个人出售二手房按所得的20%计征所得税”，令市场业内外震动、惊呼不已！因其严厉程度超乎多数人想象，不少专家的眼镜为此粉身碎骨，真是“呜呼哀哉”！

细则面前，武松成肉松

在此之前，甚至有相当高比例的消费者认为新的调控政策不会出台，即使出台也无法阻止房价上涨强大的动能。

根据新浪网在国五条细则出台前的调查显示，面对可能到来的地产新政，近七成的受访者判断“调控无力，房价继续攀高”，只有三成的人愿意等待进一步政策，而延迟置业计划，甚至有超过3成的人，反倒加速置业抢赶楼市优惠。更令人感到不安的，是有近七成的人判断会有细化政策出台，却未改变其进场购房的意愿与行动，此一心态无异“明知山有虎，偏向虎山行”！简直是个个成了打老虎的武松了！

在我看来，正是因为“涨价预期”的坚不可摧，才促使中央出此“绝”策！而那些原本“信誓旦旦不惧调控，雄赳赳、气昂昂的“武松”们，现在全成了惊吓过度、软趴趴的“肉松”了。

铁腕出招，有其爱恨情愁

耐人寻味的是，中央到底意欲何为？细则能否达到目的？其效应究竟是推高亦或抑制房价？专家们掀起激烈探索。

虽然正反各方意见纷陈，看似南辕北辙，其实有相当大的共性存在。首先是大家都同意，“计征20%个人所得税”是楼市调控十年以来最犀利的狠招、“国务院一纸文件就把房地产增值的20%变成了政府的”、没一个政府部门不从房地产捞钱、逼迫卖家转嫁税费、保证了开发商卖新房的优势…云云。

各种说法、观点各有所本及其依据，或者也都有一定的道理，然而我更关注的，是“新国五条”选择在两会召开的前两天出台，时机既微妙也敏感，探究原因，应与近年来两会委员与代表们口诛笔伐最多的，非房地产莫属有关。而本届政府十年执政九年调控，只是效果却始终不尽如人意，一般普遍的判断是“愈调愈涨”形同“调戏”，因此临卸任前夕送秋波、铁腕出狠招，有其爱恨情愁之思绪参杂其中。

买气回笼指日可待

尤其楼市自去（2012）年开始，历经谷底→复苏→稳升→快涨阶段，颇有“一发不可收拾”之势！此亦为市场买卖双方一致看涨的“底气”所在，故而之前即有“江湖传言”，不少委员、代表们将对中央调控房地产不力加以声讨，凡此种种，均再再显示“国五条”细则的“适时”出台，颇有杜两会悠悠之口的“良苦用心”。

至于其冲击与效应，我的判断是，二手房在细则执行后深陷冷静期，买气部分观望，部分选择进入一手房市场，直到第三季预售楼盘涨幅明显，倒逼二手房价上涨。换言之，除非中央后续针对一手房也有类似的打压手段，否则买气回笼将指日可待。

只改变模式，未改变趋势

有人将之与香港于去（2012）年10月27日推出重税打压手段相提并论，实则两者大不相同。香港是针对卖房征收额外印花税（半年内转售征20%，半年至一年征15%，一～三年征10%），及非居民买家需缴付15%印花税，迫使买卖双方必须冷静思考当下买与卖的必要性，进而形成冷却供需的效果。但“20%所得税”针对的是卖家，在供应不足的现况下，税费成本势必很快被市场消化与吸收，尽管它会造成一段时间二手房交易市场的急冻。

事实上，只要“城镇化”的终极目标不动摇，一切调控都只是难成气候的“技术阻挡”。差别在于一线城市的上涨模式，将由直线转换成锯齿，但上涨趋势不变。我甚至根本认为国五条细则最大的功能，一是驱赶买气至期房，二是透过二手房市场的“闭锁”效应，使部分三、四线未限购城市免于崩盘危机，摆明的是“项庄舞剑，意在沛公”。因此当前的市场慌乱失措，在我看来，纯属没有必要、“自己吓自己”的虚惊！

本文于3月11日刊载于「理财周刊」

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