奥运前夕北京楼市销售两极分化，豪宅与低价盘支撑楼市，“夹心层”楼盘滞销

前言

     8月奥运的召开，对于北京的楼市而言，是一个分水岭，自从奥运会申办成功以来，直到2008年7月前，北京的楼市深受奥运利好的影响，走过了一个不寻常的“前奥运”时期；8月后的北京楼市将进入“后奥运”时期。

     今年1-7月是北京楼市的转轨期，也是北京“奥运楼市”的“末班车”，总结这段时期的市场表现，转折时期的楼市呈现明显的两极分化趋势：豪宅销售看好，中低价格的万元左右楼盘销售在低迷的市场中呈现出较强的支撑力。对于开发商而言，造更好的房子，或者更低价格的房子，成为今后市场的必然选择；而对于最近苦于不知在何处置业的买房人而言，1-7月销售看好的一些板块和楼盘，应该可以优先考虑。

                            东北部三、四环豪宅领跑奥运末班市场

   韦凤君是北京知名豪宅星河湾的华北区营销总监，最近她正发现不少业内人士纷纷在打听一些知名楼盘的销售问题，对于今年的市场行情她听到最多的评价就是低迷，但星河湾给她的感受却和其他楼盘不太一样，今年1-7月的销售接近八亿元，交易管理网统计数据由于涵盖了一些1月前的销售销售，已经突破八亿，能进入北京住宅销售的前十名。

   尽管今年星河湾的销售与去年同期的11亿元销售额相比，也出现了一定的下降趋势，但是受到影响主要来自公司内部因素，今年星河湾的价格有所调整，户型面积也有所调整，目标受众更为高端，销售进度因内部因素受影响在预料之中。

在今年奥运前的楼市销售中，与星河湾同属豪宅的部分楼盘亦取得了不俗的业绩，如盘古大观、国奥村、泛海国际、SOHO北京公馆等，分布于北京奥运区域、朝阳公园区域和涉外燕莎商圈，知名高端楼盘在冷清的楼市中，显示出较强的持续销售能力。

从区域分布来看，这些楼盘主要分布于朝阳区，而在高端项目相对集中的顺义区域，龙湖•滟澜山和龙湾.和院在低密度高端住宅市场也取得了较好的销售业绩。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析，根据公司的研究，1-7月排名靠前，成交单价在2万元以上的项目多位于东北三、四环沿线，东部地区以CBD为核心，沿东三环串连起三元桥国门商务区、燕莎商业区和三里屯使馆区，商务、商业区的集中为周边区域带来了强劲的购买力，因此促进了周边高档住宅项目的热销。

                           中低端刚性需求转向边缘地区

    某文化单位的白领江先生为了寻找婚房已经研究北京楼市很久，今年以来，关注过的区域有通州、昌平和大兴，觉得这些区域的价格才是他能够承受的，其他的区域价格都难以承受，就基本不考虑了，也没有浪费时间去看；综合对比交通和配套后，大兴某知名水景楼盘因为配套和交通具有一定的优势，加上销售人员承诺可以给他一套内部员工价的低价房源，大约在8300元/平米，成为了江先生购买的首选目标。

在今年的销售排行榜上，有一个名为“高教新城”（原名北一街8号）的楼盘让不少业内人士觉得有些意外，该楼盘1-7月被多家研究机构登记的销售额突破14亿元，进入今年住宅销售榜的前三名，而8500元/平米成交均价与江先生所考虑的价格范围较一致；同区域的昌平区回龙观东侧的紫金新干线今年也取得不俗的销售业绩，均价也是8500元/平米的均价；此外，房山区京石高速长阳出口的加州水郡也在半年的销售中名列前茅，该楼盘的成交单价在7000元以下。亦庄北岸负责人裴涛介绍，截止08年上半年，亦庄北岸累积放量1072套，销售912套，销售率高达85%，目前实现在售整体均价9607。

据统计，丰台、石景山、西北旺、大兴、亦庄等区域皆有楼盘取得相对较好的业绩，而另一个知名的区域------燕郊在上半年销售总量亦不俗，这些区域因为价格因素，已经成为北京中低端刚性首选的区域。

                       四、五环沿线普宅置业理性

   任启鑫分析，指出位于昌平区霍营的紫金新干线周边项目销售均价最高已达到了14000元/平方米，最低也在11000元平方米，紫金新干线以低于周边项目23-40%的价格入市，且临近13号线，交通便捷，项目热销也是很自然的事情了。

   而美利山已经是连续出现销售额领先的局面，1-7月该楼盘销售额超过接近11亿元，对于热销的主要原因，公司销售负责人在接受采访时表示，主要归功于其率先启动低价策略，随后的产品调整也较到位，目前该区域周围在15000元均价以上的楼盘皆面临销售几乎停滞的局面，价格继续上扬的可能性已经很小；同在东南区域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等楼盘在上半年的销售业绩也是继续领先，中海城负责人表示，所处的区域轨道与环线交通今年改善显著，性价比较高，而该楼盘曾因为率先在区域内启动价格促销，而出现排队抢购的情形。东南三环至四环区域楼盘的主流价格一度逼近15000元，但是在理性的置业者面前，一些楼盘选择了回到12000元单价水平左右。

   亚豪机构的统计显示，07年全年，销售额前20位于的项目中成交单价在15000-20000元/平方米区间的项目共有4个，而今年1-7月销售额前20位的项目中同等价位的项目个数仅有1个，从中可以看出购房心态的变化。目前北京15000-20000元单价的楼盘主要集中在四环外和五环沿线，热点区域有CBD东南、立水桥板块，从销售业绩排名来看，此类区域的15000元以上楼盘的价格策略调整还将继续。

   任启鑫表示，消费能力居于中等偏上的购房客群的购房行为趋于理性和审慎，购房前会综合的衡量物业的位置、配套、性价比以及未来升值潜力。这部分群体购房心态的“冷却”对楼市的影响最为显著，因为这部分客群以自住的刚性需求为主，是楼市的购房主力，他们的购房意愿稍有延迟或购房心态发生微小变化，都会对楼市整体销售业绩产生重大影响。

后市心态：

                 北京开发商两手准备“后奥运时代”

  奥运过后，透支奥运概念的北京楼市将面临调整，局面已经明晰，下一步要怎么办？

  当被问及这个问题时，美利山项目的负责人表示，将在现有的价格水平上，推出更多小户型产品，降低总价水平，吸引刚性需求，同时提高社区的品质；东部大盘远洋一方没有进入销售排行榜，负责人表示，显然目前受到了一定的压力，远洋集团全部的楼盘在促销上都不会有新的打算，但是对于产品的品质将会增加更大的投入，提升社区的品质。

  保利地产北京公司总经理助理、营销总监陈艳萍表示，上半年西山林语和百合花园的销售目标一共是16亿元，现在看肯定已经完成了这个目标，下半年百合花园的预期销售额为14亿元。“探讨市场回不回暖，关键还是看供需关系和房子的性价比”，陈艳萍说，自住和更新换代的升级需求是客观存在的，能不能把这部分人的购买需求释放出来，关键还是看房子的品质和性价比。

  南城的知名楼盘星河城大户型部分今年销售业绩领先，公司负责人对下半年的业绩看好，他指出，给他信心的基础是同区域内同类产品稀缺，在局部拥有良好的性价比，下半年的目标是继续提高性价比，完成销售目标。

  在韦凤君看来，星河湾今年的提价是建立在公司对社区品质更多的真金白银投入的基础之上，因而保证了产品的性价比没有因为价格提升而下降，在产品品质已经出于高端后，下半年星河湾将重点在社区服务上增加投入，吸引更高端客户。

  她指出，目前摆在住宅开发商面前的，尤其是对价格在15000-20000元单价的“中间层”项目而言，就是两条路：提高社区品质，进入高端客群的购买范围，这需要公司的综合实力提升；而对于不具备这样实力，且销售欠佳的楼盘，她略犹豫了一下，还是给出了直接的说法：市场有两极分化的可能，高端价格产品热销不代表普通产品可以攀比上涨，客群不一样，要求不一样，卖不动就先降价吧-----追求合理的利润，正视主流需求的价格承受能力，这样的楼市才能回归理性与平稳，也维护了企业资金链与国家金融环境的安全。

 附：

北京楼市“奥运末班车”销售成绩单

（根据北京市房地产交易管理网、易居中国跟踪数据以及开发商自报数据排列，统计结果截至8月13日，且仅供参考，欢迎指正）