在楼市将不得不在困难条件下面临8月更冷清的局面时，不少人又想起王石的一句老话：狼来的时候，谁跑的比别人快一步，就能避免被狼吃掉。

   王石表态说要做最坏的打算，在打折促销的策略上，万科已经先跑了一步，引起楼市出现大片的特价房、精装修、送汽车、折上折等种种名头跟进；近日，万科四季花城等楼盘的价格策略浮出水面，万科正在考虑在8月份通过各种策略低价格楼盘的销售门槛，现在万科已经在考虑不用这些遮掩，来自项目一线的消息显示，多个楼盘正在考虑目前是否去掉这些“遮羞布”，而还有更多楼盘继续在和市场作博弈，在尽力避免“裸降”。

  但各种促销名头用尽后，“裸降”的压力无疑在持续加大，有人说去掉遮掩已经在所难免，有人说，可能单凭全国有钱人支撑，北京的楼市就可以避免出现类似深圳的“裸降”压力，而来自业内的消息，北京市政府下属的相关研究机构已经在讨论是否救市的话题。

                    信号一：深度打折盘销售未见明显起色

   远洋一方，5月最新开盘共推出224套，截至7月22日，共售出98套，截至7月29日共登记签约销售114套，2月后的销售率在50%左右；国风上观截至7月22日销售登记26套，截至7月29日，共登记售出28套，一周只售出6套，而6月份推出的总数为162套；管庄另一在最近推出直补1800元装修款的楼盘，创下当地折扣的新高，今年6-7月份获得预售登记的两批158套房源都尚未在官方网站出现销售记录。

  官方统计数据显示，北京今年六月商品住宅售价比上月增涨千分之一，达到2005年以来最低值；目前主流楼盘的频繁缓慢试探性下调对促进楼盘的销售起到了多大的作用？根据中国指数研究院7月22日最新统计的数据，最近一周以来，北京住宅成交均价环比上周呈现下降趋势，下降幅度为0.79%，越促销，市场信心越不足的状况在北京楼市日益明显。北京市统计局方面在公开场合对媒体表示，目前购房消费者观望情绪浓重，北京目前房地产低量、高价的态势走向如何还有待进一步观察。

信号二：大品牌有推进“裸降”迹象

   北京本土最大的品牌首开集团在望京的国风上观楼盘均价从16800直接调整到了13800元/平米，其在房地产交易管理网登记的成交均价也是在这个水平；而去年卖到17000多的 首开知语城 今年7月12日新开盘楼栋均价14000。这类直接降价的消息还是零星出现，但是受到了市场很大的意外。

作为引领全国楼市第一轮“拐点”的万科，近日传出在上海直接降低价格出售的消息，是否会引发目前市场新一轮直接降价促销的势头受到业内的关注。

   根据北京的万科中粮假日风景（紫苑）的销售人员介绍，目前该楼盘在售的为二期，以精装修入市，目前在售均价为16000元/平米；该楼盘的下一期将在8月中下旬入市，由目前的精装改为毛坯房，均价将在13000元左右，产品类型和质量没有变化。对于由精装修改为毛坯房的原因，该楼盘销售人员表示，主要是有业主提出了个性化装修的需求，而不是销售的压力。

   万科在北京的另一项目万科四季花城推出新一期，销售人员表示， 均价为8000元/平米；根据北京市房地产交易管理网的统计数据，万科四季花城目前在售楼栋的成交均价为9629元/平米，本次预期的价格明显低于前期的成交价，8月是否会出现更多的企业追随，目前还不能给出明确的答案，但是压力已经摆在面前。

                  信号三：低价入市楼盘继续下探

    在6月出现的多个低价入市楼盘中，期望在新入市楼栋时调高价格，记者调查显示，此类预期多未成为显示，楼盘主流趋势仍然是降低价格门槛，目前外界传闻的多个涨价楼盘经核实均未出现实际调整。

     7月19日，位于通州的金隅7090楼盘再度推出新楼栋，根据此前的预期，该楼盘首次开盘以7500元/平米的水平入市，明显低于周边楼盘，开发商表示将在再度开盘时适当提升价格，预计均价会接近8000元/平米，记者近日咨询该楼盘销售员时，销售人员表示，新推楼栋价格未调整，与前期水平一致，而根据最新的折扣信息，多重组合后，价格比以前似乎更低了一些，达到7300元/平米。

  近期有多个楼盘传出均价上调的消息，包括美利·国际、世界城、华美橡树岭、金隅7090、绿城百合公寓、水郡长安等，记者逐一核实的信息显示，这些楼盘实际的成交价格未见上调，设计大兴、通州、CBD等各个区域。7月以来，北京出现比上期明显上调价格的楼盘极少，数个传言中的涨价楼盘对团购给出了比过去更低的价格，涨价入市预期也不能留住市场信心的背景下，低价位楼盘已经让老盘很被动，如果再打折，周边的老盘可能直接降价的压力更大了。

专家视点：

                              六因素不利楼市下一阶段走势

    世纪华创( 北京)国际投资有限公司总裁杜猛表示，不认为北京和上海等城市会出现类似深圳的明显“裸降”局面，主要是外来刚性需求和高收入阶层相对集中足以支撑楼市，而政府已经关注是否需要救市的问题，但是从现实的压力来看，六个方面的因素都对下一阶段的北京楼市不利，促销力度加大的趋势明显。

    其一是，政策层面目前对房地产发展的限制性因素还是主流，短期内不会出台利好政策；其二是北京的土地部门，如朝阳和西城等都明确表态，地价不会再上涨，房地产未来的成本压力进一步减轻；其三，成交量同比和环比都在明显下降，房价回落趋势短期不可逆转，只是回落到何种程度，市场才会有信心；其四、奥运对楼市的影响已经提前透支，北京楼市的市政利好支撑亦不足；其五、市场的刚性需求在明显分化，信心问题困扰楼市，持币待购状况在全国出现，北京难以幸免；其六、56个大型上市房企是楼市的主力，是市场的领头羊，目前无一幸免地出现股价缩水的问题，显示，除了销售层面，在资本层面，楼市也出现信心不足的问题，有的企业甚至出现了50%的回落，房地产企业出现资金链问题在下一阶段难以避免，这都是不利楼市下一阶段走势的关键因素。

观察：

                               撑过四季度方可避免“裸降”

   定福庄、管庄一带目前集中着东部数个的大型的知名楼盘，最近纷纷在寻求新的优惠策略，以促进销售，在问及目前的促销策略时，有开发商毫不隐晦目前的销售压力，但公司要避免日益增大的“裸降”压力，因为此举会给集团多个项目带来不可预测的后果。

  东部知名楼盘远洋一方正式对外透露，将从8月10日起，正式对外推出新升级方案，以应对目前市场遇冷所产生的销售压力，据悉，开发商此举为避免项目直接降价和老业主因新的优惠而出现纠纷。

     最近，国际物业顾问戴德梁行发布第二季度报告称，尽管楼市长期向好并未改变，但楼市短期调整不可避免。另一家国际房地产研究及服务机构仲量联行则表示，观望情绪预计要持续到2008年第四季度，当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌一些买家才会重新进入市场。

复地集团一位负责北京项目销售的管理人员正在面临周围新项目低价入市的压力，该项目已经有很长的一段时间，销售状况不太理想，当被问及是否会因为目前周边项目低价入市而调整策略时，他表示，今后的销售策略，尤其是价格走势要根据市场行情来决定，顺应市场趋势是目前最基本的态度，也是他了解到的周围一些企业的想法。

  明天地产副总经理陈云峰认为，此类心态这意味着如果出现越来越多的企业直接“裸降”，开发商很难避免跟进的命运，目前在很多区域，出现新盘低价入市，就拉低整个区域市场价格信心的状况，而且呈现蔓延之势，至少会延续到今年年底，即四季度结束，北京开发商至少要支撑过四季度，才可能避免“裸降”结局。