举案说法

未付全款先过户，务须小心

近日，读者于先生终于和一位买房人达成一致意见，决定将自己的120平方米房子以一个合理的价格卖给对方，但是买房人提出一个条件，就是先付部分房款，等房产证过户后再付另一部分。对于这桩买卖，于先生有喜有忧，喜的是在北京二手房交易低迷的时候能找到买主，并且价格还说得过去，忧的是，这先办房产证后付全款是不是有漏洞？于是致电本报客座律师，希望给予指点。

律师问清楚双方协商的要点后首先强调：这种形式确实有风险。

我们首先假设买房人是善意的。在完全善意的情况下，在没有付清全款的情况下，把房产证变更成对方，也会造成很多问题。第一，人家收到变更后的房产证，就可以对该处房产行使权利，出售、抵押甚至继承等等。第二，如果收到房产证之后人家并不按约定继续付款，这里面包括恶意和善意的，你作为卖房人，要求继续付款的力量就会很微弱，因为人家房子已经到手，你手里已经没有强有力制约武器。第三，那个时候双方撕破脸走上法庭，人家处理这房子，在程序上的速度要比你快得多。

也许你说，房子是永久性建筑，反正跑不了，欠我钱又是事实，难道还没有王法了？我们来举个例子。假设你的房子总价120万元，人家先付了60万，其余的办了房产证再付。但是后来这位买房人突然股市走背运血本无归，加上原来做生意欠人家的，债主找上门来打官司，你的房子（现在名分上是人家的）将是法院强制执行的资产。而你确信他给你付款有问题的时候去打官司就已经晚了，一定是你发现他在别的案子里成了被告，或者你看到他无力支付的时候才想起来打官司的。除此之外，假设他在没有付清你的全款时突然遭遇不幸，法定继承人办理继承手续只需几天时间，而你的官司按法律规定走完全程要6个月的时间呢，这期间继承人出售、抵押什么的，都会给你造成无法挽回的损失。

你又说了，我不会办了房产证不给他吗？这样他就没办法处理这个房子了。

不然。房产证是这所房子的身份证，别人拿着没有什么大用。办好了的房产证说明这房子是人家的，你拿在手里，无论在哪里出示，还是说明房子是人家的，因为房地局备案已经表示谁是房屋所有权人，你拿在手里，只能给他添一点麻烦，而不能解决大问题，产权人只要到房地局挂失，几个月之内就可以发新的，而领新证必须人家亲自领取。

可能你还是要问，在很多种类的交易中，都存在后付款的支付方式，怎么房子就不能后付款呢？你看现在餐馆里吃饭不都是后付款嘛！法律意义有什么不同吗？

律师说，这里面没有法律意义上的不同，关键是数额上有很大差距，几个人吃一顿饭，所产生的费用最多是一个人一天的工资收入，而饭馆老板一天可以有几十甚至几百桌客户，因为后付款可以更好的吸引客户，并且可以作为提高服务质量的动力，即使偶尔有客人“跑单”，经营者也不会有太大损失。而房屋买卖就不同了，只要有人“跑单”，买方就要损失半辈子的收入。

在西南某城市的一位开发商就遇到过恶意“跑单”的事儿，造成的损失用了几年的功夫才缓过劲来。

宋某穿着华丽，找到位于该城市中心地段某写字楼销售中心，称整栋购买现金支付（不贷款），老板见到大客户就亲自接待洽谈合同，双方约定总房款4亿元，宋某列出资金使用计划，大约在三个月内陆续支付所有房款，也向对方提出了一个要求，由于自己急于成立集团公司并在此办公，需要显示自己有整栋大楼的不动产，所以希望尽快办理房产证。开发商老板也是商人出身，对此非常理解并承诺上述要求。

房产证过户在一周内就办好了，宋某也如约支付了几次房价款，但在取得产权证之后就发生了变化，开始不怎么好好交钱了，在缴纳了1500万之后就再也没有给过一分钱。开发商老板心里想，反正他在我这儿办公，还能跑到哪儿去！就没有采取法律手段。但是他那里知道，宋某已经将这房子向银行做了抵押，取得了4亿元的贷款后不见了踪影。银行发现不对劲儿，刑事、民事手段一起上，最后取得了变卖房子的权力，开发商一直看着房子还在，只是设法找宋某，直到法院带着银行的人来拍卖房子才如梦方醒。