“造福子孙”和“坐享其成”都是天伦之乐

从1988年开始提出房改，到1998年真正停止福利分房，20年来住房自有率大幅提高，无论是成本价购得自住房还是从市场上购买商品房，超过八成的北京市民已经成为小业主，而那些暂时还没有能力购房或者不想购房的年轻人，实际上在“坐享其成”等着继承父辈的产业，中国人根深蒂固的“造福子孙”的观念，使得“身后房子怎么处理”这个问题越来越被不同年龄的市民关注。北京晚报楼宇周刊刊登了一篇“什么时候把房子给子女”的文章之后，读者反映强烈，希望本报继续报道一些关于房屋继承的政策。

租用权不能继承

80岁的王老爷子被确诊不治之症之后，很着急把自己的名下的两处房产转到儿子名下。王老原来在一家事业单位工作，1968年先分配了一套三居室，后来补差级别待遇，又分配了一间合居的楼房，80年代开始房改，他和老伴折抵工龄买下了那一套三居室，补差的那一间由于无法分割产权，按政策不能购买只能租住。

小王先去了房管所去打听继承那一间租赁公房的政策，“承租公房没有继承一说啊！”房管员劈头盖脸一盆冷水。原来，小王上来就问人家这个房子怎么继承，难怪人家说话吓了他一跳，房管员知道老爷子的情况后，就告诉小王，既然老爷子活着，就不能说继承的事儿，并且公房承租也不能继承，趁老爷子还在，可以办理变更。承租公房可以变更承租人，但是需要原承租人写要求变更承租人的申请，亲自前来办理手续，新的承租人应该与原承租人共同居住2年以上。如果本人不能前来，代理人要有经过公证的授权委托书。于是，王老爷子被轮椅推着来到了房管所，办理了变更手续。

继承老子的房产，免税不免费

接下来就是那一套三居室怎么过到自己的名下呢?小王听说，如果按照赠与来办理，需要缴纳4%的契税，如果按照买卖来办理，还要缴纳营业税和印花税。他觉得太不划算了，自己陪着父母一起居住了40多年的房子，还要交几万块契税才能写成自己的名字，“子承父业”要这么大的成本啊。他四处找人咨询，后来通过熟人找到了公证处，公证员说做一个遗嘱公证，等老爷子去世以后小王就名正言顺继承房产，拿着公证书去房地局办手续，什么费用都没有！

于是王老爷子又被轮椅推出了家门，到公证处办了手续，这是他最后一次出门，在遗嘱上签字也是他最后一次拿笔，但是为了儿子，他觉得很值。一个月之后，王老爷子毫无遗憾的去世了，临终前把公证的遗嘱交给了小王。

办完了后事，小王拿着公证书去专门办理房产证的权属登记中心，工作人员说你去办公证，小王说这不是公证？人家说，这是遗嘱公证，我们不受理，还要继承权的公证书。小王给公证员打电话，对方说你过来吧，给你出一个继承公证就可以办证了。因为有前面的遗嘱公证，继承公证书办起来也很简单，但是有一件事小王事先并不知情：房屋继承的公证书另有收费规定，每平方米60元，老王的房子100平方米，要收6000元公证费。前面遗嘱公证已经花了2000元，现在又要钱，小王觉得真是冤，但是只剩最后“一哆嗦”了，就交了钱取走了公证书。

产权过户，一定要牵扯税负问题，哪一单手续应该交多少税，都应该去房屋所在地的地税局办理，即使免税也要税务所出具手续，房地局才能核发证件。小王的过户属于继承，我们国家还没有遗产税的相关规定，按照国家税务总局【2004】1036号文件，小王与老王父子之间的继承，属于免契税的范围。

但是就在税务所大厅等待叫号办理的时候，听到一个税务咨询人员的介绍，让小王跌破眼镜，他这套房子，有更好的避税省钱的办法。人家说，老王的房子属于房改期间成本价购房，按政策缴纳的所得税计税办法是，用售房收入减去本地同面积的经济适用房价格再减去交易过程中合理费用，这个差价就是应纳税的部分，乘以20%得出税金。所以老王把房子“卖给”儿子，不超过当地经济适用住房平均价格，其实就没有什么收益，在税务体系上表现，就是一边上税一边退税。小王半信半疑，就换了一个人来问，在税务所前台穿制服的一位老税务，看起来应该是马上退休了，在这里一边发号一边咨询发挥余热的。拿过材料看了一眼说：“如果按交易来办，你这种房子所花全部费用，就是30块钱买一张申请表！”（由于各地和各时间段政策不同，请先向本地有关部门咨询）

打官司更便宜

过去老百姓都认为办理房子过户，俩人到房管局一说怎么怎么就行了，其实不然，办理产权手续，是建委下面的一个叫“权属登记中心”的地方，把房产证的人名改成另一个人，这关乎重大的财产责任，权属中心有自己的一套制度。比如你去说老爷子去世了，或者说我们俩离婚了，把房产证改了吧，对不起，不受理。那里只认三种文件，第一，交易的看合同，而且是房地局备案的；第二，继承、赠与和分割财产是看公证书，拿着一个手写的遗嘱来办继承过户是绝对不行的，人家没办法认定；第三，法院的判决书或调解书更有效力，谁欠谁的钱闹到法院，一纸判决说房子从此改了名字，权属中心就照办。所以很多需要改名过户的房主，为了取得上面说的法律文书，就必须公证或诉讼，但是算起帐来，打官司更便宜。如果不涉及其他现金，只是继承权的确认，法院只收几十元的诉讼费，而公证处可能算下来要好几千。

孙老爷子去世了，生前没有遗嘱，老伴也早没了，三个女儿自然就成了那一套价值60万房子的继承人，姐妹三个从权属中心“碰壁”后就去了公证处，公证员问她们，房产证写谁的名啊，不然就只能三个都写。她们不同意，说其中哪个想要这套房子就出40万，另外两个人各得20万，但是谁也不想出钱，最后公证员说你们回去想想吧，这样我这公证书没法出啊。在公证处门口三姐妹争论不休，一位来办事的律师好心肠出了主意，去法院吧。

半个月之后，法院作出判决，房产归三姐妹共同共有，孙家小姐们拿着判决书去办了产权证，同时某报也刊登出报道：“老汉尸骨未寒，姐仨争房产闹上法庭。”