危机中的大国决策，09两会牵动着全国人民的心。3月11日上午，十一届全国人大二次会议新闻中心举行了“住房保障问题”专题采访。作为业内人士，这个新闻采访自然吸引了我的关注，在办公室忙碌的间隙，上网看了整个采访的视频发布。尤其是采访的最后，科学时报社记者提到了两限房的话题，这也是深受我关注的一个问题。
   两限房从它面世以来就一直受到关注，争议，也有两会代表提到过这个话题，我也有一些自己的看法。

两限房由来
     2006年5月，在房价过快上涨的背景下，建设部等九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中第一次提出“70/90政策”，以及在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的限价房建设方法。两限房也就是从这个时候起开始出现的。
    简单理解两限房，就是限房价、限地价的“两限”商品房，为“政策性商品住房”。
   “两限房”的推行，主要针对的是没有资格购买经济适用房，但又无力购买商品房的社会群体。因此两限房是一个介于商品房和保障房之间的住房概念。
    两限房的出台，是在房价高位运行的阶段，政府为了平抑地区房价而提出的，可以说，政府的初衷是好的，是为了确保满足更多的低收入家庭的住房需求。然而，两限房一出生，就由于身份含糊，又是违背市场竞争原则产生的，因而监管难度大，容易滋生腐败，不免引人争议。

两限房不得不关注的几个问题
    1、 首先，到底是什么性质：两限房既是商品房，也是保障性住房，它到底是什么呢？两限房满足买不起商品房，但又不够资格购买经济适用房的人群，那为什么不将经济适用房、廉租房直接涵盖了这部分所谓的夹心层。保障就纯粹的做保障性住房，让市场回归市场。
    2、 关于在上市问题：两限房既然是产权房、是商品房，就不该限制5年后上市，并且也不能上缴溢价部分的30%给政府；但另外一方面两限房又是牺牲政府地价收入为基础的保障性住房，完全不对其进行限制也不行。
    3、 如何监管：当无形的手过多介入市场，人们的担忧，更多是基于权力可能导致腐败的忧虑。公众对于两限房如何分配之所以给予了额外的关注，除了与自身的切身利益相关之外，更多的是担心这一带有政府福利色彩的政策是否带来权利腐败，两限房的实际操作中要核实家庭收入、资产状况，操作起来难度也大，如何监管是一个很大的问题。

两限房面临市场压力

金融危机加剧观望情绪

    目前在金融危机的大形势下，国内的经济形式也不容忽视，政府的工作重点已经树立，就是保民生、促就业。保民生这一块来说，不仅仅是大量投资保障性项目，做基础设施，就能把经济拉动起来的。经济的盘活，还要有赖于市场自身元气的恢复。平心而论，经济危机的形势，加剧了目前房地产的观望情绪，房价进入了下行通道，而房地产正是国民经济的支柱产业。在这种情势下，2009保障性住房的大量面世，将会给已经很严峻的商品房住房市场带来更大压力。

保障性住房大量面市使得市场压力加大，房价进入下行通道

    两会期间，已明确用9000亿元投资用于保障性住房，北京市也提出今年要保证850万平方米的保障性住房建设。据了解，今年北京市直接对市民摇号配售的保障住房将有42000套要上市，其中包括22000多套的经济适用房和19000多套的限价房，此外，今年，廉租房也要开始实物配租。这么大量的保障性住房，必将拉低整个市场的销售价格，

两限房可能面临弃选

    房地产的发展形势也变得更加严峻，竞争更加激烈，中间过渡产品会被市场逐步挤压出去。商品房的价格下行，带来了中间层购房者很可能会弃购骑墙的夹心产品——两限房，而选择舒适度更高、交易灵活的商品房。去年，北京已经有一些人出现了弃选两限房的现象，这种现象已经受到了业内外的关注。我们发现，当房价开始进入下行通道时，两限房因其再上市难度大，产品单一，而面临更加严峻的滞销和空置的风险。

两限房土地面临流拍

    另外一方面，目前存量房问题突出，房价下降，销售速度减缓，开发商的利润无法保障，企业无法生存，看不到利润空间，导致现在已经出现了两限房土地流拍的尴尬困境。

两会期间，新浪网的网上调查（正反：应该取消两限房，反方：不应该取消两限房）

出路一：让保障回归保障，让市场回归市场

    因此就我看来，加强保障性住房建设，满足居者有其屋的工作势在必行。但是加强保障性住房的建设不一定是要建更多的中间过渡产品，而是在保障市场自由竞争的前提下，还保障于民，比如可以实施一定的中低收入家庭的税收减免和购房补贴，大力推广廉租房政策。让保障回归保障，让市场回归市场！

出路二：加强廉租房建设

    我还有一个观点，就是居者有其屋，不是说居者必须买房子。建设部也倡导经济实力有限的年轻人以租房为先，这个观点是很好很先进的，人们的居住得以满足，又不会带来很大的社会和经济压力。这一点，即使在经济发达、社会福利好的发达国家，也并不是说每个人都要去购买自己的房子。
    我非常欣赏香港的公屋租用计划，是一个非常成功的政府操作案例。在香港有1/3人住公屋，而公屋也是一个呈阶梯状的流动保障区。低收入人群优先入住，等到收入改善，就要搬出，把社会资源主动让出来。经过严格审查，符合资格的住户可获减免一半租金；而经济条件比较好的公屋租户则需要缴纳较高的租金，在住公屋超过10年，入息和资产净值超过制定限额或不申报家庭资产的租户，必须迁出。公屋制度使得寸土寸金的香港实现了居民的保障体系，也使得社会资源流动起来，让更多的人得以享受。我们不用照搬香港的制度，但是减少中间产品，大力发展好现有的廉租房政策是迫在眉睫的，因为就目前而言，我们的廉租房政策普遍缺乏透明的资格审查机制，更缺乏相应的迁出机制，无法真正满足低收入人群的全部需求。