09楼市预测: 把预期交给市场和消费者

房地产行业从一片“拐点”声中进入2008年，可以说，08年的房地产行业是伴随国家政策频频出台，专家的不断预测和消费者的信心摇摆，持币观望一路走过来的，事实上，消费市场有其自然形成的市场规律，09年的房地产，应该把预期交给市场，交给消费者，目前做任何一个判断都显得片面，不客观和为时过早。

目前，我们都看到国家出台政策的频率之高超出想象，尤其涉及到金融方面的政策。一方面，契税减半、央行连续降息、公积金贷款利率下调、房贷首付降至两成等一系列利好的影响下，持续阴跌的全国楼市在11月份显出了一丝亮色，部分刚性需求得到了部分释放。另一方面呢，我个人觉得政策出台的频率越高，也就会带来人们对未来市场预期判断的不确定性越强。一个政策接踵一个政策出台，人们会想下一步的问题，等待政策出台后下一步的市场反应，观望的心理也更加严重。最终使得开发商也好，消费者也好，都会对未来发展打一个问号。

但从房地产行业自身来讲，分大小两方面，大的方面是中国有八亿的农民，城市化的问题是一个躲不开的话题，只要城市化的步伐没有停止，城市化进程没有结束。对行业来说，还不会有毁灭性的摧毁，房地产行业还是非常有前途，这种刚性需求还是很真实的。我们12月6日开盘的叠拼别墅，推出房源86套，排号选房260多组客户，当天销售近八成。还有近一、两个月开盘的远洋沁山水、金都心语和鸿坤理想城，销售情况也都比较好。

但是国际形势是非常复杂的，包括美国总统奥巴马时代的到来，包括世界的各种原材料，包括粮食，包括原油的价格变化，可能都会导致经济的复杂化。目前全球经济一体化对中国的影响必然增大，对中国的影响可能不是一个单一的影响，可能是一个全方位的影响。最近我们也看到了中央政府出台了若干刺激经济的政策，包括这次1.08个百分点的降息，这是11年来最大规模的一次降息的行动，可以看出来中央政府刺激消费，拉动内需的决心。在2009年中，变数是存在的，但对房地产行业来说，发展是有机会的。假如说运气比较好的开发商，或者在过去决策各方面赶上机遇的，在今年上半年以前把房子卖得比较多，手里现金比较多的，2009年可能收购其他公司资产的机遇就比较大一些，他公司的发展机会就会多一些。2009年房地产形势相对来说，有些复杂，但是城市化进程不结束，这个行业还是没有问题的。

从小的方面来说，可能开发商确实需要思考自身的产品研发的方面，包括社会保障住房可能造成的影响。国务院加强社会保障住房，这么大力度，九千亿，建了那么多的社会保障住住房，如果你的楼盘距离社会保障住房很近，如果你的楼盘和社会保障住房没有太大差异化的话，那么受到影响是非常大的。因此应该在产品创新方面，节能环保绿色方面加大研究。想尽一切办法使自己的产品在一段时间内赢得社会的认同。比如中体奥林匹克花园，无论联排别墅，还是叠拼别墅，在产品创新和户型设计上，尤其是在机电的配置上，都力求节能和环保，这一直是我基本的观点。在北京在售的楼盘有七八百个，应该说目前开发商统一赠送和安装太阳能的就只有我们一个，以前听说过去还有两家。我们方便了业主，一劳永逸，安到楼顶上同时解决了防水的问题。此外，免费配送世界领先的格力数码涡旋式中央空调空调，是世界科技含量最高，创新程度和节能环保最好的空调。

我们是别墅社区，和保障性住房存在很大的差异化。消费者主要目的是改善住房条件，比较注重生活品质的那部分人，也就是属于改善性住房。

在营销方面，大家应该解放思想，全方位地思考。像过去那种单一的，买房送汽车，买房抽大奖，买房送旅游，包括买房送装修已经不够了。我去日本的时候，在飞机上看到报纸上登了这样一条消息，买房子送工作。在德国是买房子送工作，应该说开发商买房子送工作这个是想出了一个怪招。前两天我和业内，和新闻媒体几个朋友聊天。我们国内的开发商也可以把这个事尝试一下，而且可以深化一些。我们现在有很多的国企也好，包括很多的企业需要得到社会各方面的支持，我们能不能把非正常的竞争打折的钱给消费者，比如开发商出钱和一些企业签一定固定的协议，或者开发商自己容纳一些，包括他的直系亲属，我们可以给他安排工作，而且不能少于一年，或者一下签三四年的合同。能够让他们下岗的可以有一个归属感，没有工作的可以走向社会，有份工作。同时有利于社会的稳定。

总之，把09年的房地产市场预期交给市场和消费者，开发商所能做的就是在房子上下足功夫，从而应对09年市场可能发生的任何变化。奥林匹克花园是复合地产的领跑者，但奥林匹克花园要复合再复合，不断提升我们的品质，加大差异化的问题。