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中体奥林匹克花园总经理 陈顺

 

【陈顺】我觉得不反对西南板块，或者是从居住的角度，你能够接受西南的概念，我觉得选择我们都是不错的选择。我觉得现在郊区的概念或者是近郊的概念和以前确实不一样，北京以前那么多的县，实际上只有四个城区，东城、西城、崇文、宣武，朝、海、丰、石还算近郊。所以现在郊区的概念已经在人们的心里上放大了，它已经从过去的近郊朝、海、丰、石，十个远郊区县，现在近郊已经成为城区，现在人们心里中郊区的概念已经和过去的概念不一样了。

【陈顺】谈到置业的问题，从政府、开发商和消费者来说，三个不同的人应该从三个不同的角度来考虑。我觉得政府应该考虑像刚才顾会长所说一个是地区的发展规划，以及配套的问题，我觉得开发商应该考虑尽可能满足产品功能的前提下追求产品舒适度的问题，人们能够居住在郊区，人的心灵要放松，更加人性化，包括小进深、大面宽，人与自然的和谐，在满足成本的情况下，追求这种产品舒适度。

【陈顺】刚才田总说到时间的问题，时间和距离很多情况下不成正比的，我们现在选择到哪哪，或者是买哪的房子不会说距离多少公里，一般都是多长时间到，到国贸多长时间，很少有人问到国贸是多少公里，是17公里还是19公里，所以北京市政道路交通组织越来越好，交通组织越来越合理，另外一方面就是人们有了代步工具以后，人们选择购房的距离，对于选择购房的敏感性大大降低了，不会挡住人们选房的一些选择。这个敏感性降低以后，使得人们能够用时间来衡量自己在选择住房的时候，大概是多长时间，而不是到这个项目18公里还是20公里的问题，所以我说北京交通组织越来越合理，随之人们有代步工具汽车以后，人们选择住房也会越来越宽裕一些，郊区化住宅或者说近郊区置业的这个问题，我觉得会提到前沿的问题。

【陈顺】作为消费者来说，从我个人来说，我觉得我们今天在座有很多开发商，同时从个体来说也都是消费者，从我来说也提醒消费者应该注重于个人购房成本的问题，因为每天交通道路有各种各样的消费，我个人觉得郊区置业摆在我们面前很现实的问题，作为消费者来说我提醒大家应该注重生活成本的问题。

【主持人 张学冬】谢谢陈总，陈总非常坦诚，陈总从开发商做郊区产品，追求产品的舒适度以及从购买者购买时需要考虑到的交通成本，各个方面成本的角度做了很好的提示。其实郊区住宅开发与郊区住宅置业已经成为我们不可避免的趋势，今天会议有很多来自郊区产品的开发商，陈总的项目在西南，我们沿着西南往下说，现在有请周唐盛世周总他现在在世界名园做相关企划与管理的工作，他对于这个区域了解比较深刻，让他给大家简单讲一下。

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周唐盛世总经理 周俊

【周俊】谢谢大家。近郊置业我所理解的对于地产的规划，城市这一块的问题，现在规划布局是近郊，但是和国际上城市发展状况来说是有明确的生活形态的划分。生活形态的划分，把它划分成近郊和城市中心的状态。但是刚才前面的专家说到，其实中国城市发展的状况，过去是近郊现在变成城市中心，远郊变近郊了，主要就是城市张力的影响，所以城市发展有一定的发展方向，或者是城市发展一些新的形态，所以影响城市就是生活形态的划分。

【周俊】过去我们在兖州的时候，作为我们最主要考虑的问题不是城市规划的问题，房地产在中国目前情况下很清楚是开发商把银行、政府、消费者这三者抓来玩游戏，你们来玩，你们爱玩就玩，不玩我们就撤，是这样的状态，至于涨价不涨价都是市场的一种状态而已。我们最主要研究的是什么东西？应该是研究消费者想要什么。我们在置业的过程当中，不管是什么样的城市状态，消费者置业有几个方面的要素，有很多方面的要素。我们所认为从做我们市场研究的数据里面，我们认为核心性要素应该是四个方面。

【周俊】第一是生活指数，生活指数就包括到交通，包括到教育，包括到宗教，就是里面是不是有宗教，我在国外考察的时候出现一些房产布局状态，有一公里宗教建设范围，也就是平均在一公里范围内要建一个教堂，在我们大社区的建设过程当中没有这样的思考。作为城市来说会牵扯到生活指数。

【周俊】从生活指数到第二方面就是安全指数，什么叫安全指数，为什么有一些地方生活配套已经很完善了，还不去那里居住，如果被人认知的地方，人是能够判断及理性思考的。安全指数牵扯到邻里群体的问题，这里面牵扯到安全指数。

【周俊】第三就是城市距离和张力的过程。过去三环外现在都变成城市中心，这是城市张力，但是亦庄、通州是单点上城市距离，一旦形成以后，会产生一个聚合，消费者本身生活状态会影响到城市布局的情况。

【周俊】第四就是个性指数，就是个人的习惯、个人的性格、个人的文化、个人的修养以及个人所处的社会关系，个性指数也会影响他。但是总体来说我们认为房地产不管是近郊还是远郊，置业最核心就是居住需求加上购买能力，为什么最近一段时间，我所认为近郊这两天销售量的增长，实际上是购买能力的划分。也就是购买能力够不够，你没有那么多钱买城市中心，可以考虑到生活指数、安全指数、个性指数等等，但是购买能力强不强，这是一个很重要的问题。所以在我们目前状况下，特别是近郊发展过程当中，实际上是将来要形成一个新的城市距离，前面专家说到要造城的感觉。

【周俊】要造城很重要就是距离状态，而不是单面的，特别是近郊，有时候张力到达不了，比如说市政配套，比如教育配套，比如说安全配套都到不了，这一系列的问题到不了，就要看成是的距离灵魂在什么地方，作为开发商几千亩地去拿就存在造城的问题。刚才专家说到很重要的问题就是广州所谓西南板块，当时产生房地产巨大的争论，很多人都说房地产做最大开发力量就是开发30万平方米已经足够了，因为聚力能力不够，后来又冒出华南七大板块，我们单从建筑或者说产品属性环境上理解是相当不错，但是教育环境在哪里，它的安全环境在哪里。这里面就出现了一个问题，没有教育环境，生活指数上不去，安全指数上不去，再好的产品还是空着人。为什么要做这一块补充，补充的费用从哪里来？这就是政府和他们之间博伊德问题，最核心的问题就是买房。

【周俊】后来买房有一个很蹊跷的，偏向两种状态的，第一就是投资增值，我觉得这是一个很大的误区，很多购房者都把自己买很便宜的房子觉得要升值，就好象股票你没卖掉永远没有升值，你看不到的钱，你现在花费的成本和十年后的成本，或者是十年后的房子会更好，某种上这是一个误区，你买到房子卖就是纯粹的投资商，靠租赁回报，靠二手房倒出来，这是投资。但是作为第一居所你说要增值，只是心里安慰，他要解决的问题，核心的问题，作为初次置业者或者是远郊区休闲置业以及投资置业，对于初步置业者考虑一定要做完善。作为开发商来说你的生活指数如何去提升，如何提升安全指数，过去都是没有关注到的。

【周俊】还有就是如何为自己创造聚力和如何利用城市张力，这样就会形成前面专家所说到的造新城的概念。谢谢大家！

【主持人 张学冬】谢谢周总，周总提出来一个比较新的概念就是安全指数，近郊置业里面新的概念。其实从郊区置业发展趋势来看，应该是蓬勃兴起的，但是有一个新兴的区域近邻北京的燕郊，从2003年左右燕郊区域逐渐兴起，而且北京购房人群据我们做一系列的报道和调查发现，燕郊中高档的商品房购买人群中属于北京的达到60%—80%，在五一期间昨天采访的一个项目上上城，上上城排号有1700个人排了号，下面我们请来自上上城销售总监刘静对近郊置业的看法。

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上上城销售总监 刘静

【刘静】谢谢大家，我虽然从事房地产10多年，但是作为参与郊区的项目，上上城是我第一个操盘的项目，从去年加盟商上城以来，我感觉现在购买房郊区置业给我的感觉用一个词就是震撼。我们上上城当时2500套房子，6天的时间，客户提前排队，大冬天的12月份的时候，那种感觉我真是前所未见的，包括我们3月18日推出的3500套房子全部销售一空，这半年来我对燕郊购房客户的了解，我感觉老百姓现在的确需要房子，而且要买得起，看得上的房子。

【刘静】通过我在上上城待过的半年，很多老师都提到近郊住宅容易产生空置，我想对近郊住宅产生空置谈一谈我在福城的感受。2002年涉足房产，一期、二期全部入住，空置率非常低，几乎到晚上家家户户都会亮起灯光，即便是二期是春节前才交房，现在也很多人都安居乐业了。这说明什么问题？在燕郊购房不存在像很多人担心的配套设施不完善，交通各方面会给上下班带来耽搁，包括在燕郊他的就业情况，包括就医、就学各个方面条件都非常完善。我们3月18日开盘上上城3500套房子销售一空以后，到现在又有3200个客户在我们那里又登记排号，我们排号是要交1万元的，说明这些客户非常有诚意，也就是购房人需求还是很大的。

【刘静】今天新京报主办近郊置业新浪潮的论坛，也说明老百姓的心声。我们在郊区盖房子要盖什么样的房子，怎么让老百姓买得起，看得上，而且能住得进去，福城做到了，上上城做到了。另外我们的项目在配套方面来讲也是比较完善的，包括社区超市、幼儿园等等都比较健全，这就是福城不会出现空置化的原因。

【主持人 张学冬】谢谢曲总，其实说到燕郊的变化我们感觉还是比较深刻的。去年我们做燕郊购房选题的时候，写了一个笑话就是终于买到房一打开手机写河北欢迎你。也就是说河北和北京越来越融入一体，而且越来越明显。来自燕郊还有一个项目就是星河皓月，五一也销售火爆，我们请星河皓月营销总监刘总。在这之前很多人都认为燕郊的房子没有很大的卖点，很大的卖点就是比通州便宜500元就好卖了，你讲一下在燕郊置业的北京人的感受。

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星河皓月营销总监 刘振刚

【刘振刚】首先谢谢大家，新京报给我这样一个机会。燕郊给大家的感觉是非常偏僻和荒凉的，燕郊地产在我们印象中是2003年逐渐得到大家的认可，星河皓月当时推出一个新的理念就是低密度花园洋房，作为燕郊的地产商都是在本地进行消化。从星河皓月推广三个月以后，一直在北京推广住宅，通过这两年营销，包括星河皓月项目的推广，我们从购买人群的变化深深感受到大家对住房幸福指数提高有很大得体高。

【刘振刚】当初在星河皓月一期的时候，我印象中都是坐班车来的，特别是2006年下半年，2007年几乎都是开着私家车来购买的。确实像主持人讲的原来在燕郊买房都是追求价格优势，其实从我们现在购房的群体来讲，价格优势并不是特别明显。比如说五一期间我们推出高档低层的板房，价格均价达到6000多，这个价格在通州地区应该是比较高的价格。我们现在星河皓月的项目主要还是“高品质、低密度的生活大宅”这样一个理念。

【刘振刚】从现在的销售趋势，我们今年五一本来销售没有预计这么好，销售了300多套，现在现房已经不够，我们准备在6月底开始我们新的星河皓月三期。包括刚才谈到燕郊配套方面，近几年燕郊各个方面的配套，政府的支持，包括现在要建一个甲等医院，也在和北京进行沟通。80%的北京人群来到燕郊置业，我们项目就代表了燕郊置业的群体。所以我们分析确切地说是在北京工作的外地人来购买比较准确。

【刘振刚】再就是我们的环境，还有政策倾斜，因为在燕郊置业还有政府支持的户口户籍政策，也吸引了很多的置业人群。因为今天来的时候也没有通知我的发言，所以我简单把我们的项目介绍了一下，有不对的地方希望大家指正，也欢迎大家到星河皓月参观。

【主持人 张学冬】谢谢刘总。其实经过这么长时间的发言，我们与会的专家和嘉宾与近郊置业描绘了很好的前景，这个前景描绘为今天到场另一位领导，他已经热血澎湃了，本来安排他最后发言，他现在提出现在发言，下面请韩总谈一谈他对近郊置业的感受。

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新京报广告中心总经理 韩文前

【韩文前】我不懂房地产，我是业余的，行外的。这一次为什么要做近郊置业新浪潮这样一个论坛，我们自己也有一个判断跟大家商榷一下看对不对。也就是现在近郊置业从消费者被动的流向近郊开始转向主动的流向近郊这样一个转折点，我们有这样一个判断。被动流向近郊是什么意思？就是刚才大家说的收入不太高，因为价格这样一个硬性指标导致他分流到近郊，但是我们有一个感觉，就是现在近郊出现的苗头就是已经从单纯的被动流向开始走向大家分户的方式吸引消费者，也就是他有能力购买楼盘，但是他主动流向近郊，因为他选择不同的生活方式。我们现在房地产正处在这个转折点。

【韩文前】但是这个转折点真正要形成，也就是刚才各位嘉宾说近郊置业是大势所趋，是一种趋势，但是把这种趋势转换成一种浪潮，转换成一种潮流，在近郊置业、居住是一种时尚，首先我们就需要通过媒体向政府呼吁解决近郊置业从趋势走向浪潮的一个问题。刚才顾老师说到政府在布局、规划上的责任，他们的目标一定要非常清晰。过去中国城市，包括北京在内在这方面缺乏很清晰的思路，这是在不具合规划上。另外就是政府的配套，特别是公共配套上的建设一定要有提前量。刚才顾老师说到广州确实是这样的，广州华南板块的建设全部都是靠发展商、开发商在配套上的投入做起来的，政府配套很少。现在广州有一个新名词，叫“屋巴”，我们来北京几年回去就听不懂什么叫屋巴，也就是华南板块的楼盘都要开设从市区到他们楼盘的大巴，但是这些工作应该是政府来做。北京私家车的拥有量比广州高很多，但是我觉得政府如果在公共交通这一块没有考虑到，开发商可能也要先行考虑这个问题，这是第二个问题。

【韩文前】第三个就是政府正在探讨如何宏观调控房价的问题，其实把近郊开发政府职责承担到位，对稳定中心房价是非常有好处的。过去我们也有一个体会，广州过去整体房价实际上一直是偏低的，可以说广州的生活成本比房价很低。有一个很重要的原因就是华南板块大盘起来以后死死拖着房价涨不上去。所以政府如果从稳定房价的角度上来看，应该花大力气把郊区建设好也是有帮助。我们呼吁从政府的角度怎么看近郊置业。

【韩文前】另外借这个机会呼吁一下开发商，就是怎么让近郊的产品更具有竞争力，而且竞争力要把价格因素剔除掉，我们不能只靠价值因素这一项竞争力。刚才顾老师说不应该叫近郊置业非常对，应该叫近郊生活或者是近郊居住更贴切一些，我们不是在近郊购买一栋没有生命气息的房子，而是在近郊购买一种全新的居住方式，所以借这个机会呼吁一下开发商在近郊开发的房子，不论是户型还是社区配套的。刚才说到华南板块，在那些楼盘做得的极致的，不仅有酒店，还有医院，还有美食街，还有丽江社区文化非常独特。

【韩文前】我为什么讲主动、被动？其实广州华南板块楼盘相当购买者不是没有能力买市区的房子，我们统计过南方报业集团在丽江花园买房的人有100套，整个华南板块统计不低于300套，他们应该有能力买得起市区的房子，但是他们就是喜欢华南板块生活方式。我认为在全国社区文化的建设上，丽江花园都是首屈一指的，我们很多同事住在丽江花园，看到邻里之间的关系非常融洽，真的是夜不闭户，路不拾遗，真的是这样的，小孩子、邻居之间非常融洽，所以我们怎么营造好的社区文化，吸引这样一些有消费能力的消费者把主流价值观带进去，近郊居住生活才能形成一种浪潮，形成一种时尚。

【韩文前】还有刚才顾老师讲到人与环境，房屋和环境之间的关系也是我们开发商要考虑的一个竞争力的问题。如果我在中心区住的房子里面，环境是那么恶劣，到郊区来住环境还是那么恶劣，我可能就没有必要做这样的选择。最后一点就是在这里面，我们作为媒体也有责任引导，我觉得对整个社会发展都是有好处的这样一种趋势。记得2001年的时候，珠江国际花园的林总比我更有发言权，2001年奥林匹克花园、星河湾等在中国第一次提出板块的概念就是华南板块，在全国造成比较大的影响，我想我们新京报能够在北京近郊置业从被动分流走向主动选择发挥自己的力量，也感觉到很欣慰，谢谢大家！

【顾云昌】刚才韩总把我的讲话提高了一步，我想再补充几点。老百姓有主动和被动的过程，其实更需要政府由被动变成主动，主动建新城，吸收更多的居民。开发商也由被动变成主动，现在主动要和政府一起盖新城市，来吸引我们给老百姓创造生活的方便。刚才讲造城方面，实际上广州经验教训就是开发商造城市，应该是政府来造城市，我们开发商是参与造城市，这样才是集约的，开发商造城市往往是浪费的，比如说“屋巴”，造成很多资源和能源的浪费，是整个国策不允许的。如果把被动变主动，这是我认为作为会议的主题，也作为新京报将来让大家近郊置业等等，在房地产方面出现一个飞跃，不要就房价论房价。因为许多媒体，许多人一天到晚钻在房价问题里面，但是房价问题说不清道不白，看法还是不一致，与其这样还不如我们主动一点，通过郊区新城市的打造，使房价能够得到平衡的发展。整个市场环境不是房地产一家能够造成，整个宏观经济全国各地楼市都很热，上海、广州都一样，就是如何把楼市引导供求关系平衡上来，总量的供求平衡，结构的供求平衡，还有规划布局的供求平衡，三个平衡，一个是总量，我们现在总体供不应求，第二就是高价位、低价位的平衡，第三就是布局的平衡，使得我们整个社会更加和谐，使得房价稳定下来，这是我们业界和媒体共同的责任。

【主持人 张学冬】谢谢顾老师，刚才自认为是房地产非专业人士提出比较专业的提法就是近郊房地产置业由被动转到主动，还有政府在被动转到主动过程当中应该做出的努力，刚才顾老师又提到被动转到主动政府应该做哪些工作、开发商应该做哪些工作，妙笔生花了一下。刚才顾老师提到我们应该更多跳出价格因素或者是目前远郊或者是近郊置业所具备的比如说低密度等等这些目前客观存在的这些优势，我们应该更多看一下远郊置业从置业改变好的生活方式的转变。今天到会世界名园的岳总，他们项目做得非常大，让岳总来谈一下如何在近郊、远郊开发中，给购房者做更好的生活方式的转变。

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世界名园总经理 岳大钧

【岳大钧】今天首先非常高兴参加近郊置业新浪潮论坛活动，我非常喜欢这个新字，中低价位在郊区置业活动从整个市场结构来看，我们看到反映国内整个社会结构和北京市的市场结构自然的趋势，也就是说从整个国内社会结构来看，是一个非常极端的转型，也就是高收入人群占到相当的比例。在国际型大都市，像上海、北京这样的都市，所有高收入人群市场机制决定一切，不管怎么涨，就有这个需求，所以国家不管怎么调控，市场机制永远得不到调控的机制。

【岳大钧】但是引起所谓近郊置业新浪潮的趋势来讲，在我们看来也是一个必然的趋势，也符合了世界所有城市发展的趋势。从土地资源来看，从国情贫富差距来看，到广大的金字塔房产价格现象来看都变成必然的一个趋势。当然这个趋势里面刚才顾老师也说到政府行为到底主动还是被动，过去因为发展太快，所以政府来不及思考，来不及主动。将来政府的行为应该会更为主动，不论是交通的改善还是市政的改善，到就业机会的提供，生活最主要还包括人口就业的问题，怎么样能够让郊区置业生活变为一种现实，而不是被动的趋势。

【岳大钧】从开发商的角度，我们对项目的看法首先必须达到一个经济规模，就是大，世界名园规划面积320万平方米，为什么要大呢？大的话达到经济规模，使得开发商配套成为可能，当政府职能来不及思考，赶不上老百姓需求的时候，开发商应该采取主动，这是从大的方面来看，能够使得配套跟上。至于购房人群，普通大众老百姓，从我们的观点来看也不要担心房价，我发现这个现象特别突兀，郊区房价本身在我们看法，跟市区购房者是两个人群，所以从购房人群的角度来讲，也非常乐观其成，原因就是老百姓没有办法把眼光放得那么远，但是媒体可以做这样的工作。世界所有的城市发展和北京一样，城市住宅郊区化，因为城市毕竟土地资源是有限的，它是一个必然的趋势。等于购房的人群怎样站在趋势的前端，极早的降低整个购房在他整个生存或者是生活成本的土地，买到自己合适的居住，这是媒体要和大家一起来做的一个工作。

【岳大钧】至于项目本身来说，五一期间我们也看到的购房的热潮，我们也觉得这个热潮是符合趋势，符合实际的情况。从开发商的角度，我们也是希望能够给购房人群一个完整的配套，不管是从教育、医疗或者是生活、商业各种配套措施，来让整个购房人群能够在郊区置业里面找到合理的、舒适的、合适的一个居所。

【主持人 张学冬】谢谢岳总，世界名园300多平方米的建筑面积完全有可能创造非常良好居住的郊外花园的可能。岳总讲话中也提到媒体应该做的工作，其实新京报房产部一直站在非常理性、客观的角度为整个房地产宏观市场以及开发的环境进行呼吁，我们会客观的报道这些比如说大家目前提到政府应该在郊区置业过程中应该做的哪些工作，同时我们也会为各个开发商在郊区置业当中提供哪些也会做相关的报道。其实这么长的时间都在谈到被动到主动这个过程，今天参加会议有一个开发商是非常具有发言权的，来自金地地产，是通过招拍挂，通过高价格拿到一个位于六环的地块，作为品牌开发企业从那个区域下手拿地肯定有自己的考虑，同时我们也看到了郊区开发从被动到主动，同时可以看到金地格林小镇他们业主自治以及业主管理规划做得非常好，下面我们请来自金地的瘦谷先生来讲一下。

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金地集团北京公司品牌推广部经理 瘦谷

【瘦谷】大家下午好，感谢新京报主办这一次近郊置业新浪潮论坛。谈到郊区置业的问题，我们金地最开始就是金地格林小镇，我们拿到亦庄是2001年开发，2003年开始入住。现在那么漂亮的亦庄仍然还有野地，当时我们还有村庄，也就是城市扩张化的速度大大出乎我们的意料。格林小镇有一个数据可以说明，我们当初就是小高层房价现在已经涨了100%，当时Townhouse房价已经涨了130%，而且是求大于供。给我印象特别深的就是郊区化置业主动性和被动性，刚才大家都没有意识到一点，其实是2003年非典，非典之后就是郊区置业非常火爆，当初非典还没有完全结束的时候，格林小镇这样的楼盘都有很多人戴着口罩去选房，当初人的心理就是这么想的，你说那是被动，好像是出了事才去选择，但是也是很主动的来选择郊区化的房子。

【瘦谷】另外顺便说一下我个人的看法，因为我们和同济大学建筑系有一个住宅心理调查专题调研。我们发现其实大盘在做社区文化方面比较弱势，这让我们想起美国参议院，我们人大是没办法参政议政，人数众多的时候达不到统一。社区规模、社区文化分为上统一也好，多元化也好，多大的建筑面积比较合适应该做比较细的调研。另外我觉得其实很多大盘推高了房价，如果是大盘的话，开发周期肯定不像十家公司开发那样快，供给大盘太多，对于整个城市来说空间会变少的。

【主持人 张学冬】谢谢瘦谷，他的发言比较激动，估计他们的项目做得比较好。其实今天参加郊区置业论坛，我们一直谈郊区，其实郊区置业最早兴起是在通州，今天参加我们论坛有两位通州项目的代表，通州随着2003年年底轨道交通的开通，通州这个区域缩短了通州与市中心心里距离。下面请忆江南的销售代理公司谈一下目前你认为近郊或者是远郊置业新浪潮新应该体现在哪些方面呢？

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嘉科地产经纪有限公司董事长 张晓光

【张晓光】今天我很高兴参加新京报举办郊区置业新浪潮这个论坛。在市区这一块论坛比较多一些，郊区经过这几年的发展，对郊区也逐步关注起来了。作为我们公司来讲，在郊区这一块的项目做的还是比较多一点，像我们公司从2001年的时候，在北京密云做了一个项目，当时密云到北京距离有50、60公里，京顺高速没有开通，从北京去密云可能要2个多小时。而且京顺高速开通以后，需要20、30分钟的时间。在郊区置业，交通就不成问题了。

【张晓光】刚才星河皓月的刘总等讲的观点我都很赞同。在燕郊我们做的试验小区等都是郊区项目，现在正在运作的一个项目就是华泰·忆江南，这个项目总体是20万平方米，这个项目预计5月底正式开始放号，开盘预计是在6、7月份。这个项目我们开始运作，因为2007年燕郊项目非常多，有6、7个大盘，我们公司牵手i忆江南这个项目做了充分的准备，包括媒体投放方面也做了充分的准备，从市场情况来看还是非常好的。

【张晓光】这个项目从开始前期准备到现在1个多月的时间。这个项目在我的意料之中，这个项目总共有2000多套房子，1个多月的时间客户开始登记准备排号的客户就接近2000、3000个客户，作为我们经纪公司来说这一块压力就非常小，对于市场充满了十足的信心，所以说明郊区楼盘项目是供不应求，对于郊区楼盘前景非常看好。

【主持人 张学冬】其实一直走的郊区路线，其实刚才我们在讲郊区化置业的过程当中，广州有非常好的经验，林总是从珠江广州到北京，现在珠江北京城也是位于通州花园洋房的产品，对近郊的心理历程是特别清晰的，我想林总主要给我们介绍一下广州在做近郊和远郊产品的时候是怎么样的方式？

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珠江国际城 林卫斌

【林卫斌】刚才在韩总说广州地产的时候我该想把话筒抢过来说，刚才韩总说在广州华南板块的建设，今天我非常佩服新京报非常敏锐的眼光，当时在广州华南板块应该有南方报业很大的助力，南方报业旗下有南方都市报，还有广州奥林匹克花园，当时还有其他几个开发商，联手一块把这个板块推向非常高的高峰，当时成为广州置业必然考虑的地方。

【林卫斌】当时我在大学里跟学生聊天的时候，他们说广州华南板块地产会好吗？我说目前你觉得不可能，但是今后会是广州选房必然的一个地方，因为选房必然郊区化。而现在广州买房和北京买房不一样的地方，北京是买不买看价格，去不去看交通，或者是看品位，看概念，但是在广州有一个关键，就是买不买看绿化，去不去看交通。前面有一位专家说有多长时间能到，坐看房班车去，找一个车就上，看绿化好就买。目前那个板块医院也好，学校也好，交通也好，城轨也正在规划当中了，所以这一块是开发商拉动城市发展的一个典范。

【林卫斌】这里面有一个考虑在什么地方？广州的地很少，广州的地很窄，广州的楼很密。大家有机会去广州，或者是去过广州的都知道在广州看天很困难，都要仰头要看，比如说在北京就是64米的楼间距，而广州是24米的楼间距。北京在城市里面有大量土地没有开发完毕，这是北京最早规划，相对来说是具有远瞻性的眼光。什么时候大爆炸，因为2008年奥运就要来了，城市开发到2007年基本上建设就得完成，不完成到2008年就不能开工，虽然没有明文，但是大家都已经形成了这种默契，在四环以内都知道，怕承担这种风险。就像我们公司一样，城里有地，郊区有地，都是先干城市再干郊区，这是资金平衡的做法。有资金尽量先往城里压把城里做好，每个公司都是这样做，城里必然就火爆起来了。一直以来北京郊区的房子，没有特别火爆的现象。

【林卫斌】但是现在2008年奥运的将近，市里市政配套已经完善，楼房建设基本上完善。现在市里各个媒体人都清楚，楼盘关于报道也好，推广也好，相对也会弱化，媒体的论调方向已经不在那，将慢慢成为一个热点，而且近郊楼盘越来越多，都有共同的推广方向，其实也就是业态的动向也决定了媒体的动向，敏锐的媒体会及早发现这样的问题而及早做调整，新京报就有一个很敏锐的表现，我们近郊推广也会起来了。

【林卫斌】还有近郊城市推广的步伐也开始加大，就以通州区来说，通州区去年刚刚完成第一个20年的规划，在第一个20年的规划来说，珠江国际城很荣幸被通州区规划局评审委前面这20年十大经典规划项目之一，我们是唯一一个入选的住宅项目，这绝对没有虚假成分，我们把资料报过去，就在年会上发表了，这并不是媒体来做的，而是由政府授予我们这样一个奖项。20年规划的完成，第二个20年规划，如果大家上网看一下通州新的20年规划定位非常清晰，把城市大运河文化作为主卖点，把城市配套功能做得非常清晰的定位，通州规划16个区，其中M1区和M2区，就是我们现在所在的区域，命名为CBD功能配套区和中心住宅区。在这个区域里面，放了两条轻轨，朝阳北路延长过来到这边，姚家园路连通过来，有5条高速区都来到M6区，这五条线全部经过我们珠江国际城。珠江国际城比较大，100多万的占地。

【林卫斌】而周边还有大量的住宅别墅区，被很多开发商拿到，包括自由城等等很多新的项目，在那一片将有200万占地的项目即将起来，他们也跟我们做了一个交流，这一片的发展会非常快。通州区自身明确自己配套以后，也做了很多的规划，比如说通州区离我们国际城2公里的地方规划了北京市政府功能配套区，沿通州大运河城市配套区大的城市构建，这种城市功能配套完善也会吸引大量的公司，大量的企业聚到通州区扎根发展，所以通州区自己很明确城市辅助中心这样一个作用，而且明确运河文化、水文化这几百年的文化祭奠，我个人看法就是通州规划必然会成为远郊经济中一个闪亮的亮点。

【林卫斌】还有很多商家也发现这样一个亮点。在近郊板块应该说是家乐福最早进入，大的Shoppingmall的进驻，目前沃尔玛、麦德隆、宜家等都跟我们进行了洽谈，这在另外一个角度证明这个片区有非常大的发展。近期我们也会加大在通州区的发展步伐，请大家以后拭目以待。如果还有其他的问题，我们会后再交流，谢谢大家！

【主持人 张学冬】谢谢林总。说到通州区，其实在我们目前心目中概念，通州区已经不是一个郊区的概念，当然之所以通州区如此兴起是从2003年至2005年之间，大量的通州开发商合力宣传推广的结果，我相信每个区域的完善以及中间的宣传都需要该区域的开发商大量的推广及宣传。其实提到通州，现在已经逐渐脱离了郊区的概念，更多是通州这个区域交通和配套逐渐完善体现出来的。随着越来越城市人口化扩大的情况下，郊区发展不断的转化，在这种转化的过程中，通州区域处于这个阶段如何更好做好产品，我们请来自通州阿尔法的樊总给我们讲一下，区域逐渐淡化的情况下，通州如何做好郊区化房屋的产品。