春展论坛：经济型别墅受宠 舒适度成为核心竞争力

 

2006年4月6日，北京四季房展之春季房展会在中国国际贸易中心拉开大幕。今年上半年很可能将是新盘集中供应的放量期，据调查得知，3月份开盘项目就达24个，预计上半年项目开盘量是去年同期的两倍，而本次春季房展将作为今年首个房展会拉开房地产交易的第一股高潮。4月6日—9日，搜房网对本届国贸春展做全程跟踪报道。

搜房展台有多场精彩活动与论坛，4月8日上午一场主题为“经济型别墅受宠 舒适度成为核心竞争力”的论坛，以下为论坛现场图文报道：

【董婉】各位现场的朋友，大家上午好！欢迎大家关注搜房网在2006年春季房展会的展台现场停留，这里是搜房网联袂BTV7好家电视在现场推出的大型主题论坛，我们本场的主题是关于郊区的低密度的生活，我是搜房网北京主编董宛，欢迎大家关注我们的论坛，我们在论坛中会穿插现场互动的部分，请大家关注。

【董婉】在论坛一开始我先介绍一下今天到场的嘉宾，坐在最右手边的是来自中体奥林匹克花园的总经理陈顺，陈总也是从事了十几年的房地产开发，中体奥林匹克花园也是西南板块备受关注的一个低密度的新盘。坐在陈总旁边的是来自北京洋房的副总夏航，欢迎您。北京洋房是位于亚北区域的低密度的住宅。接下来是来自北一街8号，北京罗顿沙河建设发展有限公司的副总裁王治国。北一街8号可以说是非常有特色的楼盘，包括他的建设可以对整个区域会有很大的改善。坐在正中间的是来自原生墅的董事总经理罗心怡，坐在罗总边上的是来自威海·乳山银摊海景房的副总经理李敏，他这次也是作为外地的参展商参加了本次春展。坐在我右手边的是来自原箱美利坚的副总金星。我们今天的主题是经济型别墅受宠，舒适性成为核心竞争力。大家知道城市土地越来越少，低密度将成为生活方式。首先我们请陈总开始简单介绍一下我们产品的区位和楼盘的简单的情况，让我们现场的朋友和网友，以及电视机前的观众有一个大概的了解。

 

 

中体奥林匹克花园总经理 陈顺

 

 

【陈顺】各位现场的朋友和各位网友大家上午好，我是中体奥林匹克花园的总经理陈顺，我们中体奥林匹克花园这个项目大家知道在去年11月26号开盘，在很短的时间内销售一空，位置在北京西南五环外，在北京丰台区长辛店镇，我们容积率是0.93，有70％的联体别墅和30％的花园洋房，在一个月内把联体别墅卖掉了，今天在房展会看到这么多人想改善居住，我们在下一步的规划设计中会在品质方面进一步的提高。长辛店这个地区是发展比较慢，但是交通还是比较便利的，无论是走京石高速，还是走连石快速路，到我们项目都是非常便利。另外我们的联体别墅在一期销售的时候，销售的价格也有非常大的吸引力当时均价是5550元，所以在产品的设计，价格是相对比较低，密度相对比较适中，吸引力还是很大的。

【董婉】我知道奥林匹克花园产品在北京经历了由东北到西南的国家，我们陈总也是东边奥林匹克花园的背后的英雄，奥林匹克花园从东北走到西南，就产品类型本身有了哪些变化呢？

【陈顺】从东北到西南，从我个人来说，是北京市行政区域的一个调整，东大的北京奥林匹克花园已经有了四年多的经历，主要是花园洋房为主，一期是四为层的花园洋房，精装修，包括赠送中央空调，目前北京奥林匹克花园在售的项目是九层的花园洋房，也是带精装修，应该说市场反应是不错的。这次房展会，北京奥林匹克花园也参加了，市场反应是不错的。西南中体奥林匹克花园主要是以TOWNHUOSE为主，另外，我们的项目主题叫坡地、美宅、健康生活，大家知道在北京山地的建筑是很少的，坡地的区域也是很少，实际上长辛店这个地区是离北京市市区最近的一个丘陵地带，我们的546亩地块内高低差在33米，人们生活在一种高低差在33米的坡地上的住宅，我想会景观会非常好，另外坡地上的TOWNHUOSE也应该说是更加别致，欢迎大家有机会到现场去看看，到网上搜一搜我们的情况。

【董婉】欢迎大家在搜房网的展台停留，大家关注到的是搜房网和BTV7好家电视在现场联袂主办的春季网站会的大型的主题论坛，今天在我们台上就坐的嘉宾都是低密度和别墅项目的老总，他们将对低密度生活和大家做交流，我们常说低密度的生活是我们中产阶级的人群的终极梦想。随着我们人均GDP的增加，北京最低的年人群也达到了三万多，可以说追求有天有地有空间的生活是我们这些人的追求的梦想。我们现场的嘉宾有中体奥林匹克花园、北一街8号、北京洋房、还有威海的别墅项目等，我们今天互动的第一个问题就产品了，有这可以介绍一下我们台上老总代表的项目，说出两个就可以。我们请北京洋房的夏总给我们介绍一下北京洋房。

 

 

北京洋房副总经理 夏航

 

 

【夏航】大家好，我是来自北京洋房的副总夏航，我介绍以下我们北京洋房的项目，我们这个项目是位于昌平北七家镇，产品形态是三叠拼别墅，这个产品自去年11月19号开盘以来，到目前为止已经销售过半，上个月我们完成了一个亿的销售额，这个产品最主要是性价比非常不错的产品，我们产品分成上叠下叠中叠三种类型，各有所长，大家也可以关注我们北京洋房的网站。

【董婉】接下来我们请北一街8号，也就是北京罗顿沙河建设发展有限公司副总裁王治国。刚才我们交流的时候知道北一街8号这个项目很是低调的，刚才我和王最交流的时候知道这个项目的背景和特色和其他的低密度项目不一样，这个项目的入世会改变沙河区域的状况，我们请王总介绍一下我们这个项目的特色。

【王治国】各位网友，各位观众，我叫王治国，是北一街8号，北京罗顿沙河建设发展有限公司副总裁。我把北一街8号情况给大家介绍一下，我们不单纯是一个房地产开发项目，也不是通常意义上的房地产开发，我们是一种集合性的开发概念，就是北京师范大学搬迁过程，中央财大搬过去，北京邮电大学搬过去，外交学院搬过去，还有北京航空航天大学搬过去，这些学校都是总部搬过去，规划了一个10平方公里的新城，规划人口是八万人，教职员工是两万人。是北京市人民政府2002、2003、2004、2005、2006，连续五年的重点工程。我们住宅主要是为五所大学的师生配套，有一部分是卖给市场，主要是为了回笼资金，后面就没有了。所以，我们不是找一块地，盖点房子，卖了，挣点钱花，不是这个概念。另外，我们项目假定也比较低，因为卖给市场的同时也要卖给老师。

【罗心怡】各位观众，各位网友上午好！我是北京振环房地产开发有限公司总经理罗心怡，我们开发的项目是原生墅，原生墅位于大兴黄村镇，就是大兴北开发区这片，我们项目和顺驰林海，和华润置地的翡翠城、富提岛构成了一个低密度的大上去。我们这个项目容积率是不到1，都是连派别墅和多层公寓组成，我们一期已经从2003年开盘，二期是去年11月份开盘，三期是下半年开盘，整个规模是30万平米。整个盘的结束时间应该是在2005年底。整体来说，现在大兴黄村北区在区域上是有很大的优势，就是一个低密度的区域，从居住的舒适的角度来说，应该是下一步南城最适宜居住的区域。为什么是最适宜居住的？因为他这片区域里面作为项目的容积率都低过2，大部分是一点几，像我们和翡翠城都是在1左右，所以从整体的发展情况来看，这是一个很高的舒适性的居住社区。

【董婉】我们接下来请外地来的客人，这次春展会是有很多海外和异地的项目参展，我们请李总谈谈你们的情况。

 

 

威海·乳山银滩海景花园北京项目副总经理 李敏

 

 

【李敏】观众朋友们和网友朋友们，大家好！我是来自威海·乳山银滩海景花园北京项目的副总经理李敏，今天是春季展会的第三天了，从第一天开始如果大家关注的话，今天春季展会的特点就是外地项目比较多，尤其是来自改变的项目，比如像我们威海参展有四五家，烟台的也有，包括秦皇岛的。这个现象说明什么呢？就说明北京市场对于海景房是有需求的。我现在先把我们海林花园给大家介绍一下，海林花园是位于乳山银滩，是烟台的一个C级旅游度假区，这个银滩是2002年刚开始开发，这是一个新兴的旅游度假区，目前是一个初级阶段，所以它将来的升值空间是比较大的。这边的环境非常好，他这边的沙子有很多的磁矿石，对老年人的新脑血管病和高血压都有非常好的磁疗作用，所以现在很多外地争分，尤其是内陆城市的居民，他因为内陆环境非常不好，所以就选择海边作为养老的一个地方。海林花园是我们这个项目中开发规模最大，而且是定位比较高的项目，海林花园开发项目是15万平方米，一期工程、二期工程在年底已经全部结束，已经入住，现在我们今天参展的是海林花园三期项目，占地面积是100亩地，建筑面积是5万平方米，他的房子是从多层住宅到花园洋房，从TOWNHUOSE到小别墅都有，包括高层住宅。我们的展位就在2307，大家一会儿可以到我们展位索取详细的资料。

【董婉】说到这个项目，我们更关心的是远到而来，到北京参展到底有什么收获，我们知道去年北京收到了宏观调控的影响，但是低密度的别墅还是不一样，是别样红的一年。今天的展会包括北京三月份新盘的放量特别高，就是北京楼市经过去年的调控之后，反而有了更好的感觉，不知道你们参展的反馈怎么样。

【李敏】这一点也是我们非常自豪的一件事情，本来我们觉得北京市场在各位前辈面前不敢过来，怕北京人不接受，我们通过这次参展，虽然我们展位小一点，但是每天来了解的人是非常多，而且我们每个周六周日都有开房班车，而且每次都高达80人左右，我们每次班车的成交比例能占到99％，这也是一点不夸张的。

【董婉】是展会这几天有看房班车，还是以后都有。

【李敏】以后都有，我们的工作递减在建外SOHO三号楼905，如果大家想了解可以去，我们每周都有去威海看房的班车，而且我们免费给大家提供食宿。

【董婉】欢迎大家关注这里是搜房网联合BTV7好家电视在春季房展会推出的大型的系列主题论坛，我们今天的主题是低密度生活，台上就坐的是很多低密度和别墅的开发商的代表。接下来我们请原箱美利坚的金总给我们介绍一下他的情况。

 

 

原乡美利坚副总经理 金星

 

 

【金星】感谢搜房网给我们这个机会，把项目的情况给大家介绍一下，今天的话题是低密度，我们这个项目在延庆，我们的密度是零点零几的，这个项目是在中国第一次出现，我们做的是几十亩地一户的庄园式的产品，像第一栋我们做的样板房，从他的院门到楼门要走半里路，所以他是一个“巨无霸”型的，极低密度的庄园类的产品。我们另外一个项目叫原箱美利坚，他的容易率是0.18，做的也是非常极小的别墅，面积是从70多平方米到200多平方米的独栋别墅，虽然房子很小，但是花园很大，虽然总价很低，但是我们做的是五星级的高档的读书。我们在1500亩的土地上推了两个极大和极小的密度非常低的房子，他的生活品质会相当舒服。

【董婉】最后我们请来自坝上别墅的金总，金总是有一段时间没有见过您了，不知道最近在忙什么，因为坝上别墅刚刚推出的时候的理念也是在业界引起了不少的振动，我不知道你的理想进行的怎么样了。

 

 

坝上别墅牧场旗舰项目执行总裁 金鹰

 

 

【金鹰】我非常高兴来到搜房，也非常高兴见到大家，也很高兴今天的主持有点像沈殿霞的感觉，我们坝上别墅是很有特点的一个别墅，我们有点像美丽见得感觉，也是一种牛仔的形式，所以我们叫做坝上别墅牧场牛仔城，我们这个项目是非常有意思的一个项目，也是以小型独栋别墅为主，我们主要目标是让中国每一位白领，或者是普遍的老百姓只需要花费很少的费用就可以居住自己的一栋旅游度假别墅，花费多少费用呢？只需要花费10元钱，我们开盘价是2400人民币，只要花费2400人民币就可以拥有独栋别墅20年，每年6天的是使用权，每天只有10元钱。我们有两个展位，今天涨到了3000人民币，这个只不过也是每人每天只需要12.5块钱就可以拥有一栋自己的旅游度假别墅。

【董婉】其实我们说一个房子的背后是一个开发商带给大家的生活方式，感谢金总非常感同身受的现场做广告的行动，是非常生动的。因为我接触的一些老总，最多是把手机的彩铃设为他楼盘的广告，没有直接成为形象代言人了。金总也引出了我想问大家的第二个问题，我们谈到的低密度主要是一种生活方式，因为我们老说别墅是中产阶级的终极梦想，以前给百姓更多的感觉好像说低密度，有天有地的房子，别墅离我们太远了，但是虽然我们市场的进步，开发商和客户群的进步，随着我们市内的土地的稀缺，我们低密度已经成为了一种主流的生活方式。第二个，就是谈到你们在设计产品的时候，很多开发商做别墅的时候每卖一套都非常不舍得，因为像自己的孩子一样。所以，第二个问题就是谈谈将来住在你们的房子里面会是什么生活方式。我们先请罗总，因为我们知道原生墅在这里面算是资格最老的一个，因为你们已经有了一期前期客户群的积累，所以我想结合客群谈谈，哪些人会喜欢你们的房子，住在你们的房子里面的人会过什么样的与众不同的生活方式。

 

原生墅董事总经理 罗心怡

 

 

【罗心怡】我们的项目应该是属于比较现代浪漫的一个特点，所以喜欢我们项目的人基本上也是大中型企业的高级白领，以及合资企业、私营企业里面层次比较高的人，而且是比较开放的一批人。在我们社区的感觉是比较散漫，让人觉得比较悠闲的感觉，就是我们营造的这种氛围，特别适应恬静的生活，因为我们建筑的特色也比较明显，我们的密度也比较低，周边配套设施也比较全，而且我们当时在北京算是首先推出的尽可能保留原来的历史的痕迹，就像我们园区里面保留了一大批原来老的树木，也保留了那片土地上的厂房。所以让人可以接受一种传承的感觉，就是说除了我的历史在我的社区能得到传承以外，也是让我们住宅原生墅这帮住户们联想起他自己的精神和产业的传承。所以，我们的项目应该是到了一个比较高的层次的。

【董婉】那么您的房子的置业门槛是多少，因为一提别墅大家都觉得比较贵，实际上我们倡导中青年的精英，你花同样的钱财选择什么样的生活方式。

【罗心怡】我们原生墅涨价是很厉害的，我们一期是110万一套连排别墅，二期开盘的时候是150万左右一套连排别墅。公寓这块呢，我们也是花园洋房，大概是70万一套。

【董婉】刚才罗总提到他的建筑外立面是很现代的，包括整个感觉是很向上很阳光的，今天并不是给大家做广告，我想通过今天的探讨主要是想改变网友和拓宽置业者的思路，就是说你同样花70万在市内能买什么房子，花110万能在市内买什么样的方式。

【罗心怡】这个建筑空间给人的感觉是完全不一样的，就像你走到天安门广场你能感觉到他的雄伟和壮观，你走到我们低密度的住宅里会感觉到他的舒适，这个是我们的建筑真正给他们带来的感受，也希望大家寻找这种感受去。

【董婉】接下来我们问中体奥林匹克花园的陈总，因为奥林匹克花园是品牌化的，标准化的产品，当然在全国30几个城市也会有不同，您本身是东边的奥林匹克花园从挖第一锹土开始就在打造这个盘，我们知道建筑毕竟是遗憾的艺术，您在做西面的奥林匹克花园是做背后的操盘者，您想到将来住在您这个房子里面的生活是什么样的，包括前期服务的客群的辐射的区域是什么样的。

【陈顺】我们今天的话题是经济型别墅，我们中体奥林匹克花园应该说在西南部，或者在北京去年的冬天里面，有人说是冬天里的一把火，我们在很短的时间内把一期的连排别墅全卖了。所谓的经济型别墅，我觉得就是一个适度的问题，面积大小要适度，价格高低要适度，他的密度也要适度，我觉得我们今天在台上这几位，包括原生墅也好，北一街8号也好，北京洋房也好，我们都是卖5000多块钱的，我想价格相对比较低，并不等于它的品质、户型方方面面会比较落后。应该说我们位于长辛店地区是相对比较落后的地区，随着北京市政的发展，它的直线距离虽然没有改变，但是由于交通组织的变化，它的距离的敏感性会缩小，交通的问题解决了。距离的敏感性缩小以后，大家会觉得房山也不远，昌平也不远，长辛店就更近。从我们的项目来说，高低差33米，在一个半坡上的住宅，我们研究第二期方案的时候，非常细致的认真的与设计院、设计师到重庆、成都、深圳去了三次，包括和景观的设计师一起研究如何配置景观的问题，连排别墅在半坡上的感觉问题，因为他有南向坡，东向坡，北向坡，感觉都不一样，所以我们设计的时候非常注重地下室和一层的处理。我想我们今年下半年推出的二期的产品会比一期的产品在品质上有很大的提高。另外一个，也会在警官上有很大的提高。我们这次房展会也通过中广信参加了一些宣传，应该说比我们想象的好得多，市场关注的程度也是很高的。谢谢大家。

【董婉】谢谢陈总，作为一个业内人士，我发现我们台上就坐的，像中体奥林匹克花园、北京洋房这种低密度的类别墅的总价不高的项目有一个很大的特点，就是销售的周期比原来缩短了很多，比如像早期的万科青年青年的产品，包括我们东边的奥林匹克花园和我们的享受速度相比是小巫见大巫了，这个也是我们市场的进步和生活方式的普及和认可。通过陈总和李总的介绍我有一个感觉，就是我们住在我们这个房子里面的人定位是阳光新贵，这些人年龄不会很多，可能就是35左右，我也去过像原生墅和中体奥林匹克花园的售楼处现场和我们一线销售人员进行交流，那些售楼小姐说真的非常惊喜，有的时候很忌妒这些阳光新贵，他们有100万就敢买150万的房子，他们看到了自己的成长力，他们的生活方式是很现代式的。有一个比较深的感受就是去北京洋房的一个客户活动日的现场，感觉特别火，而且带着两三岁小孩的成长型的家庭非常多，所以我觉得阳光新贵也说明了这种政府方式的普及。接下来我们请洋房和北一街8号的老总分别谈谈你们的客群和特别。

【夏航】说到我们的客群，先说一下我们的建筑，刚才说畅想一下低密度生活是什么样的，我觉得建筑这个东西往往大家看成是一个冷冰冰的东西，我觉得他是有生命的，我们北京洋房这个项目，在我的脑海里一直认为它是承载着回忆和憧憬着未来的项目。我们现在有300多个客户，主要客群是以60和70年代为主，大家知道像60、70年代最多的是回忆过去，他们现在的生活压力都非常大，希望能够有一个项目，或者有一个建筑的空间能回到他们过去美好的生活，同时也能在这个空间里面享受憧憬未来的建筑。我们是3月12号成立了北京洋房俱乐部，客户非常推崇我们的项目，所有到现场参加活动的媒体都说了同样一句话，就是同样没有看见一个项目的客户对项目的正面导向的宣传这么积极。这是什么原因呢？这是因为往往很多项目是把客户关系和开发商的关系妖魔化了，变成对立面，洋房这个项目，我们通过洋房俱乐部和客户达到一种沟通，互相理解，求大同存小异，共同建设洋房的美好未来。

【董婉】夏总提到现在很多住宅使得一些开发商和消费者的关系独立，或者是妖魔化，我早期接触的像万科青青，或者是北京洋房的小区文化会这么热烈，这么好？我想最主要的就是这种建筑背后承载的生活方式的不一样。的确这些人，比如我去洋房的感觉都是小资的，向上的，所以他们的同质会更凝结一点，如果我们产品再做的更好一点，所以会出现您说的那种情况。

【夏航】我想讲一点，就是说我们目前洋房销售价格从11月19号开盘的4800到现在均价的5600，根据这段的时间来看，因为这个产品整体的总价不是太高，一般是80－100万就可以，对于我们这个客户群的经济承受能力正好在这个阶段上。所以，我觉得洋房可能为更多的老百姓创造幸福的生活。

【董婉】接下来我们请北一街8号的王总，王总的可群可能是比较有特色的，因为我们背景不太一样，因为住在这种房子里的人更关心我们的邻居是什么样的人。