观望期第二阶段：楼市寻宝游戏开场

                   ——如何看待这次房地产市场调整

一、这是一次中期调整，是上升期的一次调整

    如果说二十世纪八十年代末，中国房地产开始筹备一场交响乐，经过九十年代上半期吹响的序曲，经过一段短暂的幕间休息，在二十世纪末进入了快乐的行板，并于本世纪初奏响了主旋律。这是时代的主旋律：大规模的城市化，工业化和人口红利。目前的情况，不妨比作第一幕和第二幕的间歇，高潮还未正式展开。根据人口统计和城市化的进程，可以预期它会出现在2020—2030年间。

    没有任何经济体会在经济高速发展、人口红利期和城市化进程中出现价格向下的大波动。日本的房价在九十年代的下降，与其说是泡沫的破裂，不如说是城市化进程结束和人口老龄化的来临；香港和台湾在经济高速增长期和人口红利期几次房地产的调整也一样，当然政治局势起到了很大的作用，但无不是短暂而迅速恢复的；97—98年才是一次真正的下跌，不要忘记同时出现的是人口老龄化。韩国的情况可以看作是房地产市场如何从亚洲金融风暴中迅速反弹的又一例证。

    上升期的调整，发生在几个主要关键节点上：

    1、  农村人口从暂时性居住过渡到真正的城市居民的时候；

    2、  公共住房建设远远落后于城市发展的时候；

    3、  通货膨胀而导致出台宏观调控政策的时候；

    4、  城市捷运系统使得城市外延扩大的时候。

    目前，当然是调整的时候。

二、这次调整的体现：市场成交量的拐点，而不是房价的拐点

    楼市“拐点”说对于中国各个城市而言，确实是不确切的。因为上升期的调整主要的体现形式并不是房价的下跌，而是成交量的低迷。

    93—95年可以说是中国房地产第一次大调整，我们看到的是除极个别的城市外，房价并没有下跌，但有价无市是真正在各城市发生的事实；2004年上海的那次调整，演绎了同样的故事；目前发生在我们身边的房地产市场也一样。成交量应该是上升期每次调整的最应该关注的事情，因为成交量的萎缩，意味着房价暂时没有上涨的动力，开发商普遍面临着资金的压力。尤其是在通货膨胀的环境中，不涨就意味着相对贬值，时间就有着足够的魔力来消化房价前期高涨的压力。

三、别指望房价像股价一样波动

    当股市从6000点一路下行至4000点以下时，有的人预测房价也会有同样的跌幅，这是对房地产市场与股票市场的不同之处没有辨别所致。

    房地产价格从来就没有我们想象那样强烈波动：对于总体经济增长的经济体而言，确实是大涨小回。翻一翻国外对楼市崩盘的定义，一般而言，崩盘指平均楼价在过去的两年内下跌超过15%。可见年平均下跌10%的楼价在整个西方楼市中是非常罕见的，而年平均上升10%则屡见不鲜。

    为什么同是上升期的调整，房价与股价表现不同？

    （一）房子与股票有什么不同：

     投资的金额门槛不同、交易的时间不同、价格的形成机制不同、与人们的生活关系不同。

    （二）房子的价值基础是租金，而租金是相对稳定的；对应股票的价值基础应是分红，而中国有几只高派息股？

    （三）房子的信息对称性就目前而言远高于上市公司的信息对称性，老百姓看的更明白的是房子而非股票

    （四）房子既是投资工具也是投资目的，不会形成一时的恐慌性羊群效应。

    本轮调整与93—95年最大的不同点在于，二十年的经济增长，使得人们口袋里有了足够的积累，这时不要指望房价像股价一样大跌。

四、通胀与反通胀之下，房价的“寻宝游戏”开场

    在经过一轮观望期之后，现在开场的是房地产市场的“寻宝游戏”。为什么人们要在房地产市场中寻宝？

    我们知道，目前我们处于通货膨胀之中，在这样的环境之下，人们怎样捍卫自己口袋中的钱呢？买美元吗？正在贬；买金条吗？已到高位；买更多的家用电器吗？没必要；买大米和猪肉吗？储存成本太高；放银行吗？负利率；买股票吗？波动太大……

    而本轮调整，成交量低迷已经使市场经历了一次历时半年多的考验了，指望整体价格下降并不现实，但不排除在调整期一些开发商和业主要套现回笼，低于市价的情况会经常地、个别地出现，这正是“寻宝”的机会。

五、打击资产价格已无必要，而是要恢复正常状态

    目前不是打击资产价格的问题，股市已跌了不少，房市也冷了下来，最重要的是打通胀。打通胀，同时要保增长，外贸不敢指望美国，就是促内需。什么是最大的内需？城市化和伴随的住房需求就是最大的内需。

    当公共住房和双限房规划得以落实之后，房地产市场中一些打压的过度手段就应该逐步取消，比如过高的交易税费。让房地产市场发挥正常的作用，促进流通，才能让更多的人安居乐业。