股市不得向囤地捂盘房企融资

 （详见作者对同一主题的电视评论节目)

 日前，央行和银监会联合发文，规定金融机构不得向囤地、炒地、捂盘惜售的房企放贷。苏培科对这一做法完全赞同，同时，他认为股市也应该抑制这些房企的IPO和再融资。

 对这一联合发文进行梳理，主要包括以下四个方面内容：

 第一，对于经金融机构尽责调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

 众所周知，这里面存在着一个“前置程序”，即必须先由这些部门进行调查，查实之后才能确定其是否属于违法违规行为。事实上，要界定囤地、炒地、捂盘惜售非常困难，因为概念本身就是一个模糊的界定。

 第二，对房价上涨过快的地区和城市，银行要加强区域风险评估，适当提高贷款条件。各金融机构不得为争夺客户而随意降低贷款标准。要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。

 很显然，对“四证”不齐的房地产企业必然不能发放贷款。但是，很多地产开发商与地方政府之间的联系太过紧密，以上的程序很有可能已经走完。目前很多贷款的发放，在手续上、程序上是完整的，但是程序背后的风险或程序“交易”的风险难以防范。

 第三，商业银行和有条件的其他金融机构应持续开展房地产贷款压力测试，加强贷款风险管理。各金融机构要进一步加强对宏观经济周期与房地产市场运行关系、房地产价格波动对银行贷款质量影响等研究，切实采取有效措施，优化调整信贷结构，防范化解房地产信贷风险，维护金融稳定。

 目前，监管部门往往盯住一些指标，但是这些指标很有可能是“浮肿”的；房地产开发商虽然完成了一系列相关程序，但是在这些程序背后有无权钱交易则很难说。所以，加强贷款风险管理非常必要。

 第四，继续支持居民首次购买普通自住房的贷款需求，根据借款人信用记录和还款能力、购房用途和住房性质、抵押物价值和变现能力、当地房地产市场状况等因素，合理进行风险评估，在贷款利率下限和最低首付款比例之上确定贷款利率和首付款比例。严格抑制投机投资性购房需求。二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

 央行和银监会的调控行为依旧是从保障金融业自身的安全出发。从侧面来分析，央行和银监会对宏观经济周期，包括房地产市场的判定，已有一个最基本的定位。他们的行为告诉我们，目前的楼市已经处于一个高危区，甚至进入了一种“癫狂”状态。之所以要对个人购房者进行风险评估，对个别贷款实施保全，就是担心购房者还不起贷款，使银行机构陷入困局。

 事实上，后面三条是央行和银监会针对金融部门自身风险的考量，无可厚非。只是，目前对于囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为还没有一个清晰的概念界定。深圳虽首次对一些概念进行了界定，例如，将捂盘惜售界定为开发商通过制造备案价格与实际销售价格的价差来控制销售。但在实际操作中，很多企业买房都是出于投机的动机，目的就是卖高价。在这种情况下，仅以这种方式界定其为捂盘惜售，也是很不现实的。另外，在执行过程中，由谁来跟踪这些房企？他们的操作处于哪个阶段？怎么评定这些房企的操作？等等，都十分困难。总的来说，深圳的做法很具体，但仍不到位。

 所以我们必须先把这几个概念搞清，否则抑制政策都是简单的安慰，而不能落到实处。

 首先，什么是囤地？什么是捂盘惜售？以前的规定是，对开发日期满一年仍未动工的房地产开发用地，依法征收20%的土地闲置费；两年未开工的房地产开发用地，政府有权无偿没收。对于这样的规定，存心要囤地的房地产开发商都会打“擦边球”，钻政策的空子。比如，挖个坑也算开发，要严格界定和执行也很难。另外就是惩罚太轻，例如涉嫌囤地的盈科集团，曾被北京市国土局罚款510万元。但这510万元罚款只是土地利润的六十分之一，与其高额利润相比仅是九牛一毛。

 其次，什么是炒地？3月15日，北京土地市场一天涌现出三个央企“地王”，这算不算炒地行为？算不算违法违规？管理部门应该深思，应该将这些央企赶出楼市。

 在概念不清、难以执行的情况下，税收或许是一种办法，即如果开发商闲置土地，或者房子建成后没有出卖，政府就可以对其征收高额的税赋，使房地产开发商承担高额的持有成本。但是，我们不得不承认这里还存在着一些弊端：比如开发商会把这些持有成本转嫁给购房者。对此，管理部门要重点考虑，防止开发商转嫁和按下葫芦浮起瓢。另外，财产申报制度一定要透明化，不然，谁拥有二套房或多套房，很难查实；如何差别性收税也很难实现。

    鉴于上述，苏培科建议：一是政策不要空喊，要执行到位、监督到位，防止沦为权力寻租的工具；二是商业银行要“洁身自好”，科学放贷；三是股票市场要严格抑制大型国有企业、房地产开发商的上市融资和再融资。

（该内容是 2010年3月18日苏培科先生在CCTV证券资讯频道《新闻评论》节目里的摘要。苏培科系CCTV证券资讯频道新闻主编、制片人、财经评论员）

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