加载中…后奥运楼市谁能起死回生？
(2008-09-19 16:13:53)
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核心报道房产 |
| http://www.houseguide.cn/picture/200891613545533.gif从长远来看，后奥运时代楼市基本层面看好，但是期内打折促销依然延续，奥运会后哪些楼盘能率先起死回生？ 从前文对20个降价楼盘的促销效果以及典型板块楼盘的成交分析可以发现，后奥运时代楼市率先回暖反弹的将有以下楼盘：具有低单价、低总价优势的精品小户型楼盘，具有交通便利优势的地铁沿线楼盘，以上两类楼盘符合刚性自住需求的购买目标，一旦市场观望解除，此类楼盘成交量会迅速回暖。而黄金地段的高品质公寓豪宅以及别墅项目，由于拥有稀缺性资源，受整体市场大势影响会小于普通住宅，后奥运时代也将平稳发展。 小户型精品仍受关注 连月来，整体成交量持续低迷，一些以小户型为主的楼盘表现较为突出。泛CBD区域以及昌平区域是最为典型的两个区域。从前文中泛CBD各大楼盘的成交情况就可见一斑。据北京房地产交易管理网的统计数据显示，位于京东的壹线国际、美利山等以小户型为主的在售项目销售率都超过了50%。而前文表2中所提及的促销效果较好的东亚上北中心、紫金新干线、望都新地也都是以小户型为主的楼盘。协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，由于较长一段时间以来，北京楼市均价仍然处于高位，小户型以其低总价和低首付款的优势自然受到很多自住型和投资型购房者的关注，使得小户型在销售方面一直有着良好的业绩。 同时，今年小户型占楼市供应量也在逐步攀升，对于即将到来的“金九”楼市传统销售旺季，小户型的供应量仍保持较高水平，在预计开盘的38个项目中约有13个以小户型供应为主，如世纪星城二期、威尔夏国际公寓二期和合生·麒麟社等。 当然，在受到买房人关注的同时，供应的加大也给小户型楼盘带来压力，只有具有品质保障的小户型精品才能真正创销售佳绩。 地铁沿线好位置楼盘抗跌性强 地铁沿线楼盘是后奥运京城楼市受到关注的第二大焦点。 奥运前夕，地铁10号线、奥运支线相继开通，然而今年7月开通的地铁10号线并没有形成像5号线那样明显的“楼市拉动”，除受市场大势影响外，与地铁10号线历经的中关村、CBD、亚奥、燕莎等区域本身拥有地段优势，以中高档项目为主，房价处于较高水平有关。 不过整体来看，地铁沿线楼盘更具有抗低迷性，如CBD的圣世一品，成为该区域1?7月成交量的领衔者；紧临地铁1号线四惠站的金地名京项目成交情况也相对良好。 目前北京轨道交通4号、6号、9号线建设已全面展开，“轨道房产”在奥运后仍然是京城楼市最为引人注目的词汇。 “我爱我家”副总胡景晖表示，目前有很多项目都打着“紧邻地铁”的旗号卖房，但事实上到现场发现与地铁还有段距离。“所谓占据地铁优势的楼盘，应该是以地铁为圆点所辐射的2公里内的项目；如果再远一些，距离项目的支线交通要十分成熟。这样的项目即使在房价下跌的情况下，也不会降多少，受到自住和投资需求的双重支撑。” 千万级公寓豪宅平稳前行 http://www.houseguide.cn/picture/200891613552532.gif与普通住宅和中高端住宅不同的是，由于买家对价格的非敏感性，千万级豪宅不会通过打折促销以刺激市场需求，不过在楼市低迷期，这类楼盘成交情况也比较良好。 今年上半年千万级豪宅共成交324套，而2007年上半年千万级豪宅仅成交182套，同比增长78%。 背后原因一方面在于售价上涨导致部分百万级豪宅升级换代为千万级豪宅致使供应增加。2007年上半年，在售的千万级公寓豪宅仅有银泰中心、星河湾、远洋国际中心、世界城、PEKING HOUSE首府、9号公寓6个楼盘，而今年上半年，缘溪堂、新城国际、Naga上院、当代MOMA、西城晶华、万城华府楼盘一跃加入千万级豪宅大军。不仅豪宅项目不断增多，而且豪宅产品品质也有了很大的提升。 另一方面公寓豪宅同比销量大幅上涨也说明尽管受楼市整体波动影响，但是豪宅由于资源稀缺性等诸多因素，显示了较强的抗跌性，以星河湾为例，其8月份价格由此前的36000元/平方米上调至39000元/平方米。1?7月共销售74套，销售金额位居朝青板块各项目之首。预计千万级公寓豪宅奥运后市场行情仍将平稳前行。 高品质别墅后市依然看好 从多家机构统计的数据来看，京城今年9、10月份入市新盘达到近年来“金九银十”的低点，总数不超过80个项目，仅与去年9月77个新盘数量持平。而在计划入市的新盘中，中高档公寓、别墅项目供应比重进一步放大。 9月份上市的别墅项目有5个，多为产品类型较为高端的独栋别墅，如华亚·琉森湖庄园、MOMA万万树、天恒·别墅山二期等，分别位于密云别墅区、顺义别墅区与怀柔、昌平区域内。 这种现象的出现与市场成交连月萎缩、开发商资金链紧张和对前景判断不明朗有直接关系，也充分说明了在目前市场环境下，高档住宅和别墅项目由于资源优势明显、项目品质优良而对市场信心较强。 今年1?7月京城别墅市场共成交1577套，与去年、前年同期成交量相比，套数翻番，并且近三年来别墅销售均价也在稳步上涨。尤其是一些高品质别墅项目，如龙湾项目，今年1月份成交价格为14071元/平方米，而7月份已达到19766元/平方米；同为中央别墅区的龙湖·滟澜山成交均价也由1月份的30271元/平方米上涨至34419元/平方米。 后奥运时代，这些高品质别墅的前景也依然看好。 |
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