截至目前，“招保万金”房地产四大龙头股，除万科外，保利、招商、金地先后交出了优秀的业绩年报。从几项主要指标来看，招商完成营业收入41.12亿元，净利润11.58亿元，同比分别增长46.4％、83.4％，每股收益1.616元；保利2007年营业收入81.15亿元，同比增长101.3%，净利润14.9亿元，同比增长121.8%，每股收益1.3元；金地营业收入74.2亿元，净利润9.65亿，分别比上年同期增长109%、103%，每股收益1.31元。整体保持了高增长的态势。
全面报喜的年报背后是2007年楼市的火爆、狂热的股市、飙升的房价以及房企不断刷新的扩张。但2007年的红火能否在充斥着“拐点”与“降价”的2008年楼市复制？

招商：异地拓展渐入收获期

http://www.houseguide.cn/picture/200832011384392.jpg2月20日，招商地产年报刚公布，股市和楼市即刻掀起了一股波澜。起因不在于其年报，而是伴随年报一起出炉的将募集80亿元人民币的增发方案。公告显示，此次再融资募集资金，除一部分增发股票对老股东配售外，其余股票将面向二级市场公开发行。拟募集的80亿元中，26亿元将用来收购招商局旗下蛇口工业区的6宗土地；另外54亿元投向14个房地产开发项目，这些项目以住宅为主，资金需求总额达到171亿元。
　　
58个项目同时建设
招商地产成为2008年春节后首家公开增发的房企。而再融资需求背后则是招商地产的逆市扩张和布局全国。
2007年，宏观调控趋紧，招商地产在土地市场上仍然“霸气十足”，先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平方米的土地储备。截至目前，招商地产土地储备达到940万平方米，未来将在12个城市同时发展，有58个项目同时进行。
“自2002年至2003年，招商地产开始了全国性扩张，深圳以外和深圳本地业务利润逐渐平分，而未来将发展到珠三角、长三角和环渤海营运收入和业务构成平分秋色，这样公司才能真正建立起全国性发展格局。”招商局地产控股股份有限公司副总经理贺建亚在接受《楼市》记者采访时坦言。同时，他还透露，招商地产在京津地区份额还很小，未来会在京津地区继续加大投资机会。
公园1872就是招商地产在京城布局的首个住宅项目。目前公园1872与1月26日开盘时相比，已上涨了3500元/平方米，均价达22000元/平方米。据记者了解，其9号楼将于2008年竣工，建筑面积超过2万平方米，即使按照目前的成交价18463元/平方米计算，今年公园1872也将为招商地产带来约4.2亿元结算收入，成为招商地产布局北京乃至环渤海区域重要的一枚棋子。
2006年，招商地产在全国8个城市开发18个项目，标志着走向全国的战略初步完成；2007年，继续拓疆扩域，变身为完全意义上的全国性开发商；2008年，招商地产深圳以外的市场进入收获期。中银国际分析师田世欣预期招商地产2008年的可结算面积将非常可观。除深圳兰溪谷2期、海月4期、龙岗项目和朝华曦城4个项目可以结算，深圳以外的南京仙林、天津西康路、北京公园1872和重庆董家溪等项目也将进入结算期。
   
开发周期或将缩短
与保利、万科相比，招商地产以往取得的项目进展显得相对缓慢，国金证券分析师曹旭特把招商地产的开发模式定义为“非功利性开发策略”。即一般房地产公司从拿地到形成收益大约需要两年半到3年时间，招商地产则需要3年半左右。
根据公开资料显示，招商地产深圳兰溪谷2期楼面地价2000多元/平方米，如今售价达4万元/平方米；上海的依云郡、苏州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多处楼盘拿地价均在每平方米2000元以内，目前售价普遍在1万元/平方米以上。也就是说，招商地产的业绩增长部分原因在于较长开发周期内房价上涨获得。
这在2007年年报中非常明显。2007年招商地产结算面积为25.7万平方米，远低于保利、万科和金地，其结算均价却达10230元/平方米。
然而始自深圳、广州再蔓延到全国的楼市持续低迷，让招商地产此种模式开始面临挑战。年报显示，期末公司账面现金36亿元，但预售款较低，仅2亿元。“公司今年收入实现将依赖于2008年项目的销售进展。”中金公司研究部高级经理白宏炜表示。
据记者了解，2007年年底，招商地产已经推出了项目激励试行办法，以激励各项目缩短开发周期、加快销售资金回流、加速资产周转、节约成本费用。

业绩构成预计无大变动
招商地产的收入构成与其他三个公司相比具有差异性，除销售收入外，投资性物业的经营、物业管理、园区供电供水和房产中介服务也占据了一定的比例。2007年年报显示，这四项业务的收入占公司营业收入的36%。另外，招商地产已开始尝试进行科技地产、工业地产的开发。
证券分析师一致认为，投资性物业以及公用事业收益稳步提升，有助于招商地产掌握稳定的现金流，增强抵御风险的能力。招商局地产控股股份有限公司副总经理贺建亚对《楼市》记者表示，由于科技地产和工业地产目前都属于尝试性阶段，对于2008年的业绩影响不大。今年招商地产业绩构成预计无大的变化。
由于新增加项目数量庞大，招商地产再融资仍然势在必行。募集80亿元人民币即为2008年招商地产向资本市场抛出的第一枚橄榄枝。此前，招商地产刚刚获得6.5亿元信托投资；加上2007年23亿元的定向增发、2006年底15.1亿元可转债——如果此次再融资成行，一年半间，招商地产将累计从资本市场获得近125亿元。基于公司现有项目进展预期，中金公司对2008年招商地产公司的每股净资产值初步估算为36.7元、每股收益预计为2.07元。

http://www.houseguide.cn/picture/200832011433091.gif保利 今年业绩仍将翻倍

2007年的保利地产再度延续了自2005年以来的超高速增长。根据年报显示，全年公司实现营业收入81.2亿元，同比增长101.3％，净利润14.9亿元，同比增长121.8％。
跨入2008年，保利地产似乎要将加速度进行到底！继1月中旬在天津和长沙拿下两幅地块之后，最近保利地产又于上海、成都、长春和青岛四个城市共斥资17亿拍得5幅地块。年报数据显示，公司项目储备已达60多个，2007年底保利地产土地储备为2000万平方米。     

销售收入将冲240亿
“保利地产近期逆市而动，逢低吸纳，加快了拿地节奏，去年底至今年初拍得的几块地大都是底价获得，有较大的盈利空间。”2月29日，保利地产总经理宋广菊胸有成竹地说。
据记者了解，2008年保利地产的总体经营目标是：房地产直接投资300-350亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米，全年实现销售认购240亿元。
今年，保利地产位居北京海淀区西北旺镇的百万大盘保利西山林语将于4月开盘销售。由于该项目总建筑面积达到120万平方米，并且建筑类型为别墅，预计将为保利地产的销售收入增色不少。根据中金公司研究部高级经理白宏炜的统计，北京保利垄上别墅、北京保利蔷薇苑、北京小营保利香槟花园2008年预计结算面积超67000平方米，销售收入预计超11亿。
由于2007年已售项目结算的滞后性，2008年保利地产有75%的结算业绩已经预售锁定。各大券商纷纷预计公司2008年的业绩增速仍将保持翻倍的高增速。

http://www.houseguide.cn/picture/200832011435945.jpg销售策略不会调整
根据年报数据，保利地产2007年的结算均价增长34%达到6735元/平方米。面对万科的全线降价，保利地产证券事务相关负责人公开表示保利地产不会降价。他进一步解释说，“我们不会调整销售策略,之前保利楼盘定价相对合理。”
不过，保利地产一贯坚持以中高端精品住宅开发为主，也受到了市场波动的影响。2008年1月份实现销售面积7.75万平方米，实现销售认购金额8.63亿元。与12月相比，销售面积和销售金额分别下降53%和45%。

股权融资先行
与招商、金地的年报数据相比，保利地产的资产负债率较高，达到68.6%。
不过由于2007年尤其是上半年整体楼市的火爆，保利地产项目预售良好，公司的预收房款超过了2006年的2倍达109.40亿元，加上2007年增发募集的70亿元使得公司目前资金比较充裕。相比较2006年，负债情况有所改善，但由于后续项目投入金额依然较大，资金压力依然存在。
此前，保利地产董事会秘书岳勇坚曾公开表示，保利地产暂不会考虑通过风险资金和民间资本方式获得资金支持，因为其成本较高，这种资金并非稳定渠道，甚至成本不低的证券化产品也暂不在其考虑之列。安信证券分析师陶学明预测，为了降低资产负债率，公司可能会选择进行股权融资。
尽管经历了股价下滑的波动，目前保利地产股价仍达到62元，远高于招商、万科和金地，并且市盈率也较高。中金公司对2008年保利地产公司的每股净资产值初步估算为47元，每股收益预计为2.27元，估值处于板块相对高端。

万科 销售收入预计同比增长逾五成

http://www.houseguide.cn/picture/200832011462590.gif自2007年底至今，王石的“拐点论”与万科的“降价行动”，让万科这位房地产行业老大变得更异常神秘与倍受争议。
2月28日，万科发布公告称,在去年公开增发的近100亿元的专项募集资金中,将有9.8亿元暂时不会投入到房地产开发的项目上,而是在今年8月27日前转用于补充流动资金。万科9.8亿资金“掉转枪口”的公告与其全方位的打折促销联动进一步加大了业内对其现金流的质疑。
　　
打折未带来“开门红”
万科执行副总裁肖莉申明，用专项募集资金补充流动资金主要是为了进一步提高资金的使用效率，加快公司的发展。对此，平安证券房地产行业分析师刘细辉表示，“万科调整所募资金投向，跟目前房地产行业情况也有关系。”随着房地产行业获得资金减少，在销售又显得较为清淡的时候，房企所拥有的资金首先要保证正常的运转。另外,万科的资产负债率相对较高，现金流比较紧张。
受市场整体影响，虽然万科在全国范围内大幅“降价”，但其2008年1月份的楼盘销售金额仅为18.5亿元，不足去年12月份的三成。2月份相比1月，销售面积再度环比下降3.4万平方米，销售金额环比下降2.8亿元。“鉴于2月份销售业绩继续下滑，万科继续打折的可能性大大增加”，一位不愿意透露姓名的证券分析师表示，以目前的初步定价来看，上海万科四季花城等未来新开楼盘价格已经显现出松动迹象。
  
http://www.houseguide.cn/picture/200832011454847.jpg全年50%业绩已锁定
万科2008年的业绩是否将下滑？对此，兴业证券分析师王嘉认为，1-2月较低的销售量并不会影响到万科全年销售的高速增长。
受益于2007年房地产市场的火爆，万科2007年累计销售面积613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元，销售均价8530元/平米，分别同比增长90%、147%和30%。
“我们测算，2007年万科开发规模在890万平方米左右，同比增长78%，销售规模的扩大和开工规模的增长确保了公司2008年业绩有确定性增长。”据平安证券预测，今年万科销售金额将同比增加53％左右。
光大证券分析师赵强预期，2007年万科全年结算面积应在400 万平米左右，年末的已售未结面积达330万平米左右，未结金额将高达290 亿元左右。其2008年业绩将有50%左右已经锁定。
另外，北京万科预计5月份推出位居昌平区南环路的新盘——金隅万科城，是由金隅嘉业和万科联手打造的大型社区，将助力万科2008年在北京的销售收入。赵强预计2008年万科的结算面积将进一步加大到560万平方米，结算收入将达到532亿元。
　　
预谋加速收购计划
明浪暗潮，万科似乎棋高一招。
“打折风”中，万科逆市拿地的步伐并未放慢，1月份新增项目4个，总建筑面积107.75万平米。中投证券分析师李少明分析认为，1月份，万科获取的储备均通过收购获取，具有明显的成本优势。如成都海蓉厂项目每平方米的土地成本仅1380元，周边房价目前在6000-7000元/平方米左右，保守估计项目毛利率在30%左右。
光大证券分析师翁非玉在接受《楼市》记者采访时坦言：“我认为万科的降价行动并非不看好市场，而是在楼市特殊时机销售掉非优质房源以控制风险，同时能够帮助公司顺利回款，在行业低谷期实现并购扩张。”
因为有较高比例的低成本用地，低价入市和降价并不会对万科利润率产生过多不利影响。对此，北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋奉劝开发商秉持“现金为王”，快速回笼资金，防止地产大腕趁火打劫。

金地 32个项目滚动开发

http://www.houseguide.cn/picture/200832011473336.gif作为华南实力房地产公司之一，金地也交出了2007年漂亮的成绩单。年报显示，全年完成营业收入74.2亿元，同比增长109％，7年来复合增长率达到43.9％，实现利润总额17.97亿元，同比大增166.39％。基本每股收益1.31元。

大战略布局成形
绩优的金地对2008年发展充满信心。金地表示，2008年不仅通过参与政府土地招拍挂拿地，同时也将寻找合作并购等方式迅速扩大公司规模。
2007年金地斥资160亿元在8个城市获得14个项目计504万平方米土地储备，加权平均楼面地价3203元/平方米。新进入了南京、杭州两个城市，基本完成长三角、珠三角、环渤海和三大城市沈阳、武汉、西安共14个城市的战略布局。
2008年金地计划竣工的面积主要分布在广东、上海、武汉、北京，其中，广东约67万平方米，上海约29万平方米，武汉约25万平方米，北京约18.6万平方米，其中，广东、上海、北京等城市的竣工面积约占总竣工面积的62%。位于北京朝阳区东四环四惠桥东北角的的金地·名京即为金地2008年新盘之一，由于距1号线四惠地铁站较近，该项目均价已达19000元/平方米，建筑面积约12万平方米，成为今年金地集团在北京的重要楼盘之一。

未来资金需求较大
2008年，金地主要开发项目32个，计划开工面积261万平米，计划竣工面积186万平米，大规模开工的投资额对金地是一个不小的考验。能否实现“多元化及时融资”将成为该公司持续发展的关键。
3月6日，金地发布公告称，公司将于3月10日至3月12日向社会公开发行12亿元公司债券。年报显示，公司账面资金25亿元，预计2008年金地资本支出主要包括：未付土地款约60亿元、项目建设约60亿元及其它支出30亿元。主要通过项目销售回款（120亿元以上）、银行借贷（授信额度190亿元，目前贷款余额85亿元）以及资本市场融资（拟公开增发不超过3.6亿股）等渠道解决。
“金地去年处于积极扩张态势，买地款就达到161.61亿元，超过了公司的销售回款，导致经营现金流较差。今年开工项目又比较集中，资金压力肯定有，但资金面紧张与否还要取决于销售回款情况和支出情况。金地目前土地已经足够未来几年发展，只要买地较少或者不买地，资金压力应该可控。”中金公司研究部高级经理白宏炜分析认为。

已锁定超43亿业绩
目前该公司总土地储备约1100万平方米，权益土地储备970万平方米，可供未来3年以上发展所需。区域分布上看，珠三角占比35%，长三角28%，环渤海25%，其它区域12%，
2007年，公司实现销售面积108.16万平方米，同比增长39.5%；销售金额 97.46亿元，同比增长63.4%。 同时，该公司新增可结转项目资源504万平方米，合计可结转项目资源1136万平方米（其中该公司权益部分约为994万平方米）。已售未结转面积达49.88万平方米，金额计43.16亿元。这意味着，该公司已经锁定了2008年及以后的部分收入。预计新增的西安、沈阳等优http://www.houseguide.cn/picture/200832011475592.jpg质项目资源2-3年后将会为公司的持续高速增长作出贡献。
目前多位行业研究员对金地集团2008年的每股盈利预测均值为1.77～1.79元。