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怎样“学习万科好榜样”？
(2008-03-21 09:09:01)
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房产 |
| 作者：《楼市》姜炜 |
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| 万科多年持续快速发展，其股价如果复权下来，不知道已经增长了多少倍。作为国内房地产行业公认的龙头企业之一，万科成为国内众多房企学习的榜样是顺理成章的事。 从去年年底开始，万科采取了一系列的动作，包括领袖王石公开承认“楼市拐点”，然后全国各地万科旗下项目一个接一个地排队打折，打折风刮遍大江南北，涉及不少一、二线城市，几乎让万科无日不占据各大房地产媒体显要位置。一时间，万科的行为成了住宅降价的典型、拐点到来的明证、房价雪崩的信号，为众多唱跌国内房价的人士津津乐道。 不过，业内也有许多相反的声音，潘石屹还和王石PK了一次。更有不少人把万科这样做的理由翻来覆去地分析。不管怎么说，有一点是不用置疑的，那就是“学习万科好榜样”。 学习万科好榜样，但不一定要学万科打折。 万科近期除了连续打折以外，还有几件事是大家不要忘记的。万科去年当了几回地王，年底时是国内土地储备总量排第二的企业，今年打折促销之际还顺手拿了好几块地。同时，万科的股价一路下跌，而公司又将部分资金转为充实企业流动资金，放缓开发投资速度。这一系列的动作，再加上王总声明万科今后不再做“地王”、“房地产市场长期看好”等言论，如果放在一起来分析，相信这是万科企业内部总体经营战略的外在化具体表现。 如此的组合拳，对政府而言显示企业顺应调控房价趋势、同时缓解了由于有囤地之嫌可能招致的责难；打折虽稍损利润，但企业公众形象再度提升，且加快现金流转，对于资金链安全有重大意义，有利于企业应对实施从紧货币政策的宏观经济环境；有收缩也有扩张，显示万科并非看淡整个房地产市场，一系列动作在缓解业绩增长压力同时又能够保证企业持续发展；以拐点方式掩护企业打折，使市场不会担心经营出现问题，避免了企业形象受损，也保证了品牌价值维持高位。如此一石数鸟之计，的确是高手大家的手笔，反应迅速，无愧是龙头企业。比起许多至今仍在徘徊观望的企业不知强多少倍。 最近东莞万科企业打折之事，被部分人解读为二、三级市场雪崩之兆，更可能激起许多人对于房价大幅回归到大涨之前水平的期望值。不说别人，单就万科而言，可以放下身段，违背企业产业化方向，把精装改回毛坯，如何拉上去的房价如何打下来，加法减法翻手云覆手雨，不禁让人佩服企业的胆识与手法。也就是有万科品牌保驾护航，如果是个小企业，这么折腾一把的难度会相当的大。保利这样的企业可以毫不迟疑地跟进，其他企业恐怕还需三思而行。而平均五千多的毛坯房，在东莞真的很便宜吗？所谓房价降到2006年水平，恐怕也是2006年的领头羊水平。 有人呼吁学习万科打折，上周参加某网络组织的论坛时，冯仑的一番论述本人认为可以用在此处：针对著名经济学家郎咸平教授提出的“大家都要稳健发展”，冯总当场表示，不太赞成“过于稳健”的做法。他认为，“稳健”是要看不同的年龄层次来定的，40多岁的人当然要稳健，但是现在中国大多数的房地产企业都还只有不到10年的发展历史，都非常年轻，在这种情况下就不能一刀切地谈“稳健”，他鼓励中国房地产企业要向更加专业的方向发展，不断“纠正动作”，才能实现健康持续的前进。企业发展到什么阶段做什么样的事情。万科这么多年快速发展，虽然市场总体占有率只有2%，但毕竟已经是排头兵，人家做点儿动作你还真未必学得了。因此，学习万科好榜样一定要因企业自身水平而定。千万别来个人云亦云，万科收缩你也收缩，它打折你跟进，没准就会掉沟里去。要学就要学万科的快速反应，学它选择企业发展策略的决策机制，学它的整体运营、学它如何维护企业品牌与公共关系、学它如何顺势而为与逆境求发展的本事。只有这样，才能让每个企业根据自身的规模、经营状况、未来发展潜力等情况制订适合自己的战略，这其中有共性，但更重要的是企业个性方面的内容。别最后一场打折下来，人家再次大发展，你却伤筋动骨、一蹶不振。 说到此时，又不得不再次提及万通的冯总。冯仑在上文提及的论坛中特意提出了“好公司的四个标准”。他以运动员来比喻房企：第一、要有标准的动作；第二、要按照公正的游戏规则来运行；第三、要听教练的；第四，要在关键的时候表现好，平时就要严格要求自己。据冯总介绍，万通秉持反周期发展策略，繁荣时候郊区买地，萧条时在城里买地，在市场环境不好时反而负债率最低，可以跑得比别人快一点儿，相信这种近况一定让不少人艳羡。假如去年万通也当两回地王，恐怕冯总说话就没那么轻松了。但是如果在一两年前，万通则公认发展速度不够快，福兮祸兮？所以说，审时度势，自主制订企业发展战略并坚决加以贯彻实施才是每一个房地产企业的生存之道。 |
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