http://www.houseguide.cn/picture/20079414431221.gif中央别墅区租赁火爆" />由于供应有限，需求旺盛，中央别墅区二手别墅市场呈现出稳定的上涨态势，别墅租赁市场的空置率下降至15.8%，降幅为2.6%，月租金突破20美元/平方米。

《楼市》市场研究部联合国际知名代理行戴德梁行共同发布的“2007年中央别墅区别墅租金10强排行榜”显示，中央别墅区月租金最高突破20美元/平方米。
戴德梁行研究报告则指出，2007年第二季度中央别墅区别墅租赁市场的空置率小幅下降至15.8%，降幅为2.6%。中央别墅区别墅租赁市场交易火爆。

二手别墅租赁交易火爆

在中央别墅区拥有4套别墅的张芳芳最近乐得合不拢嘴。“租金涨了！出租的3套别墅里有两套别墅的租金收益涨了70美元每月。而且用于出租的3套别墅找租户一点不费事，比我在城区用于出租的普通住宅省心多了。”同样，8月初刚出售了一套优山美地别墅的游君闲心情也格外得好。“在中央别墅区卖二手别墅不愁找不到买主，房子7月中旬委托给中介公司，每天都有人看房。最后买走房子的美国人出价最高，而且一次性付款。”
据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店来广营豪宅高级经理成印涛介绍，该店月均成交中央别墅区的别墅在5～6套，占市场分额的60%以上。而中大恒基、我爱我家的成交数据亦显示了二手别墅火热的成交市场。（见图1）
中大恒基昌平分店的租赁员告诉记者，像张芳芳、游君闲这样在中央别墅区买多套别墅，其中一套自己居住，其他几套出租或者再次出售的人比比皆是。曾经遇到丽嘉花园置业的客户就买了六套别墅，一套自住，五套投资。在成交的客户中，一次性付款和贷款的各占一半，成交的时间很短。

月租金均超过10美元/平方米

中央别墅区作为高档别墅的聚集地，区域内不乏千万级豪宅，亦不缺少大量的联排、小独栋。受禁止别墅用地政策的影响，别墅新增供应量的明显下滑，现存的别墅项目租售需求迅速走旺，加之长期以来，京城别墅租赁市场始终供不应求，致使区域内别墅市场长期维持较高的入住率。即使市场较淡的一季度，其入住率也基本保持不变。据戴德梁行研究报告指出，别墅新增供应的下滑，部分可租可售的别墅项目转向销售市场，使得租赁市场上的有效供应相对减少，从而使得2007年第二季度别墅租赁市场的空置率小幅下降至15.8%，降幅为2.6%。
需求旺盛致使租金高涨不下，在2007年中央别墅区别墅租金10强排行中，优山美地B区、大湖山庄、观唐等独栋别墅项目租金稳居前三甲，且前10强月租金均超过10美元。

http://www.houseguide.cn/picture/20079414454983.jpg中央别墅区租赁火爆" />

投资回报率保持10%以上

李女士年初以500万元的价格购买了中央别墅区一套典型的独栋别墅，面积为395平方米，4房2厅4卫，欧式风格配上超大花园，令李女士非常满意。再加上车库和阳台可以按业主需求改成卧室或书房，更是提升了该别墅的性价比。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店交易数据显示，目前同类别墅的成交价格已经达到550万元，半年上涨就达10%，而且依然十分抢手。不仅如此，2007年上半年该别墅区内价格不断上涨，平均价格上涨已突破了10%。在2008年奥运会以及人民币升值等利好因素的预期下，中央别墅区域内别墅仍有很大的升值潜力。
有数据显示，中央别墅区作为高档别墅的聚集地，在历史上，年投资回报率最高达到30％，近几年国外来京投资的企业持续增加，中央别墅区的别墅租赁需求稳步上涨，由于外籍高管租房预算逐级下滑，别墅租金走势整体有一定下滑，如香江别墅、裕京花园前几年月租金高达13000美元/套，现今仅维持7000美元/套上下。
观唐项目营销总监畅磊介绍，在购买观唐的客户中有多位世界著名企业的CEO，他们在北京买房的目的只有一个就是投资并获得稳定的收益。观唐一期已经在2005年12月入住，目前项目户型面积在280平方米～400平方米的租金为7000～12000美元/月，投资回报率在10%左右。畅磊预计该区域别墅的投资回报率将在8%～12%稳定发展。
 
区域优势刺激租金上涨

http://www.houseguide.cn/picture/20079414504694.gif中央别墅区租赁火爆" />“中大恒基”市场研究部分析认为，中央别墅区是北京最早的高档别墅聚集区，经过十多年的发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。其特点是国际化氛围浓厚，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区，距首都国际机场仅5分钟车程，距市区商务中心仅需15分钟车程。京承、京顺、机场高速等道路穿插、围绕其间，位置优越；配套完善，医院、学校和休闲娱乐设施一应俱全；温榆河水和绿色成荫的自然环境以及大型高尔夫球场、跑马场和完善的娱乐设施成就了别墅区内独特的国际化人文环境。且从2004年“8·13”土地大限到2005年九部委出台政策严格限制别墅用地开始，今后北京很难再有新的别墅新建，因此区域的优势凸现加上供不应求，是其价格快速上涨的主要原因。
记者了解，目前区域已经有飞利浦、LG、现代、JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必改变区域内别墅需要的低密度、离开城市的特征，带动该区域从单一居住区走向综合的城市空港综合区，取而代之的将是一个综合性国际化的城市功能区，从而快速拉动区域内住宅租售需求。
对此，畅磊也表达了类似的观点：“中央别墅区是少数如方庄、亚运村这样有超过10年发展期的成熟区域。这里已经形成相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场。而二手别墅的成交火爆，预示着目前一手别墅已经越来越稀缺。”

租赁客群外籍人士占六成

从市场情况了解，据《楼市》市场研究部监测统计，中央别墅区内独栋别墅共有近7000套，区域内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75%，尤其是独栋别墅最受欢迎，此类产品月租金一般为5000~8000美元，如欧陆苑居住客群多具有涉外背景，香江花园、裕京花园、丽京花园外籍居住客群均超过70%，总体上，区域内租赁客群外籍人士所占比例高达六成。
分析发现，外籍租赁客群居住模式多以家庭为核心，在生活方式上一切以家庭活动为主，如厨房的设计、社区园林的设计，更多考虑家庭主妇的活动特点，同时也考虑家庭其他成员的参与。（见图2）
不仅业主呈现多元国际化的色彩，该区域项目的开发商也呈现出此特色。丽斯花园、丽高王府都是香港新世界投资开发的。早期开发的裕京花园是台湾开发商投资，欧陆苑最早是德国投资，香江别墅、卓锦万代是新加坡公司投资开发的。
为什么现在在该区域置业的外国人越来越多？畅磊表示，从宏观上讲，是因为这些外国人非常看好投资未来北京房地产市场，从个人角度，一方面现在外国人住京工作的薪水很高，其享受的租赁住房额外拥有住房补贴，高收益成了促使他们置业北京的推进器，另一方面，一些原本计划在北京短期工作的外籍人士，由于企业在北京发展顺利，而需要长期在京工作导致的计划外的置业也时有发生。中央别墅区以其优越的地理位置、良好的居住环境、国际化的社区以及高档涉外学校医院配套齐全等诸多优势成为http://www.houseguide.cn/picture/2007941451719.gif中央别墅区租赁火爆" />外籍人士在京置业和租房的首选之地。

http://www.houseguide.cn/picture/20079414513355.jpg中央别墅区租赁火爆" />