http://www.houseguide.cn/picture/20079414563794.gif价格过高、二手房冲击、宏观调控政策影响、部分项目自身品质不高，诸多原因促使二环内高档住宅“有价无市”。

北京市房地产交易管理网的数据显示，二环内目前在售5个高档楼盘总体成交量持续低迷。其中，新怡家园、华城四期开盘半年来销售仅仅过半，而NAGA上院开盘两年多来只售出22套，天安国汇开盘近五个月也仅售出一套，而国瑞城自七月开盘以来竟然一套也未售出。
二环内土地供应稀缺，近几年住宅项目供应量非常小，凭借优越的地理位置，住宅销售应当十分火爆。可今年上半年，二环内各高档楼盘竟然整体出现销售低迷的状况。原因何在？

价格涨幅过快抑制部分需求

国家发改委和统计局联合发布的7月份房价指数报告显示，7月北京房价持续走高，同比上涨11.6%。借今年上半年北京楼市价格一片大好之势，二环内各高档楼盘纷纷上调销售价格。但高档住宅价格基数高，户型面积偏大，过高的价位、过快的涨幅，对高档住宅产品的成交产生了明显的抑制作用。
据中原地产华北区董事总经理李文杰介绍，二环内土地稀缺，土地价格不断上涨，这就迫使每个新楼盘纷纷做成高档次、高品质的产品，加大了成本的投入，加上二环内便利的交通和完善的配套等先天的优越条件，二环内各高档楼盘价格节节攀高。房价过高、涨幅过快，必然会对需求产生一定的抑制作用。

 二手房分流客群

http://www.houseguide.cn/picture/20079414585149.jpg据我爱我家统计，二环内二手房7-8月成交量与5-6月相比，平均涨幅12.5％，投资客占60％左右。
从表3可以看出，二环内2000年以后的楼盘交易较为活跃，均价低于在售新盘一万元以上，由于建筑时间较短，品质与新盘差距不大。而二环内二手房可供选择的户型从40平方米到300平方米，比新开大户型楼盘的选择性更广泛，因此颇受投资客青睐。此外，在二环以内，新盘的供应量比较少，偶有新盘供应也会迅速流入二手市场，所以二手房在二环以内房产市场占据主导地位。

宏观调控与住宅品质制约成交量

今年上半年，国家对房地产市场连续出台的各项调控政策，对高档楼盘的销售产生一定影响。中大恒基不动产营销董事长刘益良分析认为，受政策调控和股市影响，购房人在高房价现状下的观望情绪增加，而开发商对项目销售并不担忧。出于对国内经济发展预期及楼市前景看好，开发商宁愿坚持长线销售，也不肯降价抛售。买卖双方的心理落差在一定程度上导致高价房成交下滑。
此外，部分高档楼盘的品质不高也导致其滞销。“二环内的房子是卖一套就少一套，卖得很好”，北京金网络房地产经纪有限公司营销总监黄绍翔介绍，“出现销售不乐观的情况有很多原因，但主要还是个别项目自身的问题”。因为二环内的中心四城区属于老城区，区域内的住宅风格较为传统，其规划设计、建筑形式、开发理念等并没有过多的创新，而且为了保护老城区的地貌及城貌特征，开发商也不可能像在CBD或亚奥等区域一样，开发一些过于新奇的住宅。
其实，在保留传统风格的基础上，二环内的高档住宅还是需要注入一些新的元素。黄绍翔认为，许多客户不买二环内的某一楼盘，并不是因为价格高，而是因为不喜欢房子本身。其实越是有很高支付能力的客群，对待住宅就越挑剔，因此并不是只要是在二环，什么房子都卖得出去。二环内高档住宅的价格要与品质结合起来，给投资者和自住者更多的信心。

销量平稳上升有望

http://www.houseguide.cn/picture/200794150720.gif北京市国土资源局在2005年及2006年连续两年的《土地供应计划》中，都明确规定“二环内不再新增除必须改造地区以外的住宅商品房用地供应”，二环内的新住宅供应逐渐减少是大势所趋，住宅严重稀缺，销售前景乐观。但从长远来看，二环内高档楼盘的成交量不会聚然上升，而应是稳中求进。
近几年，二环内的大多住宅都是精品大宅，高档楼盘的户型面积多为135—400平方米。“高档楼盘本来就不可能像普通住宅一样销售速度很快”，伟业北京公司营销策划部总监戴嘉宁说：“就像奔驰不可能比捷达的销量高是一个道理。目前二环内高档楼盘的价格过高，有的甚至直追中央别墅区的别墅价格，户型又偏大，楼盘总价成倍增长，使得有购买能力的群体在同总价物业中的选择变得更多。由于二环区域土地价值不断上涨，人们对区域住宅的升值预期较大，因此会‘透支’一部分市场潜力，成交速度缓慢是再正常不过的事了”。
虽然二环新增楼盘项目越来越少，销量重拾升势不难，但按照市场规律，超大户型的楼盘，短期投资回报率并不高，需要购房者具有长期持有物业的能力。很多人又是第二次、第三次置业，自住需求较小，因此不会贸然跟风买房。虽然即将进入九月份，但传统的销售旺季“金九银十”，对二环内高档楼盘成交量影响不http://www.houseguide.cn/picture/20079414592483.jpg会太大。