007年将是商铺集中开业年”，年初，房地产业界对今年京城商铺市场的预测几乎达成了共识。同时，据华高莱斯等京城知名经纪机构预测，今年除了诸多商铺陆续开业外，仍会有大量新增供应。
大面积开业、大规模的新增放量，将使2007年京城商铺市场有哪些变局？哪些商圈将成为今年炙手可热的亮点？为此，《楼市》记者对六大传统或新兴热点商圈进行了实地走访、调查，并联合第一太平戴维斯、华高莱斯等知名经纪机构，共同解析2007年京城商业地产版图。

http://www.houseguide.cn/picture/2007320153767.jpg财分天下" />CBD:百家国际顶尖品牌“扎堆”
“2007年，CBD已开业商铺、正在租售的商铺及潜在供应的商铺共计将达到100万平方米”，根据华高莱斯统计数据，这一数字，相当于2006年全市商铺新增供应面积。巨大的商业体量，将使CBD商圈在2007年倍受瞩目。同时，2007年，诸多顶级商业项目的开业、大量国际顶级品牌的进驻，都将令CBD商圈热度再攀新高。
“作为传统商圈的CBD，其汇聚了北京市几乎所有的顶级商业项目。早期的项目如国贸、嘉里中心等，可谓受关注度经久不衰。这些经典商业项目的存在，对于提高商圈的影响力，有着积极意义。”已在国贸商场经营4年高档服装的林女士如是说。
然而，CBD商圈并未因此而止步不前。近年，其在彰显“老将”风范的同时，“新秀”层出不穷，竞相斗艳。单是国贸周边，便分布着柏悦商业中心、国贸三期、华贸中心、万达广场等顶级商业项目。如果自国贸往北延伸，商业项目数量则更多，包括世贸天阶、万通中心、东方梅地亚、世界城商业等。
专家表示，商业重要的元素是商品。所以，商业高端与否，除项目本身的区位等客观条件外，更多取决于商业所经营产品的品牌是否顶级。为了解CBD商业所经营的品牌，记者于3月10日上午10：00来到CBD，对部分项目进行了探访。
“2006年，我们与国际知名品牌Cartier、Hermes和Valentino签了约。此外，还有很多国际知名品牌正与我们洽谈，但出于商业机密，目前还不好透露。”柏悦商业中心一位工作人员坦言。
而华贸中心相关负责人告诉记者，2006年，华贸与台湾地区最高端的商业品牌星光三越百货签订合作协议。未来，这家百货公司将引进以往未曾进入中国的约90个全球知名品牌。据悉，华贸中心商业将于今年年底，或明年年初开业。据某业内人士保守预计，“星光三越”至少将引进50家国际品牌。
接近中午时分，记者来到“世贸天阶”，一位工作人员介绍：“截至目前，我们确定的品牌包括ZARA、SJ SJ、Miss Sixty、综合品牌高级表店Tourmeau、Solomon、雅诗兰黛集团第一家独立店——MAC、以特别设计商品为主的Puma 概念店、Adidas Heritage店、酒吧Amber Club、CJW及Arena Club等”。
除将引进大量顶级品牌外，有业内人士预计，未来或许会有某大型超市落户CBD。继而， CBD的业态组合将更加合理。“前两年，沃尔玛在知春路开业，家乐福随即落户大钟寺。如今，沃尔玛已进驻万达广场，那么，未来家乐福是否会选择进驻CBD？从两家超市长期以来形成的竞争关系来判断，我认为并非没有可能。”华高莱斯市场研究中心主任田辉分析认为。

CBD商圈九大亮点

亮点1：国贸中心、嘉里中心、银泰中心，
 京城三大地标性建筑齐聚CBD。
亮点2：2008年之前，将有近百个尚未曾
 进入中国的国际顶级品牌进驻。
亮点3：CBD已经吸引了逾2500家单位入
 驻，其中外资企业达800多家。
亮点4：伴随央视、北京电视台东迁，未
 来将吸引成千上万家传媒上下
 游企业进驻。
http://www.houseguide.cn/picture/200732314185571.jpg财分天下" />亮点5：世界500强进驻北京的160余家
 企业，约有2/3落户CBD。
亮点6：CBD聚集了100余家外资金融机
 构，金融特色已初步形成。
亮点7：2007年，CBD商铺总供应达到100
 万平方米。
亮点8：CBD商圈商铺投资回报率普遍  能达到8%，位居京城各大商圈  前列。

亮点9：2008年前，CBD区域的智能交通
 系统将应用到CBD交通管理中。

中关村：突破电子商业一统天下格局

http://www.houseguide.cn/picture/200732015374194.jpg财分天下" />诸多商业项目即将在2008年前后开业，加之2006年华堂商场进驻，家乐福、沃尔玛、易初莲花的开业，2007年，中关村商圈有望成为变化最大的商业集中区之一。
“以前中关村最大的问题是，找不到地方就餐。所以，就餐不得不到人满为患的鼎好五层的美食城解决，几乎每天中午吃饭都要排队。现在方便多了，中关村e世界餐饮广场已经开业，邻近的新中关亦有餐饮。”在海龙经营数码产品的张先生如是告诉记者。
随后记者来到新中关。据那里的销售人员介绍，47000平方米的新中关购物中心，囊括了服装、饰品、餐饮、家居等丰富业态，力求打造京西时尚目的地和城市约会地。新中关不仅引入了金逸影院、恒信钻石宫殿等主力租户，Sixty、I.T、Furla、Morgan、MNG、Tough等众多国际时尚大牌，首度布点京西，便纷纷选址新中关。
此外，记者还了解到，2006年进驻新中关的华纳影院，是华纳在国内投资兴建的第一家全数字影院。拥有7间放映厅、1200多个座位、豪华VIP室、大师手笔的空间设计、星光闪耀的星光大道等。现如今，该家影院已成为中关村很多人士休闲、聚会的首选。
曾长期仅依赖电子产业谋求发展的中关村商业终于可以扬眉吐气地告别角色单一的定位了。
据田辉介绍，中关村未来还将出现两家大型商业。一个是定位于百货的优盛大厦（原五道口商场），商业体量11万平方米，预计将于2008年前后开业。另外一个是商业规模约10万平方米的万柳购物中心，预计也将于2008年开业。万柳购物中心定位于集购物、休闲、娱乐为一体的现代化休闲型购物中心。届时，中关村整个商圈的业态将更加丰富、完备。
然而，就目前情况来看，由于中关村大环境较杂乱，交通时常拥堵不堪，且传统零售业无法共享电子产业市场所带来的充足人流，所以，该商圈的真正成熟还有待于进一步培育。

数字中关村

1个书局：第三极书局。
2大影院：华纳影院、海淀剧院。
3大专业市场：海龙、鼎好、科贸。
4大美食广场：第三极亚惠美食广场、中关村e餐饮广场、中关村大食代美食广场、新中关美食广场。
5大商场：中关村广场购物中心、第三极文化主题商场、万柳购物中心、华堂商场、优盛大厦。
望京：70万平方米商业“赶集” 

http://www.houseguide.cn/picture/200732314201586.jpg财分天下" />继2006年望京商业地产“井喷”之后，2007年，望京仍将稳坐京城商业地产的热点宝座。
据第一太平戴维斯与华高莱斯预计，望京商业总量2007年将达到70万平方米。嘉美风尚二期商业、方恒国际中心商业等项目，都将于今年入市。2007年望京以往以餐饮为主、较单一的业态将被彻底颠覆。比如，嘉美风尚二期商业定位于购物中心，方恒国际中心商业定位于百货、餐饮业等。在望京新近建设的商业项目中，包括步行街、综合购物中心、百货公司、大型超市、专业店等不同类型业态的商业，并且，将有诸多的知名零售商进驻，如伊滕洋华堂、华联、家乐福、沃尔玛等，诸多国内外零售商家的进驻，将使望京商圈变得更加丰富多彩。
“近几年望京的商业环境变化非常大，以前我必须到西单等大商场才能购买到我所需要的商品，而现在不出望京几乎就能一应俱全。”对于2007年将会有更丰富的商业业态出现在望京，已在望京生活了三年的韩籍人士朴小姐兴奋不已。
目前，望京已经开业的老商铺租金多在2～6元/平方米·日。而近年新开业的商铺，租金约在5～8元之间/平方米·日。基于此，望京多位商业地产开发商、商户均表示对未来的商业运营前景表示信心百倍。
田辉认为，随着望京商圈的日益成熟，区域商铺的租金走势必将看涨。
更让商户与房产业界人士对望京商业运营前景感到乐观的是望京越来越浓郁的国际化氛围。“过去，在望京更多看到的是亚洲人，如今，在大街上、购物中心、餐饮场所，时不时能看到欧洲人的身影。”3月10日，望京国际商业中心相关负责人告诉记者。据望京管委会有关人士介绍，去年望京地区的人口急速增长，其中，有相当比例是来自韩国、日本、美国等国家。望京如今已被业界冠以了‘小首尔’之称。
对此，某资深商业地产专家分析认为，一方面，得益于附近的语言学院。所以，长期以来很多韩国的学生，都习惯在望京生活、消费；另一方面，近年，摩托罗拉、LG、松下、爱立信等跨国企业相继在望京落户，亦吸引了大量境外人士进入望京。而这意味着望京商业未来将不仅仅会受到韩国人的青睐，而且越来越吸引世界各国人士的目光。”

http://www.houseguide.cn/picture/20073201538072.jpg财分天下" />望京之“旺”
韩国企业眼中的“小首尔”
近日，韩国铁路房地产开发有限公司总经理田永锡告诉记者，在韩国，他就听说中国有一个“小首尔”。所以，当其公司高层表达有意进入中国时，他第一个申请来京。据悉，该家开发商目前正欲在京成立公司，并且，其首选的掘金之地便是望京。据田永锡介绍，目前韩国意欲来北京经营的企业不计其数。
商铺投资者看好望京未来
一位在六佰本购买了商铺的钟先生告诉记者，投资商铺与投资股市的道理一样，“低位买进，高位卖出”。现如今来看，望京商铺的投资回报虽不理想，有的商铺租金水平仅能达到2元/平方米·日。如果以一个100平方米的商铺计算，其投资回报率约在3.65％。与其他成熟商圈高达10％的回报率相比，相之甚远。但他认为，随着望京商圈日益成熟，未来，租金势必将稳步上扬。

http://www.houseguide.cn/picture/20073231421138.jpg财分天下" />

西单：商业人气“冠”京城

http://www.houseguide.cn/picture/200732314221560.jpg财分天下" />“2007年，西单商圈必将继续升温。”近日，西单MALL的物业管理公司第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成在接受《楼市》记者采访时肯定地说。他之所以做出如上预判，主要是基于海外基金及知名品牌对西单的青睐。2006年年中，日本知名品牌伊势丹百货首次进入中国，即落户西单美晟时代广场；2006年12月，爱尔兰一家基金以41亿元的高价整购西单MALL。据了解，他们之所以进驻西单，主要是看好西单网聚人气的特点。
“历史悠久，加之商业集中，所以，消费者认知度高。”田辉说，西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦，都于2000年以前建成并且营业，其中，西单商场于1971年建成，截至目前，已营业近40年，其影响力早已遍布京城各区域的消费人群。2000年以后，中友百货、首都时代广场、西单友谊、君太太平洋百货，西单文化广场等升级版零售项目也相继开始营业。据悉，长安兴融中心、凯晨广场等商业今年也将开业，截至2007年，西单商圈的商业总体量将达到65万平方米。对西单商圈而言，集中的商业项目已经形成商业聚集效益。
正在君太购物的消费者刘女士认为，西单吸引人的原因，在于普遍的商品价位适中，较王府井、燕莎等商圈所销售的产品价格而言，比较便宜。“我经常来西单购物，虽然同一品牌，与王府井、燕莎等商圈的价格相差无几，但同类产品的价差有时会很大。”刘女士说。
在专业人士看来，西单之所以广聚人气还有一个重要原因，便是其业态组合较偏向于大众，各类生活所需品均能在西单购到。并且，还迎合了不同年龄段的需求，比如，年龄略长的消费者可以选择中友、君太等商场；较年轻的人群可以去逛77街；购买结婚用品的人士可以去109广场。此外，一些消费能力相对较弱的人士，可以选择去华威、明珠。不同档次业态的合理配置，使得西单商圈不仅吸纳了几乎全北京的大众消费力，同时，还辐射到周边的其他省市。

“西单情结”

http://www.houseguide.cn/picture/200732015412492.jpg财分天下" />刘真（金宝街某公司职员）：我工作单位离西单较近，下班后习惯跟几个同事一同到西单逛街，我们通常比较喜欢去“77街”，觉得其经营的商品比较有创意，经常能淘到一些令自己眼前一亮的商品。有时我也会到君太、中友商场购物，但觉得两家商场经营的商品品种相差无几，特色不明显。
黄晶晶（中国邮电大学在校学生）：我经常周末跟几个同学一起去西单。西单给我的最大印象是，人流量大、比较拥挤。不过，购物氛围很浓。另外，我觉得西单的价位较适中，虽然很多商品对于我们学生来说，价位还是偏高，但比其他地方明显便宜。
郭晓燕（北京朝阳区某中学教师）：因为工作的原因，我经常周末需备课、补课，所以，逛街的时候不是很多。但只要需要购物，我便习惯去西单。一方面，因为西单的交通比较便利，无论是乘坐公交，还是地铁都比较方便；另一方面，像中友百货、君太商场，服装品牌较多，款式新颖，且价格也比较合理，符合我的承受能力。

新街口：五大商场联袂登场

http://www.houseguide.cn/picture/200732015414364.jpg财分天下" />林立于道路两旁的数百家小店，服装服饰、珠宝饰品、餐饮等各类业态，一应俱全。然而，整条街道却人流稀少，各个小店门可罗雀。
以上是记者3月10日（周六）下午2∶00，来到新街口调查时所看到的情形。历史上北京最著名的商业街之一新街口，近年来由于交通等原因，已尽失昔日繁华。不过令人欣慰的是，这个昔日旧宠，将重新获得商家及消费者的青睐。
据了解新街口地区改造情况的某机构负责人介绍，规划中五家大型商场将全部建在新街口大街西侧，分别是新华百货、天美时尚、3万平方米万特购物中心、A7号商业用地以及与其临近的同样为商业用地的A8号土地。
“天美时尚名店商业面积2万平方米，定位于女性消费品的产权式商场。预计将于2007年5月份亮相。”天美时尚一位负责人告诉记者。
据记者了解，物美新华百货已经于2006年11月开业。而紧临天美时尚名店的万特购物中心，面积近3万平方米，如今定位尚不明朗，开业时间初定于2007年“十一”。位于新街口丁字路口黄金位置的A7号地也已被一家新加坡商业公司相中，5万多平方米的面积将有可能被定位于高档百货商场。
http://www.houseguide.cn/picture/200732314231062.jpg财分天下" />新华百货一位营业员告诉记者，未来新街口地区的这五家商场建成之后，将做到人流、车流互通，地上有二层连廊相互连接，一层将出现一条与新街口北大街平行的全长在500米左右的步行街，地下二、三层更将打通共享车位。届时，新街口丁字路口以北的道路将向西侧扩到70米宽。
据了解，为改善区域环境，促进商家有序经营，2006年9月，西城区正式启动了西单北大街环境整治工程，计划在2006～2007年，实现西单北大街及北延长线，即“灵境胡同—西四—新街口—北二环”一线的交通顺畅。
由以上可见，以小店为主的新街口商圈，未来将被彻底颠覆。现如今拥堵不堪的交通环境，未来亦将得以改观。而区域的整体升级，必将拉动区域内商业的发展。然而，在调查过程中却有不少商家表示担忧。他们认为，区域升级之后，很有可能失去相当一部分客户资源。不过从《楼市》记者对区域内过往人流所做的随机调查来看，似乎并未能证实这一点。
“早年，新街口的商业非常繁荣，服装、文化用品商店、体育用品商店等，经营商品非常齐全。近年，很多商店日渐陈旧，购物环境越来越差，加之交通拥堵，所以越来越不喜欢在此购物，宁愿去远一点的西单消费。如果整个区域升级改造之后，各方面条件能够改善，我还是愿意就近消费。”早在上世纪七十年代就生活在新街口附近的李女士如是说。而记者3月10日在新街口大街随机采访的10位路人，亦有8位表达了与李女士相类似的观点。

新街口“3新”

 1.“L”型新街市。从新街口豁口往南到新街口百货，再向西转向西直门内大街，市政规划是一个“L”型的新街市。一批新商场建成后，将做到人流、车流互通，统一规划建有二楼连廊，地下一层连通建成一条与新街口北大街平行的全长500米左右的步行街，并与地铁站相通。
2.30万平方米新商业格局。目前，新街口商业以临街商铺为主。随着物美新华百货、天美时尚名店、万特购物中心、熙府国际等商业项目的开业，加上未来A7、A8两个地块20万平方米的开发，2008年新街口的商业供应将达到30万平方米，以小店为主的商业格局将全面改变，形成一个庞大、全新的新街口商圈。
3.新的交通网络。在新街口设站的地铁4号线，预计2009年9月全线通车。这条穿越丰台、宣武、西城、海淀四个行政区的南北轨道交通大动脉，将和原有地铁2号线一起，给新街口构筑新的便捷交通网络。

三里屯：京城最时尚特色商圈

http://www.houseguide.cn/picture/200732015425731.jpg财分天下" />2007年年初，太古携手大摩以42.5亿元拿下北京国峰置业开发的新三里屯控股权。近日，SOHO中国正式宣布，以35亿元的成交额，获得了在太古广场正南面地块的开发权。这个已经命名为三里屯SOHO的项目，建筑规模47万平方米，其中近12万平方米的商业部分计划于2008年底前建成。
一直就不断升温的三里屯商圈，近来更备受关注。三里屯商圈2006年开业的有3.3服装大厦、首开幸福广场，已经于去年售罄的中国红街，预计将于今年五一前后开业。不过，三里屯的商业总体量并不大，三里屯商圈并不是以放量大而引人注目。预计截至2007年，其商业总体量不过达到20万平方米。尽管如此，其人气、关注率，丝毫不亚于其他各大商圈。
“特色”正成为三里屯商圈吸引消费者的法宝。过去，三里屯以酒吧文化著称。今年，由于一些独具特色的大型商业项目出现，如新三里屯、3.3服装大厦、中国红街、首开幸福广场等，三里屯被冠以了“特色商圈”的号称。三里屯商铺的经营业态多与个性、时尚有关，比如，3.3服装大厦，主要经营高雅、独特、有创意的服装、手饰、珠宝、化妆品等。而首开幸福广场三大主题商业街：原汁原味的欧式酒吧街、法式风情的休闲街、充满活力的购物街，都颇具特色。
除项目具有特色外，三里屯商圈的消费人群也较有特色。“三里屯位于城市核心地带，东二环和东三环之间。相对于其他商圈而言，其具备得天独厚的地理优势。”中国红街一高层人士认为，“由于三里屯毗邻使馆区、商务区，且周边高档酒店集中，所以，区域内商务氛围、涉外氛围较浓，高端消费人群扎堆，蕴藏着充足的高端消费力。因此，受酒吧文化、体育休闲设施的影响，该区域的商业多将客群定位于年轻、时尚的人士。三里屯商圈将形成年轻时尚的特色商圈。
另外，太古广场、三里屯SOHO、首开幸福广场二期等，预计都将于2008年前后开业。业界普遍认为，虽然这些项目时下经营业态不甚明朗。但必然脱离不了高端、特色和时尚。

三里屯的酒吧与老外

叶子（三里屯泡吧一族）
三里屯酒吧业80年代就开始兴起，1998年以后逐渐进入高峰。我是在90年代末开始喜欢泡三里屯酒吧的。第一次去酒吧给我留下的印象是，老外比中国人多。不过后来我发现，去那里的中国人也越来越多。2004年，三里屯南街开发拆迁，当时觉得失去了一个聚会的地方，挺失落的，还曾和几个要好的朋友在拆迁的废虚上感慨许久。后来，这里的大型商业项目陆续出现。尽管每次经过三里屯，我都会怀念被拆掉的小酒吧。不过，我自己亦不得不承认，经过改造的三里屯酒吧街将更受欢迎。
大刘（三里屯某酒吧老板）
以前，都说三里屯的“老外”多，当时并没有直观的认识。自从在三里屯开了酒吧之后，每日在工作之余便是欣赏形形色色的老外。现将我对老外的认识总结如下：美国人行事比较张扬；韩国人、日本人的消费能力比较强；北欧人，个个都比较帅！加拿大、澳洲人大多友好而活泼，可能源于这两个国家的中国移民数量比较庞大！给我印象最深的是英国人，几乎每一个来酒吧的英国人，都说得一口抑扬顿挫、圆润好听的英语，并且个个都彬彬有礼。

http://www.houseguide.cn/picture/200732314235849.jpg财分天下" />