http://www.houseguide.cn/picture/200732015463041.jpg正月十五”是商家借助春节的最后热度，赢取新年开门红的最佳时机。
 在北三环的安贞华联，不少年轻男女、一家老小结伴在此采购商品，整个商场顾客络绎不绝。然而，在其正北100米，同是购物中心的阳光乐佰商厦，却备显落寞。空荡荡的商场里，除了守铺的店主外，偶尔才会有顾客经过，人气冷清得像大年初一的列车。

逾40%商户关门

“早知道现在是这样的局面，当初我一定不会选择在此开店。”在阳光乐佰商厦二楼做服装生意的陈先生对记者表示，“现在每天从铺子前经过的客人最多在20～30人，有时连续几天都做不成一单生意，再这样下去我只有选择‘逃离’这里。”
而据陈先生介绍，商厦已开业近一年，但阳光乐佰商厦的众多商户，并没有看到生意红火的迹象，面对空荡荡的商场倍感无助。
在阳光乐佰商厦一层的某精品柜前，一直在玩PSP赛车游戏的商户王小姐对记者表示：“我当初选择在这里开店，就是觉得这个商场距离安贞华联很近，商圈氛围比较浓，应该有充足的人流来支持商铺的经营，但是却没想到是如此的结果。”
据记者了解，阳光乐佰商厦由地下一层和地上五层组成。目前，已经开业的楼层包括，地下一层的美食广场、地上一层的精品饰品、美容美发层，以及二至三层的服装鞋具层。百粥乡、康师傅私房牛肉面馆等知名餐饮机构，已入驻其中。
然而知名品牌店的加盟，却没有给阳光乐佰商厦带来充足的人流。根据记者的实地走访发现，除一层的精品饰品、美容美发层80%左右的商铺有人“镇守”外，商厦的二、三层大量的商铺处于空置状态，有些店铺显然是刚刚撤离，紧闭的商铺内还存有上任店主遗留下来的包装袋或宣传纸。
据三层一家专门经营裤子生意的郑老板介绍，目前阳光乐佰商厦约有40%以上的商铺已经是“人去楼空”，而剩下的租户也只是在店铺里“守株待兔”。
“经营压力太大了！我现在最大的愿望是赶紧将手里积压的服装卖完，然后关门回家。”由于连续好几个月“入不敷出”，刚40岁出头的郑老板表示，“为了甩货，我现在卖的服装甚至比进价还要低，辛苦了一年简直是赔本赚吆喝。”

宣传缺位的尴尬

为了解阳光乐佰人气不旺的真相，在仅距其100米远的安贞华联广场，记者随机采访了10位行人。其中，有8位表示自己从未听说过阳光乐佰商厦这个项目，一位表示虽略有所闻，但自己更喜欢在安贞华联购物，没有去阳光乐佰购物的打算，仅有1位陈小姐表示曾在阳光乐佰消费过两次。
“要不是去安贞医院看望一位刚生完宝宝的好朋友，我根本不知道阳光乐佰商厦的存在。”一位在此经过的李女士向记者表示。
知名度不高，成为影响阳光乐佰经营不佳的原因之一。据一些店主透露，该项目开发企业似乎深谙“酒香不怕巷子深”的经营理论，开业至今基本上没有做过太多的宣传，唯一的大动作就是在三环主路临近安贞华联的南北两侧，立了几幅路牌广告。
“2006年夏天，这些路牌广告就已经安装完毕。当时，商厦的管理部门还印发了一些宣传商品打折的画册，在附近的主要干道、商场门口发放，来吸引周边的居民前来购物。”做服装生意的肖先生回忆道，“当时确实吸引了一部分客户的光临，然而此后由于宣传没有跟上，到阳光乐佰购物的客人越来越少了。”
为了解阳光乐佰的开发公司为何采取低调的宣传手法，记者特意拨打了其印在路牌广告上的两个招商热线，结果是一个电话号码已经取消，另一个则变更为其他公司的电话号码。
在商厦管理方宣传不到位的情况下，阳光乐佰的不少店主，自发在自己的铺位贴出打折优惠的广告，以求能吸引消费者的光临，但实际却收效甚微。
对于阳光乐佰商厦的宣传推广情况，通过google进行查询显示的结果可以说明一些问题。95%以上的信息是阳光乐佰商厦商户出租商铺的信息，其内容大同小异，都将“阳光乐佰商厦”冠以“旺铺”的称谓，并描绘了未来丰厚的投资回报，至于转让原因，大多是“有职在身，无精力继续经营”等“不可抗力”因素。
“要是该项目的开发商在前期做好宣传工作，阳光乐佰商厦或许不会出现目前乏人问津的局面”，肖先生如此表示。

交通动线之困

http://www.houseguide.cn/picture/200732015474596.jpg除了宣传力度不足，导致阳光乐佰人气不旺外，交通动线不便利也影响了该项目对购物者的吸引力。
阳光乐佰虽处于北三环安贞商圈的核心地段，距离三环主路仅200米左右。但由于安贞华联位于阳光乐佰正南面100米，遮挡了阳光乐佰面对北三环的建筑展示面，使得经过北三环主路的人流根本无法看到阳光乐佰。而从安贞华联到达阳光乐佰，只有沿仅四车道宽的安贞路前行。由于阳光乐佰东面正对安贞医院，而前去安贞医院看病的人流及车辆经常将安贞路堵得水泄不通，也导致了阳光乐佰的出行不便。
据记者了解，在安贞商圈经营状况较好的安贞华联、国美电器、苏宁电器等大型商业设施，在地理位置上都有一个显著的特色，即紧邻公交车站和主要交通动线，过往人群可以非常直接地看到其标志。此外，这些商业项目都与公交车站的直线距离很近，非常方便消费者到达。
然而，阳光乐佰却没有享受到交通出行上的优势。据记者调查，北三环安贞里附近聚集数十条公交线路，但能直接到达阳光乐佰商厦最近的公交线路只有407路。“407路公共汽车平均15分钟才能等到一班，而且由于该线路是单行线，从安定门开往回龙观小区的时候，能经过阳光乐佰，但从回龙观小区返回安定门时，却是从安贞桥西经过北三环，向北二环驶去，并不经过阳光乐佰。因此想要乘坐公共汽车到达阳光乐佰，实在是不方便。”一位家住安贞医院附近小区的李先生说道。
若是乘坐别的公交线路到达阳光乐佰商厦，大量的客流都会被安贞华联所分流，从而导致了阳光乐佰商厦潜在客流严重不足。
对此，中海首佳商业设计公司董事长徐毅指出，投资者在进行商铺投资时，须依照物业出入口的布置，对周围路网进行交通组织分析；对于区域性商业开发项目，还需对其内部路网的交通组织进行考虑。“阳光乐佰虽然处于商业繁华地带，但是由于不具交通易达性，因而影响到商业的实际运营”，徐毅如是表示。

业态定位之惑

http://www.houseguide.cn/picture/20073201548512.jpg商业项目的定位是否准确，直接影响到未来的运营结果。阳光乐佰商厦却因为定位上的偏差，为其现在的经营不佳“埋下伏笔”。
据阳光乐佰商厦里的店主介绍，开业之初阳光乐佰就将项目定位于年轻时尚人群的体验性消费卖场，因此在商厦的包装设计、内部装修、业态规划上都按照此方向发展。
而记者在阳光乐佰商厦里实地走访发现，这里所卖的饰品和服装，与西单、王府井等时尚聚集地相比已显过时。不少商户向记者透露，由于没有客户到阳光乐佰消费，很多商户都不敢再进新货，一直都卖以前积压的存货。“现在连每月的租金都快负担不起了，哪里还敢花钱进新商品，现在只有‘做一天和尚敲一天钟’。”
针对阳光乐佰的商业定位，北京中原地产投资顾问部相关负责人指出，“只有商业项目的定位和周边消费人群的消费习惯相一致的情况下，才能保证商业项目的正常运营。阳光乐佰针对时尚人群设定商业定位，无法得到安贞商圈以大众百货消费为主的购物人群的认同。”
其进一步分析认为，阳光乐佰商厦作为时尚体验式消费卖场，其目标人群应为18岁到35岁之间的时尚青年和白领人士。而阳光乐佰所在的安贞桥区域，却并非这类人群的聚集地。据记者调查，阳光乐佰周边虽然被4个社区所包围，但这些社区基本都是20世纪80～90年代建造的房屋，居民年龄在40～60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。
一位家住安贞医院附近的任女士向记者表示：“阳光乐佰商厦刚开业的时候我曾去过几次，但里面卖的商品基本上都是针对年轻人的，很难找到适合我们这些中老年人的消费品。其实，这个商厦要是能像当初浙江大厦下面的耀江商城一样走小商品市场的路线，应该能吸引到更多层次人群的光临。”
某资深商业地产专家指出，作为体验性消费卖场，阳光乐佰商厦的客群还应是其他区域的目的性消费人群，这些时尚男女一来仰仗特色商品的吸引，二来依托交通的支持，如他们钟情于SOGO、东方广场、西单等区域的商场。而地处安贞商圈的阳光乐佰，在宣传不到位和交通不便利的情况下，显然缺乏足够的号召力。
在阳光乐佰面临经营压力的同时，同属安贞商圈的安贞华联商厦却得到了众多消费者的青睐。据记者了解，走“大众百货消费”路线的安贞华联，全面覆盖了18～60岁之间的消费群体，作为“一站式消费地”的安贞华联，为购物者提供了全面的消费选择。
在三元桥某公司任职的陈小姐就表示：“我之所以喜欢去安贞华联购物，就在于该商场的商品丰富、消费环境舒适，遇上商品打折的时候，更可以买到很多物美价廉的商品。”

引入主力店“救火”

不过，让部分客户略感欣慰的是，为了改变阳光乐佰商厦客流不足、经营惨淡的问题，该商厦的管理公司开始引入一些大型商业配套项目，希望通过主力店加盟的形式带动整个商场的人气。
目前，阳光乐佰商厦四层已经和号称“中国最大的室内嘉年华乐园”的阳光乐园游乐场签约，将引入骑士摩托赛、东京坦克战、高山滑雪机、旋转木马、碰碰车、动感跳舞机等大型电子游戏项目。3月3日下午，记者看到该游乐场的工作人员正在紧张地安装游戏设备和装饰游戏大厅。阳光乐园游乐场的负责人向记者表示，阳光乐园将以1.5元一个游戏币的优惠价格来吸引安贞商圈的时尚人群。对于未来的市场前景，该负责人表示，通过一定时间的宣传和客户积累，商场的持续运营应该不成问题。
另外，空置快一年的阳光乐佰商厦五层，也在紧锣密鼓地进行装修施工，为即将开业的金程健身俱乐部和东方巨龙射箭馆两大健身场所做开业前的准备。为了提高知名度，从3月初起，金程健身俱乐部的众多工作人员就在安贞华联的广场上派发广告单，并以“每天约4.38元”的宣传口号来吸引过往行人的关注。
阳光乐佰商厦能否借助新开业的主力店，打一个漂亮的翻身仗？
对此，阳光乐佰商厦里的商户都表示，希望四、五层新开业的大型主力店，能拉动整个商厦的人气，改变现在“每天等天黑”的经营困局。
阳光乐佰商厦二层某服装店的林老板，就对上述主力店的开业充满憧憬。“这些大型商业配套都位于商场的四、五层，意味着上去消费的客人，必定会经过一至三层，增加消费者经过各个店铺的机会，改变现在阳光乐佰商厦里，销售员比顾客多的局面。真希望这些大型商业配套能早点开业。
对于主力店能否拯救大型商业项目经营不利的问题，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，大型商业主力店招商的成果、引进主力店的品牌质量和档次、招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现以及大型商业后期的运营和管理。
而戴德梁行高级助理董事张家鹏却认为，“主力店并不能解决大型商业项目运营过程中的所有问题。如果项目本身是存在问题的，则主力商家的引入并无助于问题的解决。大型商业项目如果指望主力店来雪中送炭，解决商业项目所面临的一切困难，甚至把引进主力店当做解决一切问题的灵丹妙药，最后的结局只能是幻想。一个优秀的商业项目，只有在确保拥有一个整体健康的商业结构的时候，才有可能使主力店发挥应有的作用。”