日益收紧的金融铁链让“前程远大”的信托双翅难展。

http://www.jpjy.net/picture/2006121814204357.jpg仅一支信托发行。刚过去的11月份，房地产信托也算创造了近几年来的月度发行历史。而这也从某种层面反映了房地产信托的无奈现状。?
尽管在融资总量仍有希望相比上年再次出现增长，但房地产信托2006年的发展脚步仍然称不上轻松。和以往一样，虽然房地产企业对房地产信托充满憧憬，但实际情况是，房地产信托仍然只能在市场及政策风险的夹击下尴尬前行，“银行以外地产行业最重要融资渠道”的发展目标仍然遥不可及。

发行规模前高后低
截至到11月30日，国内市场共发行房地产信托88只，发行规模155.4亿元。发行规模已接近去年全年的157.27亿元，全年发行规模再创信托行业重新登记以来的最高峰值基本已成定局。
纵观今年的房地产信托发行市场，在发行规模上呈现出明显的前高后低态势。
2006年伊始，房地产信托所展现出的一个最显著的特点就是受去年9月份银监会出台的“212号文”的影响越来越小，展示出了房地产信托的生命力。用益信托工作室的统计数据显示，一季度国内共发行集合资金信托产品76个，发行规模71.41亿元。其中，发行房地产信托产品23个，发行规模31.67亿元，发行数量和发行规模同比分别增长64.3%和90.7%。
正如用益信托工作室负责人李所说：“到3月底止，我们发现‘212号文’后房地产信托的发行虽然出现了一些波动，但整体的发展趋势并没有受到影响，基本上保持一个稳定向上的发展势头。”
而到了二季度，房地产信托更呈现出爆发之势。二季度共发行房地产信托产品33个，发行规模73.66亿元，发行规模却领先于其他领域，并创造了有史以来单季度房地产信托发行规模的最高纪录。
但这种澎湃的发展势头在三季度嘎然而止，原因再次是以往发展过程中屡见不鲜的政策效应。
7月24日，银监会颁布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（“54号文”）。该政策出台的背景是落实国家稳定房价的调控政策，对商业银行、信托公司等均提出了相关要求。其中第八点专门针对信托公司的房地产贷款业务，作出了进一步的限制：信托公司以投资附加回购承诺方式，间接发放房地产贷款，也要严格执行2005年的“212号文”（在自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质等三个条件全部具备的条件下，房地产项目才能进行融资）。
该政策对房地产信托的巨大影响作用迅速得以显现。8月份，房地产信托当月共发行6个，较7月减少4个，下降了40%。而9月份，投资于房地产的信托产品更是仅有5个，资金规模4.4亿元。同时，单个计划的发行平均规模也较8月份大幅下滑58.6%。
受此影响，三季度房地产信托的发行数量和规模比二季度大幅下降，发行房地产信托产品21个，发行规模27.77亿元。10月份，市场继续低迷，仅推出了3个房地产集合资金信托计划，资金规模3.4亿，房地产信托发行数量环比、同比均有不同幅度的下降，较上月减少2个，较去年同比减少5个。
“不管是银监局还是信托公司，在审批项目之时，都必然会考虑到国家宏观调控的走向，从大环境上看，房地产信托的低迷还会持续较长一段时间。”资深信托专家邓举功认为，房地产信托在短时间内重新发力的可能性不大。
李则表示，“54号文”钳制的主要对象是贷款信托与股权类信托。但只有国家推出真正的创新信托类产品来代替贷款类信托产品，贷款类信托才能真正下降，信托公司的产品结构也才能更加优化。

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产品创新贯穿全年
房地产信托产品的创新点亮了2005年。从北国投的链式信托计划、联华信托的夹层融资试水，到中信信托联合十家信托公司的银团贷款，2005年，信托公司可谓各显神通，充分发挥了目前国内信托行业混业经营的优势。而在2006年，制度框架中的创新依然是行业主流，发行的房地产信托在产品类型和投向上都表现出了和以往不一样的特点，产品线也更加趋向于多样化。
首先是土地储备项目第一次成为房地产信托的主要投资领域。事实上，二季度房地产信托能出现爆发走势的主要原因正是在此。二季度33个房地产信托中，虽然只有6个用于土地储备，但发行规模达到了33.5亿元，占全部房地产信托发行总额的45.48%。
另一方面，在产品结构上信托公司也在根据市场和政策的变化不断创新。元月26日，联华信托推出“联信·上海元盛配套商品房项目”信托基金。信托资金用于购买上海泰路对上海元盛的债权；上海泰路以所获得的该笔资金，再次以单一信托形式交给联华信托，指定贷款给上海元盛，用于开发建设“翔泰苑”配套商品房项目；上海泰路承诺在满9个月后溢价回购当初出让的债权。这种交易结构不同于以往的房地产开发融资（贷款、股权投资）。
“之所以如此安排，估计是因为项目属于上海市政工程配套商品房建设性质，为房地产投资商竞标所得，联华信托不便于成为上海元盛（项目公司）股东；同时，联华信托对项目公司简单地反方一次贷款，又不利于风险控制，所以采取双重债权（受让债权与发放贷款）相结合的措施，尽可能保护投资者利益。”邓举功分析说。
另一个值得注意的亮点是，信托公司在房地产信托产品的设计上正在向证券化信托之路不断进发。在信托产品创新方面一向有突出表现的联华国际信托投资有限公司总裁李晓东日前向记者透露，作为试点，联华信托会把重点放在房地产信托投资基金方面，“我们现在正在设计规模在30亿到50亿元之间的混合型的房地产基金。”
作为混合型基金信托，区别于基金概念，信托计划中70%的投资将流向租售物业，而剩下30%的投资将流向开发物业。这正合了开发商的心意。据悉，联华信托的相关产品设计将在2006年底完成，并上报有关部门。一旦获得批准可能就会首先在银行间市场发行，未来可能有机会到交易所市场公开上市。
而上海国际信托投资公司也在酝酿设计一些资产支持的单位信托，以进入一二级资本市场。上海国投副总经理沈富荣11月中旬表示，随着以后资产证券化限制的减少，上国投的信托产品将能进入银行间市场。
显然，尽管受到市场和监管层面的双重压力，信托公司的产品创新始终是值得期待的盛宴。