http://www.jpjy.net/picture/200692815413948.jpg那尔水晶城上演停车费之争" />    9月1日，那尔水晶城的众多业主被迫堵门，抗议开发商自家引进的新物业将以前未曾收取的停车费提高到360元/月。9月4日，更发生了该小区业主被身份不明人士殴打的恶性事件。9月22日，那尔水晶城第三期联排别墅正式上市。在停车费引发的物业纠纷尚未平息之际，新上市的别墅前景难测。

业主被数十名不明身份人士殴打
“我们在那尔水晶城居住了2年一直都平安无事，没想到新物业刚上任不到4天，就发生了业主被打的事件，”那尔水晶城一期业主陈诚回顾当日的情景时，依然义愤填膺（为保证业主人身安全，本文提及的业主均用化名）。据那尔水晶城业主介绍，该项目是由北京方正房地产开发有限公司所开发的高档社区， 2004年10月第一批业主正式入住该小区。
“由于当时小区没有自己的物业，因此开发商与北京京城大厦物业管理公司（以下简称京城物业）签署了为期两年的物业托管协议，至今年8月31日到期，期间从未收取过停车费，”业主李莉介绍道，“就在老物业托管即将到期之时，6月份新的物业公司——北京嘉麟物业管理有限公司（以下简称嘉麟物业），提出要启动地下车库，每个车位售价7.5万元，另外每个月还要交付85元的管理费。如果租用车位，每月租金为360元，临时停车为1小时1元。”
在嘉麟物业正式上岗的第一天，即9月1日晚6时左右，不少那尔水晶城的业主被保安挡在小区门口。保安提出，未交停车费的业主不准进入小区，致使60多辆小车堵在社区门口，社区门口的康庄路亦被车辆占据半边。
9月4日清晨，那尔水晶城停车费纠纷事件升级，几名业主遭到十几名不明身份人士的恶意围攻。据亲眼目睹整个事件过程的张平描述，当天早上他出门遛弯时发现，小区门口聚集了十几名身份可疑的小青年，当一些早起的业主开车上班时，这群人便手持橡胶棍一拥而上殴打业主。
“开发商虽然声称打人事件与其无关，但是社区里几十名保安眼睁睁看着业主被打，却不采取任何措施，其中隐藏的问题不言而喻。”陈诚指出。
日前，那尔水晶城的业主意欲筹建业主委员会，以便和开发商协商解决小区停车费的收取问题。据那尔水晶城小区居委会巴立丹主任向《楼市》记者介绍，“2006年10月中旬左右，那尔水晶城将举行首届业主大会，选举出业委会成员，来帮助众多业主解决物业管理中存在的诸多问题。”

开发商暗度陈仓聘用自家物业
那尔水晶城在京城物业的托管下，一直处于和谐的社区氛围。为何嘉麟物业的入驻，会引发停车费纠纷，并出现业主被打的事件？
业主王志向记者透露，那尔水晶城所在的大兴区康庄路10号地块，是由北京方正房地产开发有限公司进行开发的。除那尔水晶城外，还包括华堂商场和两座写字楼。2004年8月，京城物业在对那尔水晶城进行物业托管的同时，承接了华堂商场和两座写字楼的物业管理。2005年末，北京方正房地产开发有限公司法人代表冯玉良，看到物业管理能带来稳定的资金收益，于是成立了北京嘉麟物业管理有限公司。2006年5月，嘉麟物业从京城物业手中夺得了华堂商场和两座写字楼的物业管理权。
2006年8月1日，北京市建委下发通知，有物业管理资质的房地产开发企业，不得承接本企业以及相关单位开发的新建住宅项目的物业管理。北京市建委此举的目的是，通过“建管分离”来保证业主的利益不会受到侵害。
但据那尔水晶城业主介绍，“建管分离”在他们小区却成为了“一纸空文”。
2006年8月，在“建管分离”制度出台后，冯玉良马上辞去北京嘉麟物业管理有限公司的法人代表职务，由他的妻子张建红取而代之。8月25日，京城物业认为单独管理小区物业没有太多利润可赚，因此不再续约。此时，那尔水晶城尚未成立业主委员会，业主们无法自己选择物业公司。北京方正房地产开发有限公司就以“不让小区物业陷入无人管理的境地为名”，将自己旗下的嘉麟物业开进该小区。
“北京市建委提出的‘建管分离’政策中指出，房地产开发企业与物业管理企业是两个独立法人的，不在限制范围内。嘉麟物业的法人代表由丈夫变为妻子，实际上是‘换汤不换药’。北京方正房地产开发有限公司通过钻政策的空子，导致建管不分离，强行征收停车费，引发了本次停车费纠纷的发生。”王志感叹道。

地下车库产权到底归谁？
业主被打谁是谁非不言而喻，但地下车库的归属权究竟属谁？开发商收停车费是否合理呢？
根据张贴在小区公告栏中《关于地下车库问题致业主的一封公开信》的内容显示，地下车库的总面积为21433平方米，每平方米的造价（建筑、各种附属设备、监控系统）为4037元，地下车库的总投资为86525021元。每个车位按50年使用期计算，成本价是376元/月。北京方正房地产开发有限公司向审批部门报批的地库价格是360元/月·位，现在运行的价格是250元/月·位。
业主汪斌指出，根据现行的停车收费标准，开发商将蒙受巨额的经济损失。“亏本的生意，没人会做。显而易见，建造地下车库的成本里必然包含业主的购房款。要不然开发商绝不会明知买卖亏本，还继续经营下去”，汪斌表示。另外，他认为地下车库是业主的配套设施，产权应归全体业主所有。因此，业主停车只需要交管理费，而不必缴纳停车费。
对此，北京方正房地产开发有限公司法人代表冯玉良向《楼市》表示：“地下车库的产权经大兴区政府核准，归北京方正房地产开发有限公司所有。虽然建造地下车库本公司投资了8000多万元，但自始自终我们从未让小区业主分摊1厘米的费用。另外，地下车库中一部分停车位属于人防工程，开发商实际拥有产权的车位只有383个。”
对于，那尔水晶城地下车库产权的归属问题，北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭律师指出，地下车库分为两种：一种是专门设计建造的；还有一种是利用地下人防工程改建的。若开发商所言属实，其拥有产权的车位是应该收取停车费。但该小区的地下车库一部分属于地下人防工程改建而成。根据《物权法草案》的规定，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。由于人防工程的所有权属于国家，不能办理产权，虽然开发商是最初的投资人，但开发商的投资已经被全体投资人购买，所以真正的投资人是全体业主。根据“谁投资，谁受益”的原则，这部分的地下停车位应归全体业主共有。

物业纠纷致使上市别墅前景堪忧
在那尔水晶城的业主正为解决停车费纠纷，进行业主委员会选举的同时，9月22日，那尔水晶城推出第三期34套联排别墅。
当记者以买房人身份咨询销售人员，停车费纠纷的发生是否会影响别墅的市场销售时，销售人员避而不谈，并且说道：“十一期间购房的业主，将获赠全套名牌家电或厨卫精装。而在10月15日前签约的客户，更可特别获赠3年物业费。”
开发商提出的优惠政策虽然诱人，但别墅的销售显然受到了物业纠纷的影响。一位意欲购买该项目的张女士表示：“我购买别墅，就是想拥有舒适的居住空间和满意的物业服务。该项目最近刚发生物业纠纷，即使开发商再送什么高级家电，我也不敢买这里的房。住在这里会心里紧张，既怕自己的合法权益受损，又担心会挨打。”
对于那尔水晶城的业主而言，物业纠纷出现导致了小区居住品质的降低。部分业主甚至要将房屋出售，离开这个“是非之地”。“停车费的问题尚未解决，服务质量却又每日俱下。我家里水管漏水，报修了三次，依然无人过问。建议购房人买新开的别墅时要慎重，以避免遭遇和我们同样的问题。”那尔水晶城的业主任欢无奈表示。
那尔水晶城新上市的别墅前景如何，现在仍是未知数。但毋庸置疑的是，只有物业服务品质好的项目，才会真正受到市场的青睐。