http://www.jpjy.net/picture/200691413293170.gif    8月10日，在南三环洋桥附近办公的一家房地产企业里面显得比平日冷清许多， 100多平方米的办公室只有一个清洁工正在打扫卫生。秘书时而进出总经理办公室，面带焦虑。
    “现在都愁死了。刚刚想从银行贷一笔款但现在吹了，刚上马的项目面临着停工的危险。”该公司一位负责人无奈的摇摇头说，“公司的人都出去找钱了，可能以后的日子不好过了。”
    据记者了解，该笔贷款数量为5000万元，本可用于该企业的一个住宅项目，现在只能另寻他路。作为一家注册资金仅为1000万元的企业，银行贷款和信托融资无疑是资金链上的重要两环。“银监会的一个通知就好像一只钳子卡住了我们的‘喉咙’。”该人士表示。
    该开发商所说的通知就是8月5日银监会向各金融机构下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（54号文）。业内人士指出，“54号文”的执行，将彻底堵住房地产商通过信托融资的最后一扇门。
    “以房地产为代表的固定资产投资和银行信贷投放互相推动不断增长，是当前经济趋热的重要原因。”有学者认为，“54号文”的出台正是选择了“国六条”政策开始显现市场效用的时机。
    事实上，在银监会下发“54号文”的同时，央行上海总部召开了2006年上半年上海市金融形势分析会。会上，人民银行行长助理兼上海总部副主任马德伦表示，针对当前的经济金融形势，金融机构应适当控制贷款总量，均衡贷款投放。同时，密切关注房地产市场走势，做好房地产市场的供需双向调节。此前，中国银监会的监管高层已经在诸多场合对商业银行房地产信贷业务进行“窗口指导”。

严控银行信贷
“在这份最新出台的规范性文件中，主要有三个方面规定比较严厉。”伟业顾问董事金勇对《楼市》记者表示。
首先，银监会强调各家商业银行应当扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
“作为房地产贷款的硬性指标再次被重申，可以看出政府规范房地产信贷的决心。”金勇说。
其次，注重防范土地储备贷款风险。文件规定，各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。
同时，对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取银行资金。
“这些规定将使一些开发商的开发模式发生转变。”金勇表示，因为原来有一些开发商是通过贷款拿地，然后等待土地升值后转手获利。“54号文”严控土地贷款对这些开发商将是个沉重的打击。
“我们以后将很难再依靠贷款拿到地，不得不转向别的开发模式。”一开发商表示。
尤其值得注意的是，在这份文件中，银监会作出了宏观调控以来有关房地产信贷最为刚性的监管声明，将对房地产贷款违规经营、造成贷款损失情节严重的商业银行实行公开披露，并依法实施业务叫停。

重点打击地产信托
“房地产信托才是‘54号文’的重点打击对象。”金勇表示。
“54号文”里第八条规定要进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。
“这是针对‘212文件’后出现的夹层融资业务的一种限制。”用益信托工作室研究员李表示，“股权回购是一种假股权，实际上还是贷款，它绕过了贷款信托的一些限制，这样风险反而会更大，因此，限制是正常的。”
据了解，前述“54号文”要求，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文件”有关规定。去年9月下发的“212号文件”大幅提高了房地产信托的门槛，严格程度超过了银行。但后来信托公司通过变通的方式适应了这个规定。
“该通知对我们的业务没有什么影响。”中诚信托投资有限责任公司市场营销部投资顾问马对《楼市》记者表示，因为我们从来没有做过股权回购这种业务。
据马介绍，原来“四证”不齐全的企业，以信托资金参股的方式进入房地产各个环节。这就是股权回购形式，这其实就是变相放贷。所以在212文件出台后，房地产信托计划表现依然十分抢眼。
“‘54号文’的颁布，使得银行信贷和房地产信托对于贷款的标准基本一致。”李说，“银行信贷的收紧，将促使一些优质的开发商选择房地产信托作为融资渠道。”

房企分化从资本开始
“54号文再次收紧了银根。对于那些强势企业来说，这不是问题。可能只是融资渠道会出现一个变局。”金勇说，但是54号文并没有断绝银行信贷和信托融资。因此，大型的房地产企业只要符合相关标准照样可以通过这些方式筹到钱。
李对此表示认同。他说，“那些大开发商只要符合212号文可以继续做信托。”
金勇还表示，那些资质比较好的大型企业的融资渠道比较多，即使银行信贷和信托融资收紧之后，它们也可以通过上市、发行企业债券、定向增发等方式获得资金。
“‘54号文’严控房地产信托，对于资质较差的房地产企业来说，又断了一条拿钱的途径。”李表示。
业内人士也普遍认为，由于此前开发商通过信托融资所需条件非常苛刻，再加上目前一些大的品牌地产商在进行房地产信托融资，因此文件的出台对中小开发商无疑是雪上加霜。
“房地产融资渠道的收紧，将使大批中小企业很难获得新的融资，融资渠道将出现困局。从而只能等待被收购或兼并。”金勇说。