《楼市》作为京城最具影响力的房地产专业杂志，不久前成为两大企业联姻的“红娘”。 8月20日，位列中国十大高端餐饮品牌、中国餐饮百强、世界餐饮500强的餐饮品牌企业“金满楼”与知名地产企业天地控股携手合作。金满楼在天地控股开发的项目之一，望京的卷石天地开出了北京的第一家高端酒楼——6000多平方米的北京钻满楼上品海鲜大酒楼。作为一家颇具规模的海鲜酒楼，钻满楼落户卷石天地大厦，其选址具有独到的方法与准则。近日，金满楼方面向本刊记者透露了在北京新店选址的秘诀。

“吃”遍京城海鲜城
和家乐福、沃尔玛等知名零售企业开店一样，“金满楼”也把新店选址作为其发展战略中极其重要的部分。早在创业初期，金满楼餐饮集团有限公司董事长张青华就定下了基调，每开一家分店，都要经过周密的选址、市场研究和充分的论证才最终确定，作为开在望京的钻满楼的开店也不例外。
“金满楼是中餐正餐宴会餐的一个品牌，集团旗下已经拥有20多家高端海鲜店。对于北京市场，我们一直都很期盼。毕竟首都北京的重要地位决定了其高端餐饮消费市场的广阔，让人十分向往。” 金满楼餐饮集团有限公司总经理刘忠海向记者吐露了金满楼来京的原因。
为了找到新店的合适地点，刘忠海开车在北京苦苦寻找了一年，“连汽油费都花了十多万”。他认为，金满楼品牌的优势是做高端的海鲜店，毗邻商务区和事业机构可以拉住客户。在高端消费群云集的首都北京，新店的选址更要坚持这一原则。
对于餐饮市场十分敏锐的刘忠海，在对北京市场粗粗扫描之后，将方位定在了拥有高端餐饮消费潜力的东边、西边和北边。东边是知名的商务区；西边有不少大的事业机构，比如部队；日渐升温的亚奥板块也被纳入了他们考察的视线，“作为著名的商务区，亚奥板块的高端餐饮市场空间也很大”。
北京的餐饮有“街”效应，想到美食就会自然地联想到簋街、方庄，想吃美味海鲜就会联想到三里河，因此，三里河也成为了考查重点。对于京城著名的金融街，他也寄予了厚望，后来他又将目光聚焦西二环和西三环，但是没有找到合适的门面，“不是位置不理想，就是门脸面积不够大。”
记者了解到，“合适的地段无合适面积的商铺”不仅仅是如金满楼这种大型餐饮遇到的难题，乐购超市、王府井百货等大型商业业态在选址时同样会遇到这类问题。因为上规模的大店不仅在树立形象方面有着绝对优势，同样对顾客也有一定的号召力，所以，在寻找新店时面积仍旧作为一个硬性指标。一个高端市场定位的海鲜酒楼，要体现其档次，不仅要求有高品质的菜品和服务，还应该有一个比较“抬”身份的就餐环境，而面积绝对是一方面。
他们对市场的另一种考察方式是“吃”。当他们吃遍北京的海鲜城的同时，对北京的高端海鲜酒楼市场烂熟于心。张青华和刘忠海的家就安在望京，凭着对餐饮行业的敏感嗅觉，他们知道，望京存在着巨大的高端餐饮市场空间，而目前还没有一家高端的海鲜酒楼进驻，无疑，这是一个巨大的诱惑。

“口岸”价值
一些大型零售企业在开店之前都要对商圈进行测算，而即使普通的小餐馆也会评估在一条街周边社区的居民情况和人流方向来选择自己的黄金地段。但业态和定位的不同也将决定其黄金地段的不同。金满楼作为一个高端市场定位的海鲜酒楼，与一般意义的餐饮还有所不同。
离钻满楼不远坐落着瑞典知名家居品牌宜家。宜家很多在国外的厂址都选择在高速公路，而且就在进出口的那个地方，当前望京宜家店就在四元桥的机场高速出口。对于普通的餐饮店而言，该地区的人流量将直接决定其上座率，因此不少人将餐厅开在了闹市区。金满楼高端的定位决定了顾客都是有车一族，这将餐厅的辐射范围变大，在选址方向有一个标准与宜家有着异曲同工之妙，那就是选择交通极其便利的地方，最好是邻近高速公路，这不仅仅是考虑到顾客的交通便利，海鲜需要便捷的运输也是一方面。
因此，当张青华和刘忠海一行来到望京西路的卷石天地考察时，眼前一亮。卷石天地第一至三层为商业用途，三层以上为商务办公空间。尽管在当时卷石天地还在打地基，从楼盘门前穿过的望京西路让他们看到了曙光。处于望京门户的位置让其向整个望京发散，而离其不远的四元桥高速也让品牌辐射范围扩大到了整个北京。
望京的潜力是有目共睹的。目前在望京居住的常住人口达到20.3万，其中6万为韩国人，宜家的瑞典背景则使其颇受外籍人士的喜爱，望京地区主力人群基本都是青年人，受教育程度较高，消费能力较强。和其他城市选址一样，金满楼在北京选址开店看重店的周围是否有大型商务区。望京齐聚爱立信、LG和摩托罗拉等通讯电子行业的几大巨头公司中国总部，这些巨头公司能够为钻满楼提供大量潜在顾客。
钻满楼所在的卷石天地大厦所处的“口岸”地理位置还有着不一般的意义。它所在的望京商圈目前已经成为北京两大著名涉外商圈之一。此前，望京的发展一直受到交通的制约，而从卷石天地门前穿过全长1.8公里的望京西路的全线贯通，让一直困扰望京的交通瓶颈将彻底得到解决。“在望京的门户开一家高端的海鲜店，便利的交通将会使这家店辐射整个望京区域。而该楼盘配套的停车位也很充实，有4000多平方米的容量，可以容纳200多辆汽车。”刘忠海对这个地段的交通和卷石天地所能提供的停车位表示满意。
除此之外，口岸位置的广告效应也很能打动经营者的心。刘忠海介绍，一个巨大的数码显示屏就树立在离钻满楼店铺附近，入夜时分，闪耀的霓虹不仅起着一个店招的作用，处于望京门户的位置还让它也成为了钻满楼的“活”广告。
邻近高速公路将客户群进一步扩大。“尽管从地理位置来说，钻满楼是在望京区域，但从金满楼经营的其他20来家海鲜酒楼来看，‘店名’已经成为上品海鲜的一个代名词，由于消费阶层的高端，有车一族的普遍，钻满楼辐射的不仅仅是望京，而是向整个北京发散。因为，在二环上机场高速，一拐就从四元桥下来了，让城市的距离变得更近。现在已经有顾客从西四环开车到钻满楼来消费。”刘忠海强调说。

择“邻”开店
大型商业的入驻往往会改写当地的商务版图，距钻满楼一站地的地方就是宜家望京新址。无可质疑的是，宜家的进驻将会带动这一带的商气和人气，当积累到一定程度时，就会形成新的商圈，新的商业黄金地段。宜家在四元桥的情况与马甸还有所不同，马甸作为宜家的过渡性店址就带火了周边的餐饮和商业。宜家在四元桥的新店由宜家投资新建，这表示宜家将在此安营扎寨，因此，宜家对四元桥周边一带的影响应该是长期的。根据宜家的定位来看，吸引的是追求生活品质的消费群，而这与上品海鲜的定位有重合之处。过往的商业史证明，处于大型商业项目附近的餐饮业均会受益。
在钻满楼进驻的同时，周边的商业氛围也在悄然变化。“宜家效应”已经显见。曾在马甸商圈比邻而居的宜家家居和大中电器在望京“会师”，沃尔玛、家乐福等大型超市将陆续进驻望京，而家乐福初步选址进入紧邻宜家的燕莎望京购物中心，宜家周边将初步形成一个新的商圈。这也是刘忠海看好卷石天地的原因之一。
除了商业氛围外，周边环境也将会影响到顾客。美国一家调查公司在一次对顾客喜好的调查显示，餐厅内部装修和外部环境的整洁是顾客光顾的主要理由。对于高端餐饮而言，环境不仅仅是指内部的豪华装修，周边的环境也是非常重要的。
刘忠海表示，在海鲜酒楼的马路对面就是规划中的奥林匹克花园，在这附近，还有南湖公园、太湖公园，区域环境的改善也可以吸引到更多的顾客。据介绍，先前，望京地区缺乏大型的休闲娱乐场所，尤其是缺乏景观公园，但这种情况随着南湖公园正逐步完全投入使用而开始有所缓解。
在慎重考虑落户卷石天地之后，金满楼餐饮集团与天地控股的合同一签就是8年。对此，天地控股总裁付文丽表示，“金满楼正是看中了卷石天地的区位、交通、文化等多方面的综合优势。”据介绍，作为望京地区的重点发展区域，卷石天地所处的东北四环望京桥是具有较高的交通通达性的区域，这里是北京东北部的交通核心，与太阳宫板块和亚奥商圈隔路相望，而且机场高速也近在眼前，是通向机场的国门第一站。随着正在建设的望京西路等道路的修缮以及现有的东北四环望京桥、京承高速和轻轨望京西站交通枢纽，这里将成为东北区域道路交通的中心枢纽。
“随着钻满楼周围道路的进一步完善，公园建设的完工，这里绝对会成为未来的餐饮繁荣地段。”刘忠海非常看好这个地段的发展潜力。
“严谨的选址加上独具特色的服务和经营，经过一段时间对顾客的培养，酒楼的经营情况会更好，半年内应该可以开始赢利。”刘忠海对于钻满楼的未来充满信心。

链接：海鲜酒楼品牌——金满楼
安徽省金满楼饮食集团有限公司（简称金满楼）成立于2000年9月22日，其前身为安徽省金满楼饮食连锁有限责任公司，由张青华先生于1993年创立，原名合肥市金满楼音乐酒都。集团主营中餐饮食服务，涉足连锁酒店管理、酒店设施清洗服务、食品采购供应、康乐等酒店相关产业的同时，在广告策划、食品销售等领域已得到相应的拓展。
集团先后荣获 “合肥市十强先进私营企业”、“安徽省放心服务十佳单位”“安徽省民营50强企业”等多项荣誉称号。2002年3月，跻身全国餐饮百强企业,并以业内企业发展速度排名全国第六的好成绩博得了社会各界的广泛赞誉。2002年9月，集团公司再次荣登世界餐饮业500强。