[讲评要点]
综合商业投资五要素
整体来看，北京综合型商业地产的需求比较旺盛，特别是望京的商业需求已经呈现出快速上升的态势。但为了最大限度地避免投资风险，专家建议投资者要从项目地段、交通条件、开发商实力、业态规划情况、经营管理团队及具体业态成熟度等角度出发，并根据项目实际情况进行具体分析，以作出理性判断。
第一，区位地段分析。综合商业需要依靠比较成熟的区域环境，包括经济环境、消费者构成、消费水平、商业氛围及区域认可度等。例如，对于已经成熟的区域环境，投资人可以较容易地判断出该区域的投资价值。
第二，交通条件分析。评判综合商业交通条件的优劣性分析，公共交通仍然是一个不可或缺的因素，尤其中国大部分人的购物消费行为仍要依托公共交通来实现。
同时，地上交通出入口设置是否畅通、出租车的停靠站是否便捷，甚至项目停车位是否充足等都将直接影响到一个商业项目的未来发展。
第三，业态规划分析。就综合商业而言，业态规划要求最大限度地做到完整，才能够真正做到“一站式购物”，让消费者增加选择该项目的频率，并且以此带动更多相关业态的消费。
比如除主体常规经营业态以外，还需要有餐饮类、美容、休闲等方面配套，这样才能容纳更多丰富的消费人群并增加客流量。
第四，经营管理分析。出售产权的商铺大都会面临后期经营上的风险。从目前市场上的实际操作方法来看，零售类专业市场或购物中心的销售模式仍以售后包租者居多，急需更加安全稳妥的后期经营管理来保证投资者的利益。
第五，投资收益风险分析。综合比较现有的各种商业投资物业，为获得比较安全的租金投资收益，也可以通过银行为其提供担保服务，这样对于中小投资者具有一定保障。而有些商铺在银行担保的时间长度上有3年、5年、10年甚至最长20年等之分，在选择时需要根据收益周期进行比较。同时，还必须就开发商提供的合同条款进行逐条分析，其中需要关注回报方式、保障机制和退出机制。如果合同条款不够明确，投资者则需要慎重考虑。

[案例简介]
望京国际商业中心，位于朝阳区望京新城B1区，由北京正鹏房地产开发有限公司开发，是一座集“商业、高级住宅、写字楼”三大物业形态于一身的55万平方米的综合建筑集群；其中商业建筑面积12万平方米、公寓面积18万平方米、写字楼项目25万平方米。
该项目紧邻京顺路及首都机场高速路；向西南，为望京地区中心主干道——广顺大街（南）；朝西北，为望京地区内环路——阜通大街（东），坐拥亚奥、机场商务区。地铁10号线，经由中关村、奥运村、望京、CBD与地铁13号线，以及轻轨1号线，全面实现望京现代化轨道交通。交通四通八达，连接三环、四环、五环，辐射燕莎、丽都、亚奥、机场。

[实例分析]
区位消费力与项目辐射力互为依托
马利东分析认为，望京地区以住宅项目最多，写字楼项目还相对较少。在这种情况下，白天消费的客源略显不足，加上望京原来所形成的消费习惯一直集中于市区内。望京的商业项目未来必须更多地满足本区域内消费人口的所有需求。与本项目相距不远而较早形成的华联百货（现名：嘉茂广场）白天就显得很冷清。
“不过望京人口具备消费能力，加上韩国人较多，因此，餐饮、酒吧等都会成为颇受欢迎的业态。”马利东说，望京人群的消费习惯必须逐步培养和引导，否则将会成为望京商业普遍存在的一个问题。
据权威机构调查，望京地区目前约有常住人口20余万，人口年龄结构相对年轻，主要集中在22岁至50岁之间，占85%以上。
人口年龄层次的年轻化，以及摩托罗拉、西门子、奔驰总部、LG等企业的入驻都使得望京的商业需求非常可观。这个年龄层次的人对购物、娱乐等活动的需求旺盛，具有相对较强的购买力，是支撑望京商业火爆发展的基础。
“单纯就望京国际商业中心的位置来说，它的区位地段优势还比较明显。”马利东分析，该项目附近有广顺南北大街和京顺辅路等重点交通路线，是市区进入望京的主要交通之一。虽然目前商业氛围还没有完全形成，但是已经具备了一定的消费潜力和知名度。
这种大型的商业中心对交通的要求较高，除了紧邻主要路线之外，还要求转弯区和立交桥的方便，同时公交线路的发达程度也是考验商业中心的区位是否具有优势的条件之一。
从望京国际商业中心来看，该项目位于大山子桥西南角，两边分别紧邻京顺路和望京街，同时与广顺南大街的距离也很近，这样的区域位置最大限度地实现了该商业项目的功能，确保商户的经营留住本区域的客流之外，还能够吸引交通便利所带来的来自其他区域的客流。
“该项目还包括有18平方米的精装公寓和25万平方米的写字楼，不管是白天的日常消费还是晚上及周末的休闲消费，都具备各自的支撑客源。”马利东认为，这样的一个商业项目未来所辐射的商圈范围将会很广，不仅能够吸引区域内部的人群前来消费，而且还具备了覆盖丽都和酒仙桥商圈人流的能力。
交通易达性奠定客流基础
望京国际商业中心周边的路网非常发达，对于有车一族来说非常便利。此外，其公共交通优势也已经凸显出来。
京顺路大山子出口是望京的交通要塞之一，扼守望京门户。此处的公交站点相当密集，除了从东直门开往顺义、怀柔、密云等郊县的9条公交线路之外，还有运通101、运通201、运通111、403、404等十几条公交线路的站点都设立于此。
另外，近日望京商业区又增加多处公交站点，其中在城铁望京西站旁的445路和446路公交车都增加了停靠站和车辆，在望京国际商业中心、爱立信大厦等商业机构增设了多处站点。另外湖光中街、阜通东大街已开工建设，计划年内竣工通车。广顺大街二期预计7月份开工建设，2007年6月完工。
而就目前来看，中国的大多数人购物时仍然以公交作为最主要的交通工具。发达的交通路线为望京国际商业中心奠定了客流基础。不过，马利东强调，每个新的商业项目的成熟都需要一个市场培育期，短的需要一年左右，具体还要看商场的整体运营情况而定。
业态配比紧扣客群消费特性
整个望京国际商业中心大致包含六个区和一个中心广场。其中A区集中了都会生活馆、精品店和国际美食店，同时还有为时尚白领打造的淘靓城以及童话城和国际影院；B区以速食店为主，包括两个片区的国际速食店和一些大型餐饮如4000平方米大连海鲜及健身俱乐部等；C区融合了4000平方米的国美电器、交通银行、一部分大型餐饮和高级洗浴场所；D区以主题店为主；E区目前还没命名，未来将是一些时尚主题店；F区为近3万平方米的华堂商场。
据介绍，望京国际商业中心目前主力店招商已经完毕，麦当劳、肯德基、必胜客、上岛咖啡等快餐店占了很大的比例。此外，该项目还引进了家居、家电等业态；三楼的时尚服饰城还为年轻白领们提供了最新潮流消费的去处；在金融服务方面，交通银行和农业银行也相继进驻；目前在社区配套不可或缺的宠物店也成为望京国际商业中心的一大亮点，这些都使其在业态上更加完善并趋于合理。
“按照目前望京人的消费特点，餐饮、美容美发等社区基本配套方面的业态经营状况非常不错。”但马利东分析认为，望京区域商业供给区域分布不集中，各商业类型分布较零散，缺乏有效的商业连接，暂时还很难形成一定的商业集群效应。需要有规模较大、上档次的购物中心，以留住大部分中高端消费群体。
望京国际商业中心的业主王如说，“随着儿童城、休闲娱乐等相关配套的进一步完善，该项目将可以实现类似东方新天地那样的一站式消费。此外，朝庭公寓的业主入住后，会给该商业中心带来相当数量的客源，这两点是选择在此投资的重要因素。”
对此，马利东认为，望京国际商业中心的概念设计和建筑规划方面比较超前且较为合理，在未来几年内，除餐饮、美容美发等业态继续火爆外，其他业态也会随着周边住宅和写字楼项目的入驻完成市场培育期的过渡，促使本项目走向运营正轨。
银座百货运作经验加大成功筹码
记者了解到，望京国际商业中心的开发商北京正鹏房地产公司曾成功开发十里堡洋华堂地产和东直门东方银座，并成功经营银座百货。因此，具备开发地产与经营商业双重经验的开发商在经营模式上选择只租不售、由自己持有物业也在情理之中。
“正因为如此，我才相信了如此高的回报率能够兑现。”业主刘佰桐向记者解释，“当时听说年均10%的回报率很是心动，但又考虑到不少这种产权式分割销售的项目最后都是血本无归而有所顾虑。毕竟现在商业地产竞争激烈，如果没有专业的管理，商场经营失败也是在所难免的，而最终‘倒霉’的还是我们这些投资人。因此我就仔细看了开发商的具体情况以及前期对商业项目的运作案例，觉得还是比较有保障的。”