http://www.jpjy.net/picture/200683016331094.gif    建设部165号文件明确了“70%·90m2的概念，预示未来楼市以大户型为主的产品供应结构将得到改变。对此，不少购房人认为，随着小户型的供应量的增加，自己的置业梦想有望真正实现。本次购房纪实主角陈先生就是其中一员。为了准确甄别楼盘品质好坏，他特意邀请本刊记者一同前往，探究劲松区域某小户型楼盘的品质优劣。

购房时间：2006年8月11日
购 房 人：CBD某证券公司职员陈先生
置业目标：小户型、总价60～70万、交通便利
目标楼盘：劲松区域某新上市楼盘
产品类型：公寓
销售价格：均价9800元/平方米
主力户型：50～80平方米一居和两居为主

陈先生在CBD区域的某证券公司任职，通过多年在股市中的博弈，拥有了颇丰的资本积累。虽然，赚到了人生的“第一桶金”，陈先生却不想把所有的积蓄都投入到购买房产上，影响他继续在资本市场里的运作。因此，总价不高的小户型成为了他的置业选择。
[时间：14∶17] [心情：★★★★]
“近在咫尺”的地铁让人心动
８月，“国六条”“九部委意见”的威力尚未散去，楼市的观望情绪却似乎已经淡去。在劲松区域某刚开盘不到一个星期的楼盘里，记者看到偌大的售楼处里聚集了众多的购房人。
按照约定的时间，陈先生出现在记者眼前。通过交谈记者发现交通是否便利是陈先生选择楼盘考虑的第一因素。因此，当售楼小姐接待我们的时候，陈先生马上问道，“该楼盘的交通状况怎么样？”对此，售楼小姐是胸有成竹，笑着说道，“我们这个楼盘位于劲松区域的核心地段，距东二环仅200米、距东三环1000米，而在建的地铁10号线起点站——劲松站，离本楼盘只有10分钟的步行时间。此外，20多条公交线路为本区域搭建了发达的交通网络，不论是自驾车还是搭乘公交车都较为方便，确保您能在半个小时的时间内到达CBD核心区和建国门商圈。对于购买本楼盘的业主而言，绝对可以排除交通出行的后顾之忧。”
对于售楼小姐的介绍，陈先生颇感兴趣，问道，“我知道东三环是著名的交通堵点，而劲松区域的居住人口又多，上下班高峰期时肯定无法实现您所说的便捷交通出行。”对此，售楼小姐答道，“您担心的问题，随着2008年地铁10号线的开通将完全解决。另外，正是由于地铁10号线带来未来交通便利，劲松区域的一、二手房价都得到明显的提升，具有很高的投资潜力。”
http://www.jpjy.net/picture/20068301633524.gif擅长资本运营的陈先生听到“升值”两字，眼中马上流露出兴奋的表情。见此，售楼小姐接着介绍到，“根据链家地产的统计，7月上旬劲松区域的二手房成交均价比上月同期上涨了4%，是京城二手房房价上涨最快的区域。此外，由于距离CBD较近，许多东部上班族、白领阶层都在此租住房屋，因此租赁市场也一直比较活跃。无论您是自住还是投资，未来都能获得较高的升值潜力。”（非说不可：在建地铁沿线楼盘的升值潜力是毋庸置疑的，但是对于自住性购房人而言，房屋品质的好坏更为关键。）

专家马后炮
交通便利是小户型买家的首要考虑因素
随着“国六条”“九部委意见”的出台，小户型将成为未来楼市的主要供应产品。根据北京市近几年的土地供应计划，新建住宅郊区化的趋势越来越明显，加上购买小户型的人群多为年轻的上班族，因此交通的便利性成为选购小户型的关键点。在选择小户型产品时，购房人应关注楼盘周边的交通网络分布情况，确保自己出行方便。目前，性价比较高的交通设施是轨道交通，快捷且成本不高，因此购房者应尽量在轨道交通线路附近寻找小户型房源。

[时间：14∶31] [心情：★★]
售楼小姐极力推荐西向户型
为了让我们进一步了解该楼盘的具体情况，售楼小姐特意领我们到沙盘，对其进行详细解说。“本楼盘是以精装修小户型为主的高档公寓，主力户型为50～80平方米的一居和两居，非常符合单身贵族和年轻夫妻的置业选择。”
虽然，售楼小姐说的是天花乱坠，记者却发现其楼座设计存在问题，于是指出，“根据沙盘上楼座的朝向显示，这个楼盘是以东西朝向为主的设计，对于西面的住户而言，夏天肯定会受到西晒的困扰。”对此，售楼小姐解释道，“这个楼盘为了与劲松区域其他年代较长的楼盘进行区别，所以采用了L型的时尚设计。而且，现在的建筑材料和玻璃的保温隔热效果都很好，所以西向的房子在夏天也不会感觉到太热。”
为了让我们了解该楼盘的户型设计情况，售楼小姐拿来了建筑面积49.52平方米一居室和79.89平方米二居室的两张户型图。记者仔细一看，这两个户型都位于楼座的西面，对此，记者质疑道，“为什么不给我们拿朝东和朝南的户型，偏偏拿我们不看好的朝西户型？”“不好意思，由于开盘没几天，很多户型图和楼书都没有印出来，所以请您见谅。”售楼小姐解释道。
陈先生仔细观看了两个户型，认为一居室的户型过于拥挤，因此把精力主要放在对两居室户型的分析上。为了给购房人提供详细的置业指导，记者对79.89平方米两居室的户型设计进行了仔细观察，发现其存在以下几点问题：第一，该户型的公摊面积较大，实际的套内面积只有60.52平方米，使用率仅有75%；第二，客厅和主卧室都是朝西设置，最大的问题是在炎炎夏季里受到西晒的影响；第三，次卧的采光，要靠隔壁厨房向外延伸的小阳台获得，在天气不好的阴天，次卧将有可能变成“黑屋”。另外，与厨房相连，也会导致油烟味入侵室内；第四，厨房和卫生间的门互相对视，会导致串味影响室内空气。小户型由于受到面积限制，因此户型设计上常不如人意，使购房人陷入买与不买的两难境地。
看到我们对户型设计不是很满意，售楼小姐马上抛出利好消息，“目前西向的户型，正在做优惠酬宾的活动，您现在购买可以享受到9700元/平方米左右的优惠，过两天价格将会涨到10000/平方米以上，所以一定要把握时机以免后悔。”（非说不可：一般新楼盘开始销售时，首先会推荐朝向和户型不好的房子给消费者，而把好的户型和楼层留在后期，作为调价的砝码。）

专家马后炮
户型设计决定小户型的居住舒适性
小户型的居住舒适性会因为户型设计上的缺陷受到影响，因此购房人在选购小户型时要注意以下四点：
1.房型方正，南北通透，全明设计，每个房间都有窗户与外界相通，这样整个居室的采光、通风等都不会受到影响；
2.房型的平面紧凑实用，功能布局合理，卧室和起居室的面积比应该合理；
3.功能齐全，即厨房与客厅分开，避免室内空气被油烟所污染，同时客厅面积适中，能够保证有足够的活动空间，并有观景阳台或飘窗等；
4.保证各个空间得到合理利用的情况下，实际的套内面积浪费较少。

[时间：15∶01] [心情：★★★]
小户型也要交3%的契税
当陈先生询问还有什么楼层时，售楼小姐翻了翻销售登记表，指出只有6、7层还有两套房子，价格在9550.33元/平方米，为了解西向两居室的总房款和各项税费，陈先生请售楼小姐为我们算了一笔细账。
计算完后，售楼小姐还特意提示劲松区域属于三级土地，实际交易时契税会按照3%的比例进行收取。对此，陈先生颇感奇怪，说道“不是非普通住宅才征收3%的契税，我要购买的房子是普通住宅，为何要比别人多付出一倍的契税。”售楼小姐说道：“2005年三级土地的平均交易均价是9289元，根据北京市政府颁布的契税优惠规定，实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下，但本楼盘的均价实际是12900元/平方米，高出了9298×1.2的标准，所以要按3%来征收契税。”（非说不可：小户型并不一定是低总价，购买核心区域的小户型楼盘，购房人除了要支付房款外，还有可能会为地段买单。因此，购房人要时刻了解政府出台的房地产政策，以保证在购房中处于主动地位。）

[时间：15∶18] [心情：★★★]
精装修产品规格与价格不让写进合同
由于该楼盘是精装小户型，因此陈先生非常想了解精装修的详细标准。对此，售楼小姐介绍到，“本楼盘的精装修标准是1000元/平方米，会采用科勒的卫具、海尔的整体厨柜、进口瓷砖和地板、墙漆为环保型的多乐士等高档的装修材料和器具。”
“能不能给一个装修标准清单，让我们详细了解具体的材料和器具的使用情况”，陈先生提出。“不好意思，由于开盘的时间较紧，很多资料我们都没有准备好，所以您要的装修标准，我无法向你提供。”售楼小姐解释道，“但是，您进行网上签约时，这些具体的内容都会在合同里详细体现。”
对此，记者提问道“在购房合同里，会不会详细注明使用材料和器具的规格和价格，以便我们核对实际成本。” “对不起，合同里只会说明产品的类型，你提出的要求我们无法满足。”售楼小姐回答道。（非说不可：同一品牌的产品，型号不同价格和品质会相差很大，购房人在没有装修标准的情况下，常会为低档次的装修付出高额的费用。）
专家马后炮
精装修标准要签入合同
业主要避免日后入住时发生“货不对版”的现象，建议尽可能将房屋买卖合同与装修合同分别签订，一方面可以明确责任，另一方面可以减少税收负担。
1. 在签订装修合同时，就应该把产品品牌、产品型号、产品价格等内容写入购房合同；
2. 还要对样板间进行封存，以便在入住验收时，可以核对实际精装房里的设备用具，与样板间里的原始用品是否吻合；
3. 虽然通常情况下，开发商不允许将装修标准和使用器具签入合同，但购房人一定要据理力争。只有做到有理有据，购房者才能保证自己的合法权益不受到侵犯。 

[时间：15∶54] [心情：★★★★]
http://www.jpjy.net/picture/200683016341027.gif楼盘周边配套完善生活便利
为了使陈先生达成购买意向，售楼小姐特别介绍道，“开发商为了让业主享受舒适居住环境，特意在15000平方米的占地面积里，规划了5000平方米的社区园林，从这一点就可以看出开发商想要打造品牌住宅的目标。此外，劲松作为北京最为成熟的居住区域，周边的餐馆、银行、邮局、学校、医院等云集，生活便利度非常高。您只要步行10分钟，就能到达龙潭湖公园，无疑是闹中取静的最好住所。您要是购买其他在建区域的住宅，不仅每天要生活在工程建设的噪音中，还会因为周边配套的缺失，无法保证您的生活便利。”
为了解劲松区域的配套环境是否如售楼小姐所言，下午4点记者随陈先生走出了售楼处，开始对该楼盘周边环境进行考察。通过半个小时的实地走访，我们发现该楼盘周边的市政绿化较好，道路两边栽满了柳树和鲜花。同时，劲松区域整体生活气息较浓郁，商业配套比较完善，聚集了京客隆、天客隆、世纪联华等超市、国美电器、大中电器、百安居等生活购物中心，以及麦当劳、肯德基、必胜客等快餐店，居住在此可以享受到生活的便利性。 此外，劲松区域还有光明幼儿园、劲松第一幼儿园、 光明小学、广渠门小学，广和里一小、劲松一中、龙潭中学等多所学校，为居住于此的居民子女提供了从幼儿园到中学的各阶段教育，免除了购房人的后顾之忧。

专家马后炮
购买小户型不能忽视周边配套
某些小户型的买家，因为追求总价的便宜，而忽视了楼盘自身的居住环境和周边配套设施情况，导致未来居住生活中的诸多不便。在购买小户型时，业主对周边配套的考察点有：
1.购房人首先要对居住环境进行考察，比如小区周边的绿化情况、人文景观状况等，甚至连周边居民的组成都可作考察。
2.购房人还要考虑到生活的方便性，因此要考察楼盘周边的生活配套设施是否齐全，大型的购物设施诸如大卖场、综合市场等最好要有，其他像医院、学校、银行、餐饮店等设施也不可或缺。
经过一番思考，陈先生对于这个楼盘是喜忧参半，喜欢的是这个楼盘的交通出行和周边配套较为完善，忧的是户型设计和精装修存在的问题。陈先生认为，随着“国六条”“九部委意见”的实施，未来楼市会有更多的小户型楼盘可供选择，因此他决定多看几家楼盘再作打算。