作者：文|本刊记者 冷翠华 图|李铁峰 《楼市》61期

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“住宅禁商”之后，商家到哪里去办公？业内人士表示，部分企业将搬进写字楼去，对真正的写字楼市场将产生巨大利好，首先是对乙级写字楼，接着是对高端甲级写字楼的联动影响。与此同时，若严格执行住宅禁商，住宅用地只能建住房，那么住宅供应将得以释放，整个房地产市场的格局都将发生巨大变化！

写字楼喜迎全新契机
    “住宅禁商”在让商住项目“受伤”的同时，也给以写字楼立项的项目带来了利好消息。若不再对企业在商住楼办公进行审批，那么很大一部分客户便将转向真正的写字楼，京城写字楼的空置率有望大大降低，而售价租金却可能进一步提高。
写字楼获得公平竞争环境
    “商住楼在建筑格局以及使用功能上都与写字楼相同，而其获取土地的价格比写字楼便宜；还可以以‘住宅’的名义从银行获取更多金额、更长时间的开发贷款；同时住宅立项的写字楼还有70年产权。他们的成本低，价格便宜，自然优势很明显。”一位写字楼销售总监对工商局出台的这一文件感到很欣慰。
    他表示，其实住宅立项的项目建成写字楼对真正的写字楼很不公平，不仅分流写字楼的客户，还拉低了租售价格，而写字楼由于成本和品质原因却不能低价租售，难以形成竞争优势。同时，商住楼也减少了本该有的住宅供应量。
    “市场经济讲究公平竞争原则，这一文件有助于改善市场竞争环境，当然，我们真正的写字楼租售情况必将好转。”中关村某写字楼项目负责人对《楼市》记者表示。
中关村写字楼反响强烈
    在商住楼的冲击之下，诸多真正的写字楼似乎有些抬不起头，租售场面不温不火，要保持自己的尊贵身价，就遭遇“有价无市”的局面，同时还要面临空置率上升的尴尬。而“住宅禁商”运动，将让许多写字楼获得发展良机。
    当然，影响最为明显的当属中关村、CBD和金融街这三个写字楼聚集的区域，中关村首当其冲。
    中关村区域聚集了大量的中小企业，他们不需要太大的办公面积，公司实力也并非特别雄厚。因此，居民楼以及租售价格较为便宜的商住楼正迎合了他们的需求。而这，对真正以写字楼立项的、高品质的写字楼形成了较大冲击。倘若严格执行工商局的14号文件，那么中关村将有众多商住楼项目受到重大冲击，而真正的写字楼却能从中获得利好。
    据悉，该规定一出台，中关村许多写字楼项目都在紧急部署，准备适时调整销售与宣传策略， 适时抓住时机大做文章。中关村一位写字楼销售总监表示：“政策看起来大快人心，但是我们担心后续的政策会松口，所以时机备加难得。”
乙级写字楼获益最大
    值得关注的是，从居民住宅楼和商住楼转移出来的企业大多是中小企业，租赁或购买真正的5A甲级写字楼对他们来说有些力不从心，因此，乙级写字楼才将是“住宅禁商”运动的最大获益者，这些写字楼的空置率有望大大降低，租售价格上涨。
    另外，部分从居民住宅楼内搬出来的项目也将给写字楼带来购买或租赁客群。
    但在本期截稿时止，《楼市》记者对中关村、CBD和金融街三大区域的写字楼进行了采访，均表示目前距新规定出台仅短短几天时间，对写字楼租售的促进作用还没有明显表现，但这些项目负责人一致认为对于写字楼立项的项目来说，是一大利好。尤其是对于租售价格比较便宜的乙级写字楼，将吸引大批客户从商住楼转移过来。
    当然，新政并非对甲级写字楼毫无影响。一位业界资深专家表示，从长远来看，乙级写字楼行情向好，甲级写字楼自然水涨船高，甲级写字楼与乙级写字楼是联动发展的；因为如果乙级写字楼市场低迷，就会以恶性压价的方式分抢甲级写字楼市场，由此恶性循环。所以该政策对整个写字楼市场来说是利好的。

住宅供应将进一步释放
    在商住楼危机和担忧的表象之后，却是众多项目违规“变身”，虽土地用途规划为住宅用地，拔地而起的却是写字楼，同时也俨然以“写字楼”的身份占据市场。而倘若这些所谓的“写字楼”都是住宅，那么京城的住宅供应量将大大增加。
   北京到底有多少写字楼是住宅立项的商住项目？虽然目前没有公开的相关统计数据，但《楼市》记者很容易就找到了十个左右这样的项目（如前文所列举），一位了解市场情况的业界专家建议记者作重点报道，呼吁禁止改变土地用途和规划。
    商住楼不仅冲击了写字楼的竞争力，同时，它与看似无关的住宅市场也有密切关系。一定程度上，商住楼是住宅价格上涨的间接推手。
    在土地实行“招、拍、挂”以后，每增加一块住宅用地，人们都期盼着又多一个住宅项目。但事实上，有多少土地是真正用于住宅建设？人们关心住宅土地的供应量又有何意义？
    上文所述的专家指出，商住楼遍地开花，就减少了本来应该供应为住宅的数量，从而加大供需差，抬升房价。
“倘若住宅立项的建住宅，写字楼立项的建写字楼，那么北京本应多出多少住宅项目？住宅价格又怎会上涨得这么快？”他表示，在当前住宅价格不断上涨，供需关系十分紧张的情况下，这一新规定恐怕与“国六条”、“九部委意见”等调控政策不无关系。
    而今后若严格执行土地各尽其用的原则，将影响住宅项目和写字楼的比例，住宅项目增多，供需关系缓和，住宅价格也将平稳发展。而写字楼的新增供应相对减少，空置率将会下降，租售价格将会稳中有升。

三级市场价格适度平抑
    目前，正是很多学生离开校园、走上工作岗位的时候，也是住宅的租赁旺季，多家房地产经纪公司表示房屋租金将呈现上涨趋势，但是14号文件或许将改变这一趋势。
    根据统计，2006年第一季度朝阳区有90%的公司在居民楼注册办公，也就是说大量的居民楼都从住宅用途转向了商务办公。而新规定的实施，将促使将住房出租给企业用作办公的房东，将手中的房源出租给自住的租户，这些住房将大大增加目前市场上住宅的租售房源，有利于住房租赁价格平稳发展。
    一位刚工作不久的李先生说：“都说买房难，其实租房也难，不但房源少，而且价格高，一个月的薪水就够交房租了，但愿能把那些‘鸠占鹊巢’的公司都赶出去，让更多的人至少能租得起房住。”

背后问题值得反思
    顾名思义，住宅就应该用于居住。但却有不少住宅摇身一变，成了“写字楼”。如今的“住宅禁商”行动，也不仅仅是简单的一个新规定，他反应了房地产市场背后更深层次的问题。
    住宅立项却建成写字楼，虽然这一现象遭来诸多非议，但也有人为商住项目“平反”。他们指出，这当中有几个问题值得反思。
住宅用地为何能建成公寓？
    《城市规划法》规定，建筑不能改变使用性质。变住宅楼为商住楼、写字楼使用，违反了“规划设计任务书”关于使用住宅性质的规定。但据运作过房地产项目的业内人士介绍，虽然商住楼是按写字楼销售，用途也是企业办公，但其在报批过程中实际上都是以“住宅”或“公寓”的名义在进行，否则规划部门不会批准。所以很多商住项目在户型结构上都符合住宅和公寓的要求，有厨房，有卫生间。而在进行工程验收时，相关部门却只检查建筑质量，而对其用途并没有进行限制。
    “这就给了开发商可以操作的空间，政府部门其实管得并不是很严。”这位业内人士对记者表示。而同时，对于企业的办公地点，此前的法律上并没有明确规定，因此他们能够顺利将企业的办公场所注册在商住楼中。
开发商为何违规变住宅为写字楼？
    “有些地块根本不适合建住宅，而建写字楼却有很好的市场。”一位改变了土地用途的开发商谈到“住宅禁商”时也感觉很无奈。他表示，在进行项目定位时都会作详细的市场调研，倘若写字楼没有市场需求，开发商不会选择冒着政策风险的同时又冒市场风险。
    目前正是经济快速发展的时期，有很多中小企业不断兴起、发展、壮大，这些新生企业和中小企业对商住楼的需求非常旺盛。商住楼既能为他们提供较好的办公场所，同时租售价格也比写字楼便宜，办公成本不会太高。而更加关键的是，商住楼虽为住宅立项，但建筑布局和软硬件标准都是适合企业办公的，不会有人居住。“商住楼既不扰民，又能为中小公司提供理想的办公场所，为什么要受到政策调控？”
当然，除却上述合理因素，开发商违规追求更大的利润是不争的事实。
“住宅禁商”之后如何处理现有商住楼？
    无论商住楼是否符合政策规定，是否扰乱市场竞争，已经有很多商住楼存在，这是一个不可更改的事实。倘若企业登记注册时提交的产权证上房屋用途非“写字楼”或“办公”，统统都不予以注册的话，那么既有的商住楼项目应该怎么处理？显然，政策制定者已经意识到这些现实问题，后续细则有望使新政更一步趋向合理化。

结 语：在实际情况中，有些规定往往是没有落实好，“一松就乱，一管就死”。比如说，众多住宅立项的项目建成了写字楼，难道没有相关政府部门发现、制止？是制度的缺陷还是行政执行能力的问题？
当政策考虑顾及到各种情况时，就会有很多不该有的行为被放过，一旦随便放开政策的口子，违规行为就会逐渐泛滥，大大削弱政策执行力度。以致于到问题非常严重之时，要解决这些问题就只能“一刀切”，一竿子全打死。
因此，“一刀切”的政策其实并非政府本意，而是为了紧急解决某个突出问题，无法顾及其负面影响。政策是应该根据实际情况区别对待，但如何提高行政能力，让规定真正落实，才是解决问题的根本。